춘천지방법원 2024타경33588. 평창군 봉평면 안흥동1길 47, 3층302호입니다. 사건의 용도 표기는 다세대지만 감정평가 이용상태는 일반숙박시설(공실)로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 김원님이며, 2008년 순천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 정정옥 근저당권, 주식회사혜림가스 근저당권과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
현재 최저매각가는 2,018,000원으로 감정가 35,000,000원의 5.77%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 특히 이미 8회 유찰된 사실 자체가 가격 외의 환금성·수요·이용상태를 함께 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경33588 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 안흥동1길 47, 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 일반숙박시설(공실) |
| 소유자 | 김원님 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 2,018,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 170,185,805원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 명세서 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준권리는 2008.06.20. 설정된 순천농업협동조합 근저당권 182,000,000원입니다. 그 뒤 2016.11.21. 정정옥 근저당권 325,000,000원, 2021.01.08. 주식회사혜림가스 근저당권 48,000,000원, 2024.12.10. 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 5.77%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 회차는 8회 유찰 후 최저매각가 2,018,000원입니다. 감정가 35,000,000원 대비 5.77% 수준입니다. 다음 시나리오상 9회 유찰 시 1,412,600원, 10회 유찰 시 988,819원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 2,018,000원 | 1,581,676원 | 553,418,324원 |
| 9회 유찰 시 | 1,412,600원 | 987,173원 | 554,012,827원 |
| 10회 유찰 시 | 988,819원 | 571,020원 | 554,428,980원 |
채권 최고액 합계는 555,000,000원인데 현재 회차의 채권자 예상배당은 1,581,676원에 그칩니다. 가격이 추가로 낮아질수록 미배당은 더 커집니다. 이 큰 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 배당받지 못하는 채권액이며, 데이터상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 436,324원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 182,000,000원 | 1,581,676원 |
| 2. 근저당 · 정정옥 | 325,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사혜림가스 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 2,018,000원 가정 시 집행비용 436,324원을 제외한 1,581,676원이 순천농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 휘닉스파크(스키장) 북측 인근으로, 유사 숙박시설·근린생활시설·농경지가 혼재하는 대형유원시설 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일반숙박시설(공실)입니다. 위생설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 가장형 토지의 상업용 건부지이며 토지면적은 690.0㎡입니다. 계획관리지역이고 공시지가는 283,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 주위로 포장도로가 소재합니다.
- 건물 표기. 이 부동산이 포함된 건물 전체 외벽에 ‘Ⅰ동’이라고 표기돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 조사되지 않았습니다. 현장 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 다세대, 감정 이용상태는 일반숙박시설(공실)입니다. 실제 사용과 공부·허가 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 5.77%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재까지 8회 유찰됐습니다. 가격 외에 수요·시설 상태·환금성 문제를 함께 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 소멸 여부, 명세서상 인수권리 해당 없음 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가와 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2008년 순천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 감정가 35,000,000원이 8회 유찰돼 2,018,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 감정 이용상태는 일반숙박시설(공실)입니다. 임대관계와 내부구조 역시 현장에서 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 많이 떨어졌느냐’보다 실제 점유·용도·시설 상태와 다시 팔 수 있는 수요가 있는지를 확인하는 것입니다.
