춘천지방법원 2024타경33588. 평창군 봉평면 무이리 소재 2층 201호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가서상 실제 이용상태는 일반숙박시설(공실)입니다. 소유자는 김원님이며 2008.06.20 순천농업협동조합이 설정한 채권최고액 182,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 정정옥 근저당 325,000,000원, 주식회사혜림가스 근저당 48,000,000원과 2024.12.10 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다.
눈에 먼저 들어오는 숫자는 최저매각가입니다. 감정가 35,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 2,018,000원, 즉 감정가의 5.77% 수준입니다. 하지만 감정가 대비 하락폭은 시장가격과의 차이를 뜻하지 않습니다. 이 물건은 감정 이용상태가 일반숙박시설이고 공실이며, 실거래 비교 기준이 확인되지 않으므로 “감정가보다 크게 싸다”는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경33588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 안흥동1길 47, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 일반숙박시설(공실) · 철근콘크리트구조 3층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김원님 (2006.05.29 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 2,018,000원 (8회 유찰 · 감정가 대비 5.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 170,185,805원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
임차인 신고 내역 없음. 감정평가상 이용상태도 “일반숙박시설(공실)”로 기재되어 있습니다. 다만 이해관계인 부재로 임대관계와 내부구조를 조사하지 못해 경매 진행 시 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있으므로, 실제 현장 점유상태는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 5.77%와 시장가는 별개
현재 회차 최저가는 2,018,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 1,412,600원, 988,819원까지 내려가지만, 각 회차에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반대로 채권자 미배당액은 최저가 하락에 따라 더 커집니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰) | 2,018,000원 | 5.77% | 1,581,676원 | 553,418,324원 |
| 9회 유찰 시 | 1,412,600원 | 4.04% | 987,173원 | 554,012,827원 |
| 10회 유찰 시 | 988,819원 | 2.83% | 571,020원 | 554,428,980원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 436,324원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 182,000,000원 | 1,581,676원 |
| 2. 근저당 · 정정옥 | 325,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사혜림가스 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 21.6%로 추정된 436,324원이며, 채권총액 555,000,000원 중 채권자에게 배당되는 금액은 1,581,676원입니다. 총 미배당은 553,418,324원이나, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 봉평면 무이리 소재 “휘닉스파크(스키장)” 북측 인근입니다. 주위는 유사 숙박시설과 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 대형유원시설 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장과의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일반숙박시설(공실)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층이며 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 대체로 평탄한 가장형 토지의 상업용 건부지이며 계획관리지역입니다. 공시지가는 283,000원/㎡이고 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 표시·공부. 이 부동산이 포함된 건물 전체 외벽에는 “Ⅰ동”이라고 표기되어 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재까지 8회 유찰됐고 감정평가상 주거가 아닌 일반숙박시설로 이용되는 물건이므로, 응찰 전 실제 수요와 재매각 가능성을 별도로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 이해관계인 부재로 임대관계와 내부구조를 조사하지 못했다고 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 내부상태를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 다세대이나 감정평가 이용상태는 일반숙박시설입니다. 입찰 전 실제 사용현황과 관련 공부를 함께 대조하세요.
- 낮은 최저가에 과도한 의미를 두지 않기. 감정가 대비 5.77%라는 수치는 확인되지만 실거래 비교 기준은 없습니다. 응찰 상한은 감정가 할인율이 아니라 실제 거래 가능성과 이용가치를 기준으로 다시 산정해야 합니다.
- 권리 원본 재확인. 말소기준권리, 후순위 근저당의 소멸 여부, 인수권리 없음 기재를 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 배당표 해석. 현재 회차 총 미배당 553,418,324원은 채권자 측 미회수액이며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다”
이 물건의 등기 권리구조는 명확합니다. 2008.06.20 순천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 가격과 환금성입니다. 8회 유찰 끝에 최저가가 2,018,000원까지 내려왔지만, 감정 이용상태가 일반숙박시설(공실)이고 비교 가능한 실거래 기준이 없어 감정가 대비 5.77%라는 숫자만으로 시세상 저평가를 단정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”보다 실제로 어떤 용도로 사용할 수 있고, 다시 거래할 수 있는가를 확인하는 데 있습니다.
