창원지방법원 2025타경21468. 거제시 장평동 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 4층 402호입니다. 등기상 소유자는 박재성이고, 2016.02.19. 설정된 중소기업은행 근저당권 807,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금·주식회사국민은행·근로복지공단 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만, 현재 경매에서 매수인이 떠안을 권리로 계산된 금액은 0원입니다.
이 사건의 특징은 권리 인수보다 유찰의 깊이에 있습니다. 감정가 80,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 9,412,000원, 감정가의 11.77% 수준입니다. 다음 회차가 진행될 경우 시나리오상 7회 유찰 시 6,588,400원, 8회 유찰 시 4,611,880원까지 내려갑니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없기 때문에 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21468 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(기숙사) 이용 |
| 소유자 | 박재성 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 9,412,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 426,978,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기부 발급 | 2026.07.25 · 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2016.02.19. 중소기업은행 근저당권이며, 그 뒤의 압류·가압류와 2025.05.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.03.15. 국민건강보험공단 압류는 2022.06.08. 해제됐고, 2024.01.22. 중소기업은행의 임의경매개시결정 역시 2024.06.26. 취소기각결정 후 등기상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 11.77%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가 9,412,000원은 감정가 80,000,000원의 11.77%입니다. 유찰 횟수만 보면 매우 깊게 내려온 상태지만, 동일 물건·동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 “시세보다 저렴하다”는 판단은 할 수 없습니다. 특히 감정평가서상 실제 이용상태가 일반 주거 아파트가 아니라 공동주택(기숙사)로 기재돼 있어, 단순한 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가하는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.77% | 9,412,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 6,588,400원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 4,611,880원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 9,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 569,416원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 807,600,000원 | 8,842,584원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 577,125,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 84,801,937원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 426,978,500원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 426,978,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,323,483,937원에 대해 채권자 예상배당은 8,842,584원이며, 미배당액은 2,314,641,353원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 “공동주택(기숙사)”으로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트와 같은 수요층을 전제해서는 안 됩니다.
- 주위환경. 삼성중공업 서측 인근으로 공장·농경지·순수임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 토지는 2필 일단의 부정형 완경사지이고, 대체로 평탄한 기숙사용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 중로2류·소로2류 및 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 291,800원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기숙사형 수요 확인. 공동주택(기숙사)의 실제 매수·임차 수요와 사용 가능성을 일반 아파트와 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 최저가가 감정가의 11.77%까지 내려왔다는 사실보다, 반복 유찰의 배경을 현장과 시장에서 확인하는 것이 우선입니다.
- 실거래 직접 대조. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 동일 건물·동일 유형 거래와 인근 유사 기숙사 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 되지 않았으므로 실제 내부 훼손·설비·사용상태 확인이 중요합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정 당시 임대관계가 확인되지 않았으므로 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 같은 삼성중공업협력업체복지기숙사의 다른 호수들과 공동담보로 설정돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 왜 6번 유찰됐는지를 보자”
권리 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 시장성과 사용성입니다. 감정가 80,000,000원에서 6회 유찰돼 9,412,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 자료가 없고 감정평가상 이용상태도 공동주택(기숙사)입니다. 내부조사와 임대관계 확인도 이뤄지지 않았습니다. 따라서 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 확정하지 말고, 기숙사형 공동주택의 실제 수요·점유·내부상태·환금성을 확인한 뒤 접근하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
