말소기준 이후의 근저당권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정 이용상태가 일반숙박시설(공실)이고 이미 6회 유찰됐습니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없으며, 임대관계·내부상태와 숙박시설의 실제 환금성을 현장에서 확인해야 합니다.
춘천지방법원 2024타경33588. 평창군 봉평면 무이리의 2층 201호로, 사건상 용도는 다세대이지만 감정평가 이용상태는 일반숙박시설(공실)입니다. 휘닉스파크 스키장 북측 인근에 위치하며 주변은 유사 숙박시설, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다. 권리관계는 2008년 순천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 정정옥 및 주식회사혜림가스 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
감정가 35,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,118,000원입니다. 감정가의 11.77%까지 내려왔지만, 낮은 최저가는 곧바로 저평가를 뜻하지 않습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 일반숙박시설로 평가됐고, 임대관계와 내부구조도 현장에서 조사되지 않았습니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 권리보다 시설 상태·운영 가능성·재매각 수요입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경33588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 안흥동1길 47, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 일반숙박시설(공실) |
| 소유자 | 김원님 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 4,118,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 170,185,805원 |
| 말소기준권리 | 2008.06.20 순천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 특이사항 | 건물 전체 외벽에 ‘Ⅰ동’ 표기 |
① 권리 흐름 — 근저당 3건은 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 매수인의 권리 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인이 없어 임대관계와 내부구조를 조사하지 못했으므로, 공실 여부와 실제 점유자는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 11.77%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저가 4,118,000원은 감정가 35,000,000원의 11.77%입니다. 7회 유찰 시 2,882,600원, 8회 유찰 시 2,017,819원으로 낮아지는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 4,118,000원 | 0원 | 551,356,124원 |
| 7회 유찰 시 | 2,882,600원 | 0원 | 552,569,287원 |
| 8회 유찰 시 | 2,017,819원 | 0원 | 553,418,502원 |
채권자의 미배당액이 매우 크지만 이는 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 회차 기준 매수인 실질취득액은 4,118,000원으로 고정됩니다. 다만 비교 가능한 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 6회 유찰 자체가 시장의 낮은 응찰 수요를 보여주는 신호일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 474,124원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 182,000,000원 | 3,643,876원 |
| 2. 근저당 · 정정옥 | 325,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사혜림가스 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 474,124원을 제외한 3,643,876원이 선순위 순천농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권액 555,000,000원 중 예상 배당은 3,643,876원이며 미배당은 551,356,124원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 휘닉스파크 스키장 북측 인근으로, 유사 숙박시설과 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 대형 유원시설 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 포장도로가 있습니다. 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 일반숙박시설이며 현재 공실로 평가됐습니다. 위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사슬라브 위 아스팔트슁글지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 드라이비트, 창호는 PVC 샷시 마감입니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지이며, 대지면적은 690㎡입니다. 공시지가는 283,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 일반 주거상품보다 매수층이 제한될 수 있는 숙박시설이며, 공실과 6회 유찰 이력이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 이해관계인 부재로 임대관계가 조사되지 않았습니다. 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조가 조사되지 않았으므로 객실 상태, 누수, 난방, 위생설비와 보수비를 직접 확인해야 합니다.
- 건물 표기 확인. 건물 전체 외벽에는 ‘Ⅰ동’이라고 표기돼 있으므로 현장 호수와 등기상 201호의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 사용 가능성. 일반숙박시설로 계속 이용할 수 있는지, 영업에 필요한 절차와 실제 운영 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공실 기간의 관리비와 공용부분 체납액, 전기·수도 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공동담보 배당관계. 선순위 근저당권의 공동담보목록과 실제 채권잔액, 다른 공동담보물의 진행상황을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 감정가 대비 11.77%라는 할인율만 보지 말고, 인근 숙박시설 거래와 임대수익, 보수비를 반영해 입찰 상한을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 상품성은 보수적으로
이 물건은 2008년 순천농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매수인이 인수할 권리도 명시돼 있지 않습니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 4,118,000원이며 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 투자성이 높다는 판단은 별개입니다. 감정 이용상태는 일반숙박시설(공실)이고, 내부와 임대관계가 확인되지 않았으며 이미 6회 유찰됐습니다. 휘닉스파크 인근이라는 입지 특성이 있지만 숙박시설의 실수요·운영수익·보수비와 향후 환금성을 검증하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하기에는 위험합니다. 결론은 권리는 통과, 현장·수익성·환금성은 강한 확인이 필요한 물건입니다.
