청주지방법원 2025타경51061. 청주시 서원구 남이면 척북리 삼포그린힐아파트 105동 1층 113호입니다. 감정평가 이용상태상 현황은 아파트이며, 해당 105동 113호는 지상 10층 건물의 1층으로 방 1개·화장실 1개· 주방 및 거실 1개, 복도식·서향으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 신혜미로, 2023.10.26. 매매를 원인으로 2023.10.30. 소유권을 취득했고 거래가액은 9,000,000원입니다.
등기부만 보면 현재 경매의 기준은 2025.04.09. 조순자의 강제경매개시결정입니다. 과거 근저당·가압류·가처분·경매 등 복잡한 권리가 많이 존재했지만, 해당 권리들은 이미 말소됐거나 2023년 임의경매 매각 과정에서 정리된 상태입니다. 문제는 현재 등기보다 점유·임차관계입니다. 임차인 6명 중 전입일이 확인된 5명은 모두 현재 말소기준인 2025.04.09.보다 앞서 전입해 있어, 보증금과 확정일자·실제 점유관계가 확인되기 전까지 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 105동 1층 113호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방1·화장실1·주방 및 거실1 · 복도식 · 서향 · 지상10층 중 1층 |
| 소유자 | 신혜미 (2023.10.26. 매매 · 거래가액 9,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 22,000,000원 / 10,780,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조순자 / 63,337,405원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 특이사항 | 재매각 · 사용승인 미취득 · 임시사용승인 · 집합건축물대장 미등재 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
현재 말소기준은 2025.04.09. 강제경매개시결정입니다. 등기부상 과거 구즉신용협동조합 근저당과 신혜미 근저당은 2023.05.04. 임의경매로 인한 매각 과정에서 말소됐고, 2023.10.30. 신혜미가 다시 소유권을 취득했습니다. 따라서 현재 등기상 후순위 권리를 인수하는 구조보다, 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인들의 권리가 실제 인수액을 좌우할 가능성이 큽니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 보증금 확인이 선결
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유문모 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 최행임 | 2021.07.28 | 미상 | 2025.06.11 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박대진 | 2022.07.14 | 미상 | 2025.05.08 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이광원 | 미상 | 1,000원 | 미상 | 판정 불가 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 강찬석 | 2024.10.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이문희 | 2020.08.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가의 49%여도 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 10,780,000원으로 감정가 22,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차는 7,545,999원, 그 다음 회차는 5,282,199원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 물건은 임차보증금이 대부분 확인되지 않아, 낙찰가가 내려가더라도 매수인이 실제로 부담할 금액이 얼마나 되는지 계산할 수 없습니다. 따라서 단순히 유찰 횟수와 최저가만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 10,780,000원 | 10,185,960원 | 53,151,445원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 7,545,999원 | 7,010,171원 | 56,327,234원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 5,282,199원 | 4,787,119원 | 58,550,286원 |
④ 예상배당표 (매각가 10,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 594,040원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 조순자 | 63,337,405원 | 10,185,960원 |
| 미배당 | - | 53,151,445원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 값에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인들의 실제 권리가 확정되지 않았으므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 건물 상태 — 사용승인 미취득이 별도 리스크
이 물건은 단순한 임차인 문제 외에도 건물 자체의 행정상 특이사항이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 임시사용승인을 받아 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 또한 집합건축물대장에 미등재 상태이고, 임대업자 등록이 가능하지 않을 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 서원구 남이면 척북리 ‘척북마을회관’ 남측 인근으로, 주위에는 전·답 등 농경지와 중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 10분 내외 거리에 경부고속도로와 중부고속도로 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 해당 105동 113호는 현황 아파트로 방1·화장실1·주방 및 거실1, 복도식·서향으로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 출입구의 서측과 북측으로 노폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 24,362.0㎡, 지목은 임야, 토지이용상황은 아파트입니다. 공시지가는 270,800원/㎡입니다.
- 행정상 특이. 사용승인 미취득·임시사용승인·집합건축물대장 미등재 상태로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 유문모·최행임·박대진·강찬석·이문희의 보증금과 확정일자를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 전입·점유 대조. 전입일이 기준일보다 앞선 5명은 대항력 가능성이 있으므로 실제 점유 여부와 임대차계약의 존부를 대조해야 합니다.
- 이광원 권리 확인. 보증금 1,000원이 기재돼 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
- 배당요구 확인. 최행임은 2025.06.11., 박대진은 2025.05.08. 배당요구가 확인됩니다. 나머지는 별도 확인이 필요합니다.
- 사용승인 문제 확인. 사용승인 미취득·임시사용승인·집합건축물대장 미등재 상태가 이용·임대·금융·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 재매각 사유 점검. 현재 재매각 물건이므로 이전 매각절차와 재매각에 이른 경위를 원문 서류에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 미상 임차권리가 먼저다”
이 물건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 22,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 10,780,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자를 먼저 보면 안 됩니다. 실제 임차인이 6명이고, 전입일이 확인된 5명 모두 현재 말소기준보다 먼저 들어와 있습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 이들을 단순히 소멸 임차인으로 처리할 수 없고, 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
여기에 사용승인 미취득·집합건축물대장 미등재·재매각까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 절반 이하”라는 이유로 접근할 물건이 아니라, 임차보증금과 건물의 행정상 상태를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류·권리확인 우선입니다.
