춘천지방법원 2024타경33588. 평창군 봉평면 무이리, 휘닉스파크 북측 인근에 있는 2층 202호입니다. 물건표시상 용도는 다세대이고, 감정평가서상 실제 이용상태는 일반숙박시설(공실)입니다. 확인된 임차인은 없으며 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다.
권리 구조는 단순합니다. 2008년 순천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2016년 설정된 정정옥 근저당권과 2024년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가를 기준으로 매수인이 승계할 권리금액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인이 없어 임대관계와 내부구조를 조사하지 못했다고 기재돼 있으므로, 공실 표기와 별개로 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경33588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 안흥동1길 47, 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 일반숙박시설(공실) · 3층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김원님 (2016.11.17. 매매, 거래가액 33,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 4,118,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 170,185,805원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건물 표기 | 건물 전체 외벽에 ‘Ⅰ동’이라고 표기 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 모두 소멸, 인수 0원
확인된 임차인 0명. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없고 법정지상권도 해당사항 없습니다. 말소기준권리는 2008.06.20. 접수된 순천농업협동조합 근저당권 182,000,000원이며, 이후의 정정옥 근저당권 325,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 12%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 4,118,000원으로 감정가 35,000,000원의 11.77%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일 용도의 최근 실거래 비교값 없이 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 감정상 일반숙박시설이고, 휘닉스파크 북측 인근의 유사 숙박시설·근린생활시설·농경지가 혼재한 대형유원시설 주변 농촌지대에 위치합니다. 현재까지 6회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가뿐 아니라 물건의 용도, 상태, 운영 가능성, 환금성에 대한 추가 검증이 필요하다는 신호입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 4,118,000원 | 3,643,876원 | 503,356,124원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 2,882,600원 | 2,430,713원 | 504,569,287원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 2,017,819원 | 1,581,498원 | 505,418,502원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 11.5% 추정) | - | 474,124원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 182,000,000원 | 3,643,876원 |
| 2. 근저당 · 정정옥 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 507,000,000원 중 채권자 예상배당은 3,643,876원이며, 미배당액은 503,356,124원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 평창군 봉평면 무이리 소재 휘닉스파크 북측 인근이며, 유사 숙박시설·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 대형유원시설 주변 농촌지대입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 일반숙박시설이며 공실로 기재돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고, 버스정류장과의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 드라이비트, 내부는 벽지도배·타일, 바닥은 장판·타일, 창호는 PVC 샷시 마감입니다. 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 690㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 283,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 도로. 주위에 포장도로가 있고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 식별. 이 부동산이 포함된 건물 전체 외벽에 ‘Ⅰ동’이라고 표기돼 있으므로 현장 방문 시 건물과 호수를 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 11.77%라는 비율만 보지 말고 동일 지역 일반숙박시설의 매매사례와 현재 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 이용 가능성. 다세대로 표시된 물건의 감정상 이용상태는 일반숙박시설입니다. 건축물대장, 영업 가능 여부와 실제 이용 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없고 감정상 공실이지만, 임대관계와 내부구조를 조사하지 못한 물건이므로 현장 점유자를 재확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부구조와 관리상태가 확인되지 않았으므로 출입 가능 여부와 수선 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 단순한 가격 문제인지, 건물 상태·용도·운영성·환금성 문제인지 현장과 원본 서류를 통해 구분해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두 근저당권 모두 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 채권액과 배당관계는 공동담보 물건의 진행 상황까지 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 체납 관리비, 세금, 수선비와 숙박시설 유지비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 증명되지 않았다
이 물건의 권리분석 결론은 분명합니다. 확인된 임차인은 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸해 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 35,000,000원에서 6회 유찰돼 4,118,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 감정상 일반숙박시설·공실이고, 임대관계와 내부구조가 조사되지 않았으며, 이미 반복 유찰된 물건입니다. 권리는 통과지만 가격과 환금성은 현장 검증 전까지 보류가 적절합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 점유·내부 상태·용도와 지역 숙박시설의 거래 가능성을 확인하는 데 있습니다.
