2,018,000원
춘천지방법원 2024타경33588. 평창군 봉평면 무이리 1062-14, 도로명주소 안흥동1길 47의 2층 202호입니다. 등기상 현재 소유자는 김원님이며 2016.11.17 매매를 원인으로 2016.11.21 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 33,200,000원으로 등기돼 있습니다. 사건상 용도는 다세대지만 감정평가서의 실제 이용상태는 일반숙박시설(공실)입니다.
권리 구조의 출발점은 2008.06.20 설정된 순천농업협동조합 근저당권 182,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2016.11.21 설정된 정정옥 근저당권 325,000,000원과 2024.12.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가를 매각가로 가정한 배당에서는 매수인에게 승계되는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경33588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 안흥동1길 47, 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가 이용상태 일반숙박시설(공실) |
| 소유자 | 김원님 (2016.11.17 매매 · 거래가액 33,200,000원 · 2016.11.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 2,018,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 170,185,805원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다. 확인된 임차인은 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 이해관계인 부재로 임대관계와 내부구조를 조사하지 못했다고 기재돼 있으므로, 감정 이용상태가 ‘공실’로 되어 있더라도 실제 점유 및 임대관계는 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 흐름 — 최저가는 낮지만 시세 우위는 단정 금지
현재 회차는 8회 유찰된 상태로 최저매각가는 2,018,000원, 시나리오 표기상 감정가의 6% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 9회 유찰 1,412,600원, 10회 유찰 988,819원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 6%) | 2,018,000원 | 505,418,324원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 1,412,600원 | 506,012,827원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 988,819원 | 506,428,980원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 가격은 전혀 다른 문제라는 것입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 2,018,000원이 감정가 35,000,000원보다 크게 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 8회 유찰 이력과 일반숙박시설(공실) 이용상태는 실제 거래 가능성과 수요층을 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 436,324원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 182,000,000원 | 1,581,676원 |
| 2. 근저당 · 정정옥 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 채권액은 507,000,000원, 실제 배당액은 1,581,676원, 미배당액은 505,418,324원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 강원특별자치도 평창군 봉평면 무이리 소재 ‘휘닉스파크(스키장)’ 북측 인근입니다. 주변은 유사 숙박시설·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 대형유원시설 주변 농촌지대입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 다세대이나 감정평가 이용상태는 일반숙박시설(공실)로 기재돼 있습니다. 실제 이용 및 관련 공부 확인이 중요합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 버스정류장 거리 및 운행빈도를 기준으로 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사슬라브 위 아스팔트슁글지붕 3층 건물이며 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지이용상황은 상업용, 지목은 대, 평지·사다리형이고 공시지가는 283,000원/㎡입니다.
- 표시. 이 부동산이 포함된 건물 전체 외벽에는 ‘Ⅰ동’이라고 표기돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도 ‘다세대’와 감정 이용상태 ‘일반숙박시설(공실)’이 함께 제시돼 있으므로, 실제 사용 형태와 관련 공부를 원본으로 대조하세요.
- 점유·임대관계. 감정평가서는 공실로 평가했지만 이해관계인 부재로 임대관계와 내부구조를 조사하지 못했다고 기재했습니다. 현장 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 2,018,000원은 감정가보다 낮지만 비교 가능한 실거래가 제시돼 있지 않습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 8회 유찰. 반복 유찰은 실제 수요와 환금성을 확인해야 할 핵심 신호입니다. 이용 목적과 매각 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
- 공동담보. 순천농업협동조합과 정정옥 근저당권 모두 등기에 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 공동담보 범위와 배당 관계는 원본 등기와 배당자료를 대조하세요.
- 배당 전제. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당과 인수 여부는 매각 전 최신 원본자료로 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 같은 말이 아니다
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 분명합니다. 2008.06.20 순천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 판단의 중심은 권리 밖에 있습니다. 이미 8회 유찰됐고, 사건 용도는 다세대인 반면 감정 이용상태는 일반숙박시설(공실)입니다. 임대관계와 내부구조도 현장에서 충분히 조사되지 않았습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 기준이 없어 현재 최저가가 시세 대비 유리한지 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원이지만, 실제 이용 가능성과 환금성을 먼저 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
