제주지방법원 2020타경1013. 제주특별자치도 제주시 용담이동 1527 소재의 기타·토지 경매입니다. 관련 건물 등기에는 용담이동 1542가 기재되어 있으며, 담보권 기록에는 용담이동 1527·1542·1542-1 토지가 함께 나타납니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사제주스타렌탈입니다. 2015년 6월 17일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 여러 금융기관과 채권자들의 근저당권·가압류·경매개시결정이 이어진 구조입니다.

특히 일반적인 주거용 경매와 달리 토지와 건물의 매각 범위, 제시외 건물, 전세권, 유치권 신고를 함께 분석해야 합니다. 등기부에 적힌 금전채권의 말소 여부만 확인하고 응찰하면, 매각 후 점유 인도나 토지 이용 과정에서 예상하지 못한 분쟁이 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 말소와 실제 이용 위험은 별개

말소기준은 2015.06.17 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며, 이후 설정된 키움저축은행·주대성·홍일빌딩의 근저당권과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

전세권과 점유 — 전세금 1,000,000,000원의 의미

임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 2020.01.09 설정된 건물 전부에 대한 전세권이 존재합니다. 전세권 등기에는 주식회사금강렌트카와 오름렌트카주식회사가 함께 기재되어 있으며, 전세금은 1,000,000,000원입니다. 이는 하나의 공동전세권에 기재된 금액으로, 권리자를 각각 별도의 보증금 채권자로 중복 합산해서는 안 됩니다.

전세권의 등기상 존속기간은 2025.01.07까지로 기재되어 있습니다. 말소기준권리보다 뒤에 설정된 후순위 전세권으로 분류되고, 현재 배당 시나리오상 전세권자의 예상배당액은 0원입니다. 다만 전세권의 등기상 소멸과 실제 점유·인도는 별도로 확인해야 합니다. 등록된 전세권만으로 실제 점유자나 임차인의 대항력을 확정할 수는 없습니다.

② 가격 점검 — 감정가 70%가 곧 저가매수는 아니다

감정가는 4,686,585,900원, 현재 최저매각가는 3,280,610,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70% 수준으로 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 가격을 평가할 때는 일반 아파트처럼 감정가와 최저가만 비교하는 접근이 적절하지 않습니다.

토지·건물의 일괄매각 구조와 용도, 포함되거나 제외되는 제시외 건물, 법정지상권 및 유치권 관련 불확실성까지 함께 고려해야 합니다. 실제 거래가격을 이용한 비교 근거도 확보되지 않아 현재 최저가가 시장가치보다 낮다고 입증할 수 없습니다.

회차별 금액은 제시된 매각 시나리오에 따른 가정치입니다. 향후 유찰이나 매각가격은 확정된 사실이 아닙니다. 인수액 0원은 등기·배당상 산정치이며, 유치권·법정지상권에 관한 법률적 판단과 별개입니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,280,610,000원 가정)

총 배당 대상 채권액은 11,132,013,260원입니다. 현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 35,206,100원을 제외한 채권자 예상배당액은 3,245,403,900원이며, 7,886,609,360원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 산정됩니다.

채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세·우선채권·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으며, 세금 및 공과금 관련 압류 금액도 별도 확정이 필요합니다. 위 배당표는 확정배당표가 아닙니다.

④ 매각 범위·입지·환금성 메모 (감정·매각조건 기준)

• 일괄매각. 토지와 관련 건물 등이 하나의 매각대상으로 묶여 있습니다. 개별 필지 및 건물의 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 현황 이용. 목록 1·2는 주차장으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 현황 이용과 토지의 공부상 지목·용도에 차이가 있는지 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 특성. 참고 토지의 지목은 창고용지, 면적은 765.0㎡입니다. 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 자연녹지지역으로, 건축 및 토지 활용 가능 범위는 관련 법령과 개별 인허가 조건을 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역, 장애물제한표면구역, 제3종 구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 기재되어 있습니다.
• 제시외 건물. 목록 4의 감정평가서 'ㄴ' 건물은 매각에 포함되고, 목록 8의 'ㄷ~ㅊ' 건물도 매각에 포함됩니다. 반면 목록 2 지상의 'ㄱ' 건물은 매각에서 제외됩니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 일괄매각 범위, 토지 용도, 현황 주차장 이용, 별도 권리분쟁 가능성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 실제 거래사례 확인 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 목록 일치 확인. 용담이동 1527·1542·1542-1 관련 필지와 건물 등기를 매각목록·지적도·현황도에 대조해야 합니다.
• 제시외 건물의 포함 범위. 'ㄱ' 건물은 매각 제외, 'ㄴ' 및 'ㄷ~ㅊ' 건물은 매각 포함으로 기재되어 있습니다. 실제 위치와 소유관계를 확인해야 합니다.
• 법정지상권 검토. 목록 2 지상 제시외 건물과 토지 사이의 권리관계, 법정지상권 성립 가능성과 토지 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 유치권 관련 기록. 신희성의 신고 내용, 점유 현황, 유치권배제 신청서와 관련 법원 결정 등을 확인해야 합니다.
• 전세권 및 점유 확인. 금강렌트카·오름렌트카의 공동전세권은 후순위로 매각 소멸 예정이나, 건물과 토지의 실제 점유 및 인도 가능성은 별도 확인해야 합니다.
• 배당 및 조세채권. 총 채권액과 예상배당 사이의 차이가 크고, 국세 및 국민건강보험공단 압류도 존재합니다. 실제 우선채권과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 토지 이용 가능성. 자연녹지지역 및 각종 제한구역의 규제를 확인하고, 현황 주차장 이용의 적법성과 향후 활용 가능성을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격상 이점이 입증되지 않습니다. 실제 거래사례 및 매각대상별 가치를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 법원 사건기록을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 권리위험 0원”

제주 용담이동 2020타경1013은 등기상 권리 소멸 여부와 실제 부동산 이용 가능성을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.

말소기준권리는 2015.06.17 우리은행 근저당권으로 명확하고, 후순위 근저당권·가압류·전세권 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 최저가 기준 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 매각 대상에서 제외되는 제시외 건물이 존재하고, 이와 관련한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 유치권 신고까지 더해져 실제 점유·인도 및 부동산 이용 과정의 불확실성이 남아 있습니다. 후순위 공동전세권도 배당액은 0원이지만 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

또한 1회 유찰된 최저매각가 3,280,610,000원이 실거래 시세보다 저렴한지는 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가 대비 가격 인하만으로 가격 가점을 부여하기 어렵고, 특히 이처럼 토지와 제시외 건물의 권리관계가 복잡한 물건에서는 법적·물리적 이용 가능성이 가격 판단에 직접 영향을 미칩니다.

결론은 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 매각 범위·법정지상권·유치권 및 가격 검증이 끝나기 전까지 입찰 적합성을 확정하기 어려운 고위험 검토 대상이라는 것입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것만이 아니라, 무엇을 온전히 취득하고 실제로 이용할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.