춘천지방법원 2024타경33588. 평창군 봉평면 무이리 소재 구분건물로, 물건 분류는 다세대이지만 감정평가서의 실제 이용상태는 일반숙박시설(공실)입니다. 휘닉스파크 스키장 북측 인근에 위치하며 주변에는 유사 숙박시설, 근린생활시설과 농경지가 혼재합니다. 이 물건은 일반적인 주거용 다세대주택과 동일한 기준으로 접근해서는 안 됩니다.

소유자는 김원님이며, 2008년 순천농업협동조합의 근저당권을 시작으로 정정옥과 주식회사혜림가스의 근저당권이 순차적으로 설정됐습니다. 순천농업협동조합이 임의경매를 신청했으며, 신청채권자의 청구액은 170,185,805원입니다. 현재 최저매각가는 이 청구액이나 선순위 근저당 채권최고액에 크게 못 미칩니다. 그러나 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요

말소기준권리는 2008.06.20 설정된 순천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 182,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 이후 설정된 정정옥의 근저당권 325,000,000원, 주식회사혜림가스의 근저당권 48,000,000원도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 경매개시결정 등기도 매각으로 소멸합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 약 6%가 곧 시세 대비 저가라는 뜻은 아니다

감정가 35,000,000원에서 8회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 2,018,000원입니다. 감정가 대비 현재 회차 비율은 5.77%입니다. 그러나 이 수치는 감정가와 최저매각가의 관계일 뿐, 현재 거래 가능한 시장가격에 대한 할인율이 아닙니다.

이 물건의 실질취득금액은 현재 최저가에 예상 권리 인수액 0원을 더한 2,018,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 등기비용, 관리비, 수리비, 명도비용 등은 여기에 포함하지 않은 금액입니다. 실제 총취득비용은 해당 비용을 확인한 뒤 별도로 산정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,018,000원 가정)

집행비용 436,324원은 매각가의 약 21.6%로 산정된 추정치입니다. 채권액은 등기상 채권최고액 기준이며 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 매각대금 2,018,000원 중 추정 집행비용 436,324원을 제외한 1,581,676원이 순천농업협동조합에 배당됩니다. 정정옥과 주식회사혜림가스의 예상배당 및 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

등기상 근저당 채권최고액 합계는 555,000,000원이고, 예상 채권자 배당합계는 1,581,676원, 채권최고액 기준 미배당 합계는 553,418,324원입니다. 이는 실제 확정 채무잔액이나 매수인의 인수금액을 뜻하지 않습니다. 매수인 예상 인수액은 별도로 0원입니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 채권 미회수는 늘지만 인수액은 그대로

현재 회차에서 유찰이 이어지는 경우를 가정하면 최저가는 1,412,600원, 이후 988,819원으로 내려가는 시나리오입니다. 채권자 배당금이 감소하고 미배당액은 증가하지만 근저당권이 매각으로 소멸한다는 전제에서 매수인 예상 권리 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.

신청채권자인 순천농업협동조합의 청구액은 170,185,805원입니다. 현재 회차에서 예상 배당액은 1,581,676원, 9회 유찰 시 987,173원, 10회 유찰 시 571,020원으로, 어느 경우에도 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 이는 채권 회수에 관한 분석이며, 미회수액을 낙찰자에게 승계시키는 계산이 아닙니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평창군 봉평면 무이리 소재 휘닉스파크 스키장 북측 인근입니다. 유사 숙박시설과 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 대형 유원시설 주변 농촌지대입니다.
• 교통. 본건까지 제반 차량 출입이 가능합니다. 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 일반숙박시설(공실)입니다. 실제 영업 가능 여부와 내부 설비 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 3층 건물로, 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지도배 및 타일붙이기 등, 바닥은 장판깔기 및 타일깔기 등으로 마감돼 있습니다. PVC 샷시창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생설비 및 난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다. 작동 상태는 내부 확인이 필요합니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용됩니다. 토지면적은 690.0㎡이고, 공시지가는 283,000원/㎡입니다.
• 도로. 본건 주위에 포장도로가 소재합니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 인접한 준보전산지와 접하는 것으로 표시돼 있습니다.
• 공부 및 건물 표시. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 건물 전체 외벽에는 ‘Ⅰ동’이라고 표기돼 있으므로 현장의 동·호수 표시와 매각 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 감정가 대비 현저한 최저가 하락과 8회 유찰 이력이 있습니다. 실거래 시세 및 처분 사례가 확인되지 않아 실제 매각 가능 금액이나 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 다세대 분류와 감정평가상 일반숙박시설 이용상태를 구분하고, 건축물대장과 공부상 용도 및 실제 사용 가능 범위를 확인하세요.
• 점유 및 임대차 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계와 내부구조가 조사되지 않았습니다. 현장 점유자 유무와 임대차관계를 재확인하고, 점유자가 발견되면 대항력 가능 여부를 별도 검토하세요.
• 동·호수 대조. 건물 외벽의 ‘Ⅰ동’ 표시와 매각 대상인 2층 203호의 실제 위치 및 등기·건축물대장상 표시를 대조하세요.
• 내부 상태 확인. 내부구조 미조사 물건입니다. 위생·난방설비, 누수, 마감 상태 및 수리 필요성을 확인한 뒤 총취득비용을 계산하세요.
• 실거래 시세 확인. 현재 최저가를 감정가와만 비교하지 말고 인근의 유사한 숙박시설 거래가격과 실제 매물의 처분 가능성을 조사하세요.
• 관리비 및 운영비 확인. 공용부분 관리비 체납, 유지관리비와 숙박시설 이용에 필요한 추가 비용을 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 채권최고액 기준 미배당이 크더라도 매각으로 소멸하는 근저당 채무를 매수인 인수액으로 합산하지 마세요. 실제 인수 여부는 원본 서류와 매각조건으로 최종 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “2,018,000원까지 떨어진 이유를 확인해야 한다”

이 물건은 말소기준 근저당과 후순위 근저당이 매각으로 소멸하고 명세서상 인수권리도 없는 구조입니다. 예상 권리 인수액은 0원이며, 등기상 후순위 채권의 미배당을 낙찰자가 떠안는 것으로 해석할 이유는 없습니다.

하지만 권리가 정리된다는 사실과 투자 가치가 있다는 판단은 다릅니다. 현재 최저매각가 2,018,000원은 감정가의 약 6%에 불과하지만, 이미 8회 유찰됐고 실제 이용상태는 일반숙박시설입니다. 내부구조와 임대관계가 조사되지 않았으며, 실거래가격도 확인되지 않아 시장가치와 환금성을 검증할 수 없습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 권리상 인수 0원, 가격 매력 미확인, 환금성 및 현장 확인 우선입니다. 낮은 최저가만으로 입찰을 결정하지 말고 실제 점유, 용도, 내부 상태, 유지비용과 처분 가능 가격을 확인한 뒤 종합적으로 판단해야 합니다.