창원지방법원 2025타경21468. 거제시 장평동 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 3층 302호입니다. 공부상 물건 종류는 아파트이고 감정 이용상태는 “공동주택(기숙사)”입니다. 소유자는 박재성으로, 2015년 6월 30일 매매를 원인으로 2016년 2월 19일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 807,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금·국민은행·근로복지공단 가압류 등이 이어졌고, 2025년 5월 30일 근로복지공단이 강제경매를 개시했습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 9,412,000원 가운데 집행비용을 제외한 8,842,584원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리자와 신청채권자에게는 배당될 금액이 없습니다. 그러나 그 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21468 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(기숙사)으로 이용 중 |
| 소유자 | 박재성 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 9,412,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 426,978,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 용도지역 | 자연녹지지역 · 공시지가 291,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
말소기준은 2016년 2월 19일 중소기업은행 근저당입니다. 이후의 압류·가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021년 국민건강보험공단 압류는 2022년 6월 8일 해제로 이미 말소됐고, 2024년 중소기업은행이 개시했던 임의경매도 2024년 6월 26일 취소기각결정 후 2024년 7월 10일 등기가 말소되었습니다. 거제시 압류 역시 2025년 6월 4일 해제로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 88% 할인처럼 보여도 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 9,412,000원으로 감정가 80,000,000원의 11.77%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서 비교 가능한 동일 물건군의 최신 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률을 시세 대비 할인율로 치환해서는 안 됩니다.
오히려 객관적으로 읽을 수 있는 시장 신호는 6회 유찰입니다. 물건은 일반적인 주거용 아파트라기보다 감정 이용상태가 공동주택(기숙사)이고, 삼성중공업 서측 인근에서 공장·농경지·임야가 혼재하는 지역에 위치합니다. 최저가가 낮아졌는데도 반복 유찰됐다는 사실 자체가 매수층과 환금성에 보수적으로 접근해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 569,416원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 807,600,000원 | 8,842,584원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 577,125,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 84,801,937원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 426,978,500원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 근로복지공단 | 426,978,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권 총액은 2,323,483,937원, 채권자 배당액은 8,842,584원, 미배당은 2,314,641,353원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 6.0% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원 계산
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 9,412,000원 | 8,842,584원 | 2,314,641,353원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 6,588,400원 | 6,069,809원 | 2,317,414,128원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 4,611,880원 | 4,128,866원 | 2,319,355,071원 | 0원 |
후순위 채권이 대규모로 미배당되는 구조지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 세 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 신청채권자인 근로복지공단의 청구액 426,978,500원도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 배당되지 않는 것으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 아파트이지만 실제 감정 이용상태는 공동주택(기숙사)입니다. 일반 아파트와 동일한 매수층·임대수요를 전제로 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 입지. 거제시 장평동 삼성중공업 서측 인근으로, 주변에 공장·농경지·순수임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 본타일, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지권 토지는 2필 일단의 부정형 완경사지로 대체로 평탄한 기숙사용 건부지이며 북동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 중로2류·소로2류와 접하거나 저촉되고, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 6회 유찰로 감정가의 11.77%까지 가격이 낮아졌다는 사실은 단순 할인 신호라기보다 실제 수요가 제한됐을 가능성을 함께 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 내부조사가 불가능했고 임대관계가 미상입니다. 전입관계·현황조사·실제 점유자를 대조해 대항력 가능성을 다시 점검해야 합니다.
- 기숙사 용도 확인. 일반 아파트 실수요 가격을 그대로 적용하지 말고 공동주택(기숙사)의 사용 가능성·수요층·재매각성을 별도로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 9,412,000원이 감정가의 11.77%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오. 비교 가능한 실거래 근거 없이 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 같은 104동의 다른 호실들과 공동담보입니다. 관련 등기와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 관리·내부 상태. 현장 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비, 관리상태, 미납 관리비 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조해 권리변동과 점유변동을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조만 보면 방향은 비교적 명확합니다. 2016년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 6회 유찰됐고, 감정가 80,000,000원에서 9,412,000원까지 내려왔습니다.
그 숫자를 곧바로 “88% 할인된 저가매수 기회”로 읽기보다, 왜 시장이 여섯 차례 응찰하지 않았는지를 확인하는 것이 먼저입니다. 공부상 아파트지만 실제 이용은 공동주택(기숙사), 내부조사는 불가능했고 임대관계도 미상입니다. 등기 권리는 소멸형이지만, 점유·용도·환금성은 별도 검증 대상. 이 세 가지를 확인하지 않은 채 낮은 최저가만 보고 접근하기에는 불확실성이 큽니다.
