춘천지방법원 2024타경33588. 평창군 봉평면 무이리, 휘닉스파크 북측 인근에 위치한 2층 203호입니다. 경매 분류는 다세대이지만 감정평가상 실제 이용상태는 일반숙박시설(공실)로 기재돼 있습니다. 감정가 35,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,118,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 수치일 뿐, 인근 실거래나 현재 시장가격과 비교된 결과가 아닙니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 2008년 6월 20일 설정된 순천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 정정옥 근저당권과 주식회사혜림가스 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 예상 매각가에서 채권자들이 대부분 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경33588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 안흥동1길 47, 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 일반숙박시설(공실) · 철근콘크리트구조 3층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김원님 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 4,118,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 170,185,805원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명시 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 인수는 없다
말소기준은 2008년 6월 20일 순천농업협동조합의 채권최고액 182,000,000원 근저당권입니다. 이후 정정옥의 채권최고액 325,000,000원 근저당권, 주식회사혜림가스의 채권최고액 48,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 세 근저당권의 채권최고액 합계는 555,000,000원이지만 현재 회차 예상 배당액은 3,643,876원에 그칩니다.
② 점유·이용상태 — 공실 기재와 현장 확인은 별개
신고·확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 이용상태도 일반숙박시설 공실로 기재돼 있습니다. 다만 조사 당시 이해관계인이 부재하여 임대관계와 내부구조를 조사하지 못한 것으로 기재돼 있으므로, 서류상 공실이라는 이유만으로 현장 점유까지 확정해서는 안 됩니다.
건물 전체 외벽에는 ‘Ⅰ동’이라고 표기돼 있습니다. 현장에서 대상 호실과 건물 동 표시가 등기·매각서류의 목적물과 일치하는지 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 474,124원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 182,000,000원 | 3,643,876원 |
| 2. 근저당 · 정정옥 | 325,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사혜림가스 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 배당액은 3,643,876원, 총 미배당액은 551,356,124원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당만 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰(감정가 12%) | 4,118,000원 | 3,643,876원 | 551,356,124원 | 0원 |
| 7회 유찰 시(감정가 8%) | 2,882,600원 | 2,430,713원 | 552,569,287원 | 0원 |
| 8회 유찰 시(감정가 6%) | 2,017,819원 | 1,581,498원 | 553,418,502원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 휘닉스파크 스키장 북측 인근으로, 유사 숙박시설과 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 대형유원시설 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 일반숙박시설 공실입니다. 위생설비와 난방설비가 설치돼 있으나 내부구조와 임대관계는 조사되지 않았습니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 690㎡이며 상업용 건부지로 이용됩니다. 계획관리지역이고, 공시지가는 283,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 대체로 평탄한 사다리형 토지이고 주위에 포장도로가 소재합니다.
- 제한사항. 계획관리지역과 가축사육제한구역에 포함되며 준보전산지에 접합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배와 타일, 바닥은 장판과 타일, 창호는 PVC샷시 마감입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 11.77%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 봉평면 무이리 일대 숙박시설의 매매·임대 사례를 직접 확인해야 합니다.
- 현장 점유. 감정상 공실이지만 이해관계인 부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다. 실제 점유자와 출입 가능 여부를 확인하세요.
- 내부 상태. 내부구조가 조사되지 않았으므로 누수, 난방, 위생설비, 마감 훼손과 복구비용을 현장에서 점검해야 합니다.
- 목적물 특정. 건물 외벽의 ‘Ⅰ동’ 표기와 2층 203호의 위치를 등기부·도면·현장에서 서로 대조하세요.
- 숙박시설 활용. 경매 분류는 다세대이지만 감정상 이용상태는 일반숙박시설입니다. 실제 사용계획에 필요한 행정·운영 조건을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 551,356,124원의 미배당은 채권자 측 부족분입니다. 이를 매수인 인수액으로 오해하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 낮은 수요를 먼저 본다”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2008년 순천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 회차에서 채권자 미배당이 551,356,124원에 달하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정상 일반숙박시설 공실이고, 임대관계와 내부구조가 확인되지 않았으며 이미 6회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없는 상황에서 최저가 4,118,000원이 감정가의 11.77%라는 이유만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리는 소멸, 가격 판단은 보류. 실제 점유·내부상태·숙박시설 수요와 재매각 가능성을 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 저환금성 점검형 물건입니다.
