9,412,000원
창원지방법원 2025타경21468. 거제시 장평동 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 1층 102호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 “공동주택(기숙사)”로 적혀 있습니다. 소유자는 박재성으로, 2015.06.30 매매를 원인으로 2016.02.19 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 807,600,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 물건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금·주식회사국민은행·근로복지공단 가압류 등이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 현재 사건은 근로복지공단이 신청한 강제경매이고, 청구금액은 426,978,500원입니다. 권리의 선후관계만 보면 매각 후 매수인이 별도로 떠안을 등기상 후순위 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21468 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 공동주택(기숙사) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 박재성 · 2015.06.30 매매 · 2016.02.19 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 9,412,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 426,978,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.02.19 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 807,600,000원이며 박재성이 채무자입니다. 이 근저당은 104동 202호·302호·402호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후의 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·관련 공부·외부관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가했다고 되어 있습니다. 따라서 배당자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유·사용관계는 현장과 원본서류에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격·회차 — 6회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 80,000,000원, 현재 최저매각가는 9,412,000원입니다. 6회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 11.77% 수준입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 6,588,400원, 8회 유찰 시 4,611,880원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 9,412,000원 | 8,842,584원 | 2,314,641,353원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 6,588,400원 | 6,069,809원 | 2,317,414,128원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 4,611,880원 | 4,128,866원 | 2,319,355,071원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 최저가가 낮아졌다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 서로 다르다는 것입니다. 이 사건에는 동일 물건·동일 유형의 실거래 비교자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 오히려 6회 유찰 자체와 공동주택(기숙사)라는 실제 이용형태를 시장성 점검 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 569,416원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 807,600,000원 | 8,842,584원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 577,125,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 84,801,937원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 426,978,500원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 426,978,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서 채권자 총 배당액은 8,842,584원, 미배당액은 2,314,641,353원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 장평동 소재 삼성중공업 서측 인근. 주변은 공장·농경지·순수임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(기숙사)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 본타일 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소화전설비·난방설비가 시설돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 완경사지로 지면은 대체로 평탄한 기숙사용 건부지로 이용 중이며, 북동측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 소로2류·중로2류와 접하거나 저촉되고 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기숙사 이용 확인. 사건 분류는 아파트지만 감정평가상 이용상태는 공동주택(기숙사)입니다. 실제 사용방식과 향후 이용 가능성을 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이며 내부조사가 불가능했습니다. 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 최저가가 9,412,000원까지 내려온 이유를 가격 숫자만으로 해석하지 말고 현장상태·수요·이용제약과 함께 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 104동 202호·302호·402호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 관련 등기 원본을 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 매우 크더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 매수인이 자동 승계하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부와 감정평가서, 매각 관련 원본서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 반복 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2016.02.19 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 시장성과 현장에 있습니다. 감정가 80,000,000원에서 6회 유찰돼 9,412,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 싼지 판단할 근거는 없습니다. 여기에 감정평가상 실제 이용상태가 공동주택(기숙사)이고, 임대관계가 미상이며 내부조사도 불가능했다는 점이 겹칩니다. 이 물건은 “권리상 인수는 0원이지만, 낮은 최저가 자체를 매력으로 보지 말고 6회 유찰의 원인부터 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
