대전지방법원 2026타경600320. 대전 유성구 지족동 사나래빌딩 3층301호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고 감정평가상 공부 용도는 노유자시설이며, 현재는 경영 중단 상태로 조사됐습니다. 현 소유자는 주식회사지족요양원으로 2023.09.12 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사대구은행 채권최고액 3,193,560,000원 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 후순위 권리가 아니라 점유자입니다. 조사된 주식회사 지족요양원의 전입신고는 2023.04.25로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 점유부분은 2층으로 기재돼 매각대상 3층301호와 다릅니다. 이 상태에서 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”으로 단정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족동 1023-2 사나래빌딩 3층301호 · 도로명 대전광역시 유성구 지족로 272 |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도 대지 · 공부상 노유자시설 · 현재 경영 중단 상태 |
| 소유자 | 주식회사지족요양원 (2023.09.12 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,070,000,000원 / 524,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 2,963,320,573원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.12 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 3,193,560,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
2019.04.05 설정됐던 대전중부새마을금고·서대전새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.09.12 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 리비스주식회사 근저당권 2건, 구숙자 근저당권, 북대전세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 2026.02.20 임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 조사
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지족요양원 | 2층 | 2023.04.25 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사된 대상은 1명입니다. 다만 조사 점유부분이 2층이고 매각대상은 3층301호이므로, 실제 301호의 점유관계와 위 신고의 적용 호실을 반드시 대조해야 합니다. 감정평가 당시에도 폐문 및 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 못했습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 524,300,000원으로 감정가 1,070,000,000원의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 선순위 가능 점유가 있어 실질취득금액 자체가 아직 확정되지 않은 상태입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 524,300,000원 | 49% | 4,357,702,980원 |
| 3회 유찰 시 | 367,010,000원 | 34% | 4,513,288,120원 |
| 4회 유찰 시 | 256,906,999원 | 24% | 4,621,849,679원 |
③ 예상배당표 (매각가 524,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,643,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 3,193,560,000원 | 516,657,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 리비스주식회사 | 769,999,980원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 리비스주식회사 | 460,800,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 구숙자 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,874,359,980원 중 배당되는 채권액은 516,657,000원이고, 채권자 미배당은 4,357,702,980원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있으나, 보증금 미상 점유자가 있으므로 실제 권리분석상 인수 0원을 확정값으로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노은3동 행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 상업용건물·대규모 아파트단지·주상용건물 등이 형성돼 있으며 제반 입지여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 버스승강장과의 거리를 감안한 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 공부상 노유자시설이며 현재 경영 중단 상태입니다. 일반철골구조·(철근)콘크리트지붕의 지하1층·지상7층 건물이고 사용승인은 2019.03.18입니다.
- 내부확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부조사가 불가해 표준적인 설비·이용상황과 감정평가 전례 등을 참고해 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 733.7㎡, 공시지가는 2,932,000원/㎡입니다. 간선도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용건부지로 이용 중입니다.
- 도로·규제. 북측 및 남측 포장도로와 접하며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 공부상 노유자시설이고 현재 경영 중단 상태인 만큼, 일반 주거형 물건과 달리 실제 이용계획과 향후 매수층을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 점유관계 확인. 조사된 점유부분은 2층이므로 매각대상 3층301호의 실제 점유자와 점유 원인을 현장 및 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 2023.04.25 전입신고만으로 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 뒤 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
- 49% 할인 착시 경계. 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지는 확인되지 않았습니다.
- 세금·공과금 확인. 북대전세무서장 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 당해세 및 우선배당 항목을 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가했고 현재 경영 중단 상태로 조사됐으므로 설비·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 367,010,000원, 4회 유찰 시 256,906,999원 시나리오가 있으나, 가격 하락만으로 점유 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 풀어야 할 것은 점유다”
감정가 1,070,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 524,300,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 가격 매력이 커 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 할인율을 곧바로 실질취득가격으로 보면 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 2023.04.25 전입신고가 존재하고 보증금·확정일자는 미상이며, 조사 점유부분도 2층으로 매각대상 3층301호와 일치하지 않습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하는 구조지만, 점유자의 실제 대항력과 보증금 인수 여부는 아직 열려 있습니다. 게다가 공부상 노유자시설이고 현재 경영 중단 상태이며 비교 가능한 실거래 가격도 없습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 49%라서 싸다”가 아니라 “점유와 실질취득금액을 먼저 확정해야 하는 물건”으로 접근하는 것이 맞습니다. 등기는 비교적 선명하지만, 점유·가격 판단은 보류. 이것이 현재 단계의 결론입니다.
