제주지방법원 2020타경1013. 제주시 용담이동 1527의 기타 + 토지 사건으로, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 4,686,585,900원입니다. 등기부상 소유자는 주식회사제주스타렌탈이며, 말소기준권리는 2015.06.17. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 960,000,000원입니다. 이 권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·전세권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 목록2 지상에 제시외 건물이 있고 그로 인한 법정지상권 성립여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 또한 유치권신고인 신희성이 차량계약불이행을 이유로 유치권을 신고했고, 경매신청권자 한국산업은행의 승계인 에이치에프디공이유동화전문 유한회사가 유치권배제 신청서를 제출했지만, 유치권 성립여부 자체는 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2020타경1013 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 1527 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 등기 대상 | [건물] 제주특별자치도 제주시 용담이동 1542 |
| 소유자 | 주식회사제주스타렌탈 |
| 감정가 / 최저가 | 4,686,585,900원 / 4,686,585,900원 (신건) |
| 청구금액 | 1,477,632,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 창고용지 · 765.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 465,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.06.17. 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권 960,000,000원입니다. 이후 존속 중인 키움저축은행 근저당 500,000,000원, 주대성 근저당 2,400,000,000원, 주식회사홍일빌딩 근저당 2,000,000,000원, 주식회사금강렌트카 전세권 1,000,000,000원 및 다수 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·전세권 — 임차인 없음, 후순위 전세권은 소멸
임차인 없음. 다만 등기부에는 2020.01.09. 주식회사금강렌트카 명의의 전세권이 설정돼 있습니다. 전세금은 1,000,000,000원, 범위는 건물의 전부, 존속기간은 2025년 1월 7일까지이며, 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당은 0원입니다.
| 권리자 | 권리 | 금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사금강렌트카 | 전세권 | 1,000,000,000원 | 후순위 | 배당 0원 | 소멸 |
③ 핵심 특수권리 — 법정지상권·유치권
또한 이 사건은 일괄매각이고, 목록1·2의 현황은 주차장입니다. 목록4의 제시외 건물 중 감정평가서 ‘ㄴ’은 매각에 포함되지만 ‘ㄱ’은 제외되고, 목록8의 제시외 건물 ‘ㄷ~ㅊ’은 매각에 포함됩니다. 따라서 현장 점유·건물 경계·매각 포함 범위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,686,585,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,265,859원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 키움저축은행 근저당 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 주대성 근저당 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 405,000,000원 | 405,000,000원 |
| 6. 홍일빌딩 근저당 | 2,000,000,000원 | 372,320,041원 |
| 13. 금강렌트카 전세권 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 채권 총액 | 11,132,013,260원 | 4,637,320,041원 |
| 미배당 | - | 6,494,693,219원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서도 채권총액 11,132,013,260원 전액을 충족하지 못해 6,494,693,219원의 미배당이 발생합니다. 배당 부족은 후순위 채권자의 문제이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,686,585,900원 | 4,637,320,041원 | 6,494,693,219원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,749,268,720원 | 3,709,376,033원 | 7,422,637,227원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,999,414,976원 | 2,967,020,826원 | 8,164,992,434원 | 0원 |
신청채권 청구금액은 1,477,632,320원이고, 각 시나리오에서 신청채권자 배당 계산액은 960,000,000원으로 표시돼 신청채권은 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑥ 토지·이용상태 메모
- 용도. 사건 용도는 기타 + 토지이며, 감정 이용상태는 산출근거참조입니다.
- 토지. 지목은 창고용지, 면적은 765.0㎡, 토지이용상황은 전기타입니다.
- 형상. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이고 공시지가는 465,600원/㎡입니다.
- 지역·구역. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·제3종 구역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·자연녹지지역에 포함됩니다.
- 현황. 목록1·2는 주차장으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 경계 확인. 목록4의 ‘ㄴ’은 매각 포함, ‘ㄱ’은 매각 제외이며 목록8의 ‘ㄷ~ㅊ’은 매각 포함입니다.
- 법정지상권 확인. 목록2 지상 매각 제외 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립여부가 불분명합니다.
- 유치권 확인. 신희성의 유치권 신고와 에이치에프디공이유동화전문 유한회사의 유치권배제 신청이 함께 존재하며 성립여부는 불분명합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물별 포함 관계를 감정평가서와 매각목록에서 직접 대조해야 합니다.
- 등기상 인수와 별개로 현장 리스크 확인. 등기상 매수인 인수액은 0원이지만 특수권리와 점유관계는 별도 검토가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 사건은 아니다
등기 순위만 보면 말소기준은 명확합니다. 2015.06.17. 우리은행 근저당 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다. 그러나 이 사건에는 목록2의 매각 제외 제시외 건물과 법정지상권 성립여부 불분명, 그리고 신희성의 유치권 신고·성립여부 불분명이라는 별도의 현장 리스크가 남습니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 4,686,585,900원의 가격 경쟁력을 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 없지만, 특수권리 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
