제주지방법원 2020타경1013. 감정가와 최저매각가가 모두 178,170,400원인 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사제주스타렌탈이고, 현재 권리분석의 기준으로 제시된 권리는 2019.09.23. 접수된 메리츠캐피탈주식회사 가압류 771,682,901원입니다. 그 뒤 신용보증기금·신보2016제8차유동화전문유한회사·효성캐피탈주식회사·롯데캐피탈 주식회사· 주식회사신한은행·비엔케이캐피탈 주식회사·신영필 등의 가압류와 압류·경매개시결정이 이어졌지만, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
등기부에는 2020.01.09. 전세금 1,000,000,000원의 전세권도 설정돼 있습니다. 주식회사금강렌트카와 오름렌트카주식회사가 기재된 공동전세목록이며 존속기간은 2025.01.07.까지입니다. 이 전세권 역시 기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 예상배당은 0원입니다. 별도의 임차인 조사 대상은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2020타경1013 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용문로 26-7 |
| 등기 부동산 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 1527-2 제에이동호 |
| 용도 표기 | 대지 |
| 감정 이용상태 | 산출근거참조 |
| 소유자 | 주식회사제주스타렌탈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 178,170,400원 / 178,170,400원 |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 청구액 | 1,477,632,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 비고 | 일괄매각. 건물만 매각. 제시외 건물(감정평가서 ‘ㄱ~ㅂ’) 매각 포함. |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸
2013.03.04. 제민신용협동조합의 채권최고액 780,000,000원·130,000,000원 근저당권은 2015.02.25. 말소됐고, 2014.05.07. 사라신용협동조합의 채권최고액 117,000,000원 근저당권도 2015.12.08. 말소됐습니다. 현재 분석 기준은 2019.09.23. 메리츠캐피탈주식회사 가압류입니다. 이후 다수 가압류·압류·경매개시결정과 2020.01.09. 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 시나리오 — 감정가와 최저가가 같은 신건
현재 회차는 감정가 178,170,400원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 제시된 유찰 시나리오는 1회 유찰 시 142,536,320원, 2회 유찰 시 114,029,056원입니다. 가격 판단은 각 회차 매각가와 배당 부족액의 변화를 함께 보는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 178,170,400원 | 174,876,014원 | 4,064,038,556원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 142,536,320원 | 139,740,812원 | 4,099,173,758원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 114,029,056원 | 111,632,649원 | 4,127,281,921원 | 0원 |
매각가가 내려가면 채권자 배당액도 함께 감소하고 미배당은 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 현재 회차에서 신청채권 청구액은 1,477,632,320원이고 시나리오상 신청채권 배당액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,170,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,294,386원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 771,682,901원 | 174,876,014원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신보2016제8차유동화전문유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 효성캐피탈주식회사 | 176,013,479원 | 0원 |
| 6. 전세권 · 주식회사금강렌트카 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 효성캐피탈주식회사 | 271,478,792원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사신한은행 | 273,618,955원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 92,074,018원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신영필 | 49,046,425원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신영필 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 4,238,914,570원, 채권자 총배당은 174,876,014원, 미배당은 4,064,038,556원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 3,294,386원으로 계산돼 있습니다.
④ 토지·이용 조건 메모
- 토지. 지목은 잡종지, 토지면적은 2,275.0㎡, 토지이용상황은 주거기타입니다.
- 지형. 평지·자루형이며 도로접면은 광대로한면입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 공시지가는 518,100원/㎡입니다.
- 구역. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·제3종 구역·하수처리구역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 추가 제한. 역사문화환경보존지역이 포함·저촉되고 자연경관지구가 저촉되며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 사건 용도는 대지로 표시되지만 명세서 비고에는 “건물만 매각”이라고 적혀 있으므로 등기부·매각물건명세서·감정평가서에서 정확한 매각대상을 대조해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 이 사건 건물이 소재한 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 토지사용관계가 핵심 확인사항입니다.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서 ‘ㄱ~ㅂ’ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 전세권 확인. 2020.01.09. 전세금 1,000,000,000원 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으며 예상배당은 0원입니다.
- 후순위 권리 확인. 기준 가압류 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 회차별 자금계획. 현재 178,170,400원, 1회 유찰 142,536,320원, 2회 유찰 114,029,056원의 시나리오를 기준으로 입찰자금과 매각대상 리스크를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리관계 단순”
이 사건의 숫자상 매수인 인수액은 명확하게 0원이고 임차인도 없습니다. 또한 2019.09.23. 메리츠캐피탈주식회사 가압류 이후의 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기까지만 보면 권리부담은 단순합니다.
그러나 매각물건명세서는 동시에 건물만 매각이라고 적고, 이 사건 건물이 소재한 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 채권의 인수 여부가 아니라 토지와 건물 사이의 사용관계와 정확한 매각대상입니다. 신건 최저가는 178,170,400원이고 유찰 시 142,536,320원·114,029,056원으로 내려가는 시나리오가 있지만, 가격보다 먼저 이 권리관계가 해소되는지 확인해야 합니다.
