청주지방법원 2025타경51061. 삼포그린힐아파트 105동 407호입니다. 현재 소유자는 신혜미이고, 2013.10.07 소유권이전 당시 거래가액은 36,000,000원입니다. 이번 경매의 기준이 되는 권리는 2025.04.09 조순자가 신청한 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.04.15 주식회사 삼포건설의 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기보다 점유관계와 건물 상태입니다. 유문모·최행임·박대진·강찬석·이문희는 모두 2025.04.09보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 최종 대항력과 인수액을 단정하기보다 대항력 가능성이 있는 미상 임차관계로 보고 매각물건명세서와 임대차 원자료를 대조해야 합니다. 이광원은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51061 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 남이면 척북리 74-7 삼포그린힐아파트 105동 4층 407호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 아파트 · 방1개·화장실1개·주방 및 거실1개·복도식·서향 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제105동 제407호 |
| 소유자 | 신혜미 · 2013.10.07 소유권이전 · 거래가액 36,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 23,000,000원 / 11,270,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 63,337,405원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 건물 특이사항 | 사용승인을 받지 않은 건물로 조사 · 임시사용승인 · 집합건축물대장 미등재 상태 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 먼저
현재 등기상 근저당권은 없고, 이번 강제경매개시결정이 2025.04.09 접수돼 말소기준 역할을 합니다. 2025.04.15 주식회사 삼포건설의 가처분은 그 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 근저당·가압류·경매개시결정·가처분 등은 대부분 이미 말소된 이력입니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상이 핵심 위험
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유문모 | 전체 | 2020.12.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최행임 | 전체 | 2021.07.28 | 미상 | 2025.06.11 | 가능·미상 |
| 박대진 | 전체 | 2022.07.14 | 미상 | 2025.05.08 | 가능·미상 |
| 이광원 | 전체 | 미상 | 1,000원 | 미상 | 미상 |
| 강찬석 | - | 2024.10.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이문희 | 전체 | 2020.08.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
실제 점유자로 조사된 사람은 6명입니다. 이 가운데 5명은 말소기준일인 2025.04.09보다 앞서 전입한 사실이 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 확정” 또는 “인수액 0원”으로 처리하면 안 됩니다. 특히 최저가가 11,270,000원으로 낮아진 상황에서는 미상 보증금이 확인되는 순간 낙찰대금보다 임차보증금 인수 위험이 더 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 602,860원 |
| 2. 갑구 27번 경매개시결정 · 조순자 | 63,337,405원 | 10,667,140원 |
| 미배당 | - | 52,670,265원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 63,337,405원 중 10,667,140원만 배당되는 계산이며 52,670,265원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 — 싸 보이지만 시세 판단은 불가능
감정가는 23,000,000원이고 현재 최저가는 11,270,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 7,888,999원, 4회 유찰 시 5,522,299원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 이 사건에는 비교할 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 11,270,000원 | 49% | 10,667,140원 | 52,670,265원 |
| 3회 유찰 시 | 7,888,999원 | 34% | 7,346,997원 | 55,990,408원 |
| 4회 유찰 시 | 5,522,299원 | 24% | 5,022,898원 | 58,314,507원 |
⑤ 건물·입지 — 사용승인 문제가 가격 할인보다 중요
- 건물 상태. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 조사됐고 임시사용승인을 받아 사용 중입니다. 집합건축물대장에도 미등재 상태이며 임대업자 등록이 가능하지 않을 수 있다는 비고가 있습니다.
- 재매각. 매각물건명세서 비고상 재매각 사건입니다.
- 이용상태. 105동 407호는 현황 아파트로, 방1개·화장실1개·주방 및 거실1개·복도식·서향으로 이용 중입니다.
- 입지. 척북마을회관 남측 인근으로 전·답 등의 농경지와 중소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 10분 내외 거리에 경부고속도로와 중부고속도로 접근이 가능합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지이용상황은 아파트, 지목은 임야로 조사돼 있습니다.
- 도로. 단지 출입구 서측과 북측으로 폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 유문모·최행임·박대진·강찬석·이문희는 말소기준일 전 전입자로 조사됐으므로 각자의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 여부, 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 이광원 확인. 보증금 1,000원이 기재돼 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
- 배당요구 확인. 최행임은 2025.06.11, 박대진은 2025.05.08 배당요구 사실이 확인됩니다. 배당요구만으로 실제 인수액을 확정할 수는 없습니다.
- 사용승인 확인. 임시사용승인 및 집합건축물대장 미등재 상태가 현재도 유지되는지 관할 행정기관에서 재확인해야 합니다.
- 재매각 사유 확인. 재매각 사건인 만큼 직전 매각 및 대금납부 경과를 원본 기록에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 적정 매수가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 자료, 건축물 관련 행정서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미상 보증금과 사용승인
이 사건은 감정가 23,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 11,270,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확인되는 정보만으로는 이 가격을 곧바로 매력적인 매수가로 평가하기 어렵습니다. 말소기준일 이전 전입자가 여러 명이고 보증금이 대부분 확인되지 않아 실질 인수액이 미상이며, 건물도 사용승인을 받지 못하고 임시사용승인 상태로 조사됐습니다.
등기상 2025.04.15 가처분은 매각으로 소멸하지만, 이 물건의 핵심은 그 권리가 아닙니다. 임차관계가 얼마인지, 실제로 누가 점유하는지, 사용승인과 집합건축물대장 문제가 어떻게 정리될 수 있는지가 입찰가보다 먼저 확인돼야 합니다. 현재 단계의 결론은 “낮은 최저가만으로 접근하기에는 불확실성이 큰 물건”입니다.
