창원지방법원 2025타경21468. 거제시 장평동 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 2층202호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가상 실제 이용상태는 “공동주택(기숙사)”입니다. 감정가 80,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 9,412,000원입니다. 등기부의 말소기준은 2016.02.19. 중소기업은행 근저당권으로, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 유찰 횟수와 이용 형태입니다. 임차인은 확인되지 않고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원이지만, 실거래 비교자료가 없어 현재 9,412,000원이 시장가보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락 폭만 보고 ‘싸다’고 판단하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21468 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(기숙사) |
| 소유자 | 박재성 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 9,412,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 426,978,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기소 | 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2016.02.19. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 807,600,000원이며 본건 외 104동 1층102호·3층302호·4층402호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금·국민은행·근로복지공단 가압류와 현재 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2021년 국민건강보험공단 압류는 2022.06.08. 해제로 말소됐고, 2024.01.22. 중소기업은행의 임의경매개시결정도 2024.06.26. 취소기각결정에 따라 2024.07.10. 말소됐습니다. 2025.02.06. 거제시 압류 역시 2025.06.04. 해제로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰이 곧 시세 할인이라는 뜻은 아니다
감정가는 80,000,000원이고 현재 최저매각가는 9,412,000원입니다. 현재 회차의 비율은 감정가의 11.77%입니다. 시나리오상 7회 유찰 시 6,588,400원, 8회 유찰 시 4,611,880원까지 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 9,412,000원 | 8,842,584원 | 2,314,641,353원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 6,588,400원 | 6,069,809원 | 2,317,414,128원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 4,611,880원 | 4,128,866원 | 2,319,355,071원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 9,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 569,416원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 807,600,000원 | 8,842,584원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 577,125,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 84,801,937원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 426,978,500원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 426,978,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 청구총액은 2,323,483,937원, 채권자 예상배당은 8,842,584원, 미배당은 2,314,641,353원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 장평동 삼성중공업 서측 인근이며, 주변에 공장·농경지·순수임야 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(기숙사)으로 이용 중입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 본타일 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소화전설비·난방설비가 시설돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 완경사지이며 대체로 평탄한 기숙사용 건부지로 이용 중이고 북동측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 공시지가는 291,800원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 현장 조사 당시 이해관계인이 없어 내부조사가 불가능했고, 인근 주민 탐문·관련 공부·외부관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 기숙사 이용 확인. 사건상 용도는 아파트지만 실제 이용상태는 공동주택(기숙사)입니다. 이용 형태와 환금성을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 80,000,000원에서 9,412,000원까지 하락한 경위와 수요 부족 여부를 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 본건과 함께 104동 1층102호·3층302호·4층402호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 중소기업은행 근저당도 전액 배당되지 않고 후순위 채권에는 배당이 없습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 6번 유찰됐는가’를 확인할 물건
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2016년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 80,000,000원이 6회 유찰되어 9,412,000원까지 내려온 사실은 별도의 신호입니다. 감정평가상 이용상태가 공동주택(기숙사)이고 실거래 비교자료도 없으므로, 낮은 최저가 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리정리보다 실제 내부상태·기숙사 이용형태·수요층과 환금성을 확인하는 데 있습니다.
