대전지방법원 2026타경600320. 대전 유성구 지족동 사나래빌딩 5층501호로, 감정평가상 공부 용도는 노유자시설이며 현재 경영이 중단된 상태로 조사됐습니다. 감정가는 850,000,000원이고 2회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 416,500,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유·임차관계의 적용 범위와 보증금 확인입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.09.12 설정된 주식회사대구은행 근저당권, 채권최고액 3,193,560,000원입니다. 그 뒤 설정된 리비스주식회사 근저당권 2건, 구숙자 근저당권, 북대전세무서 압류, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2023.04.25 전입 신고된 점유자는 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600320 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족동 1023-2 사나래빌딩 5층501호 |
| 도로명 | 대전광역시 유성구 지족로 272 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 노유자시설 · 현재 경영 중단 |
| 소유자 | 주식회사지족요양원 |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 416,500,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,963,320,573원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층 지상7층 · 사용승인 2019.03.18 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
2019.04.05 설정됐던 대전중부새마을금고·서대전새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.09.12 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 근저당권과 압류, 2026.02.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리만 보면 후순위 권리의 승계 구조는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 1명, 인수액은 미상
| 이름 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지족요양원 | 2층 | 2023.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 기재된 사람은 1명입니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 낙찰가와 합산한 실질취득금액을 확정할 수 없습니다. 현재 최저가 416,500,000원만을 기준으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 시세 메리트를 단정할 수 없다
감정가 850,000,000원에서 현재 최저가 416,500,000원까지 내려와 표면상 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시되어 있지 않고, 노유자시설로 현재 경영도 중단된 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체는 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
특히 대항력 가능성이 남은 점유자의 보증금이 미상인 상태에서는 실제 취득비용이 416,500,000원에서 끝난다고 볼 수도 없습니다. 대상 호실과 점유부분의 관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되기 전까지는 가격 가점을 주기 어려운 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 416,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,565,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 3,193,560,000원 | 409,935,000원 |
| 3. 근저당 · 리비스주식회사 | 769,999,980원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 리비스주식회사 | 460,800,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 구숙자 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권총액 4,874,359,980원 중 409,935,000원이 배당되고, 4,464,424,980원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 보증금 미상의 점유 신고는 별도로 확인해야 하므로 실제 인수 위험까지 0원으로 확정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노은3동 행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 상업용건물·대규모 아파트단지·주상용건물 등으로 형성돼 있고 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 간선도로 접근성과 버스승강장 거리를 감안한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 노유자시설이며 현재 경영 중단 상태입니다.
- 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능해 표준적인 설비·이용상황과 감정평가 전례를 참고해 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층 지상7층이며 사용승인은 2019.03.18입니다. 위생·전기·승강기·천정매립형 냉난방·소방 관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 733.7㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 사다리형 토지이며 북측 및 남측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,932,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호와 2층 점유 신고의 관계 확인. 경매 대상은 5층501호인데 점유 신고는 2층으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서·현황조사 원본에서 적용 범위를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 2023.04.25 전입 신고는 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 금액 확인 전에는 인수 위험을 0원으로 확정하지 마세요.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 49%여도 비교 실거래 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 용도·환금성. 공부상 노유자시설이며 경영이 중단된 상태입니다. 일반 주거용 부동산과 다른 수요층을 전제로 접근해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 현황과 수선 필요 여부를 직접 점검해야 합니다.
- 배당구조. 현재 회차 기준 채권 미배당액이 4,464,424,980원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
이 물건은 감정가 850,000,000원에서 2회 유찰돼 416,500,000원까지 내려왔습니다. 하지만 노유자시설이라는 용도, 현재 경영 중단 상태, 내부 미확인, 그리고 말소기준보다 빠른 2023.04.25 전입 신고가 함께 존재합니다. 등기 후순위 권리는 매각으로 정리되지만 보증금 미상의 점유 신고 때문에 실질 인수액은 아직 확정되지 않았습니다.
특히 점유부분이 2층으로 기재돼 있고 대상은 5층501호이므로, 이 신고가 대상 호실에 실제 적용되는지 확인하는 것이 첫 번째 과제입니다. 그 관계와 보증금이 정리되기 전에는 최저가 416,500,000원만 보고 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 핵심입니다. 등기는 비교적 정리돼 있지만 점유·용도·환금성 확인 부담이 큰 사건입니다.
