제주지방법원 2020타경1013. 제주시 용담이동 1527-2, 도로명주소 용문로 26-7에 소재한 건물 경매입니다. 소유자는 주식회사제주스타렌탈입니다. 등기부에는 여러 금융기관의 가압류와 압류, 강제경매개시결정, 전세금 1,000,000,000원의 전세권이 기록되어 있습니다. 채권관계만 살펴보면 상당히 복잡해 보이지만, 말소기준이 되는 2019.09.23 메리츠캐피탈주식회사 가압류 이후의 권리들은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 그보다 근본적인 소유·사용 구조입니다. 매각물건명세서에는 “일괄매각. 건물만 매각. 제시외 건물(감정평가서 ㄱ~ㅂ) 매각 포함”이라고 되어 있습니다. 즉 일괄매각이라는 표현이 있어도 토지까지 낙찰받는 것은 아닙니다. 건물과 제시외 건물이 매각 대상이며, 건물이 자리 잡고 있는 토지의 소유권은 매각 대상에서 제외됩니다. 토지 이용권을 확보하지 못하면 건물 사용과 향후 처분에 중대한 제약이 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2020타경1013 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 1527-2 제에이동호 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 용문로 26-7 |
| 물건 표기 / 매각 대상 | 대지 표기 · 실제 매각은 건물만 매각 · 제시외 건물(ㄱ~ㅂ) 포함 |
| 등기 대상 | 건물 등기사항전부증명서 |
| 소유자 | 주식회사제주스타렌탈 (단독소유) |
| 감정가 | 178,170,400원 |
| 최저매각가 | 124,719,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매 청구액 | 1,477,632,320원 |
| 말소기준 | 2019.09.23 갑구 2번 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 · 771,682,901원 |
| 등기 전세권 | 2020.01.09 설정 · 전세금 1,000,000,000원 · 건물 전부 · 매각으로 소멸 예정 |
| 임차인 | 별도 임차인 조사 내역 없음 · 전세권 등기 존재 |
| 매수인 인수 채권액 | 0원 (배당 계산 기준) |
| 법정지상권 | 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류
권리 흐름은 크게 세 단계로 구분됩니다. 먼저 2013~2014년 설정된 제민신용협동조합 및 사라신용협동조합의 근저당권은 2015년 말소되었습니다. 그다음 2019.09.23 메리츠캐피탈주식회사 가압류가 말소기준으로 제시되어 있습니다. 이후 금융기관 가압류, 국세 압류, 전세권, 강제경매개시결정 등이 순차적으로 등기되었습니다.
제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리에는 신용보증기금·신보2016제8차유동화전문유한회사·효성캐피탈·롯데캐피탈·신한은행·비엔케이캐피탈 등의 가압류, 국가 및 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정 등이 포함됩니다. 다만 조세 등 법정 우선채권의 실제 배당 순위는 별도 확인이 필요합니다.
이 전세권은 말소기준 이후에 설정되어 매각으로 소멸 예정이고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전세권이 소멸한다는 사실만으로 실제 점유자나 별도의 임대차·사용관계가 없다고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유 및 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 70%까지 내려왔지만 시세 메리트는 미확인
감정가 178,170,400원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 124,719,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았으므로, 이 금액이 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 124,719,000원 | 70% | 4,116,741,636원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 87,303,300원 | 49% | 4,153,582,729원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 61,112,309원 | 34.3% | 4,179,302,283원 | 0원 |
회차가 진행될수록 낙찰가 가정은 낮아지지만 채권자들의 미배당 규모는 커집니다. 이 미배당액이 매수인에게 자동으로 승계된다는 뜻은 아닙니다. 제시된 세 회차 모두 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,719,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액을 제외한 122,172,934원이 메리츠캐피탈주식회사에 배당되는 구조로 계산되어 있습니다. 후순위 채권자와 등기 전세권자는 예상배당액이 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,546,066원 |
| 1. 메리츠캐피탈 · 가압류 | 771,682,901원 | 122,172,934원 |
| 2. 신용보증기금 · 가압류 | 405,000,000원 | 0원 |
| 3. 신보2016제8차유동화전문유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 효성캐피탈 · 갑구 7 | 176,013,479원 | 0원 |
| 5. 건물 전세권 · 을구 6 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 효성캐피탈 · 갑구 8 | 271,478,792원 | 0원 |
| 7. 롯데캐피탈 · 갑구 9 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 신한은행 · 가압류 | 273,618,955원 | 0원 |
| 9. 비엔케이캐피탈 · 가압류 | 92,074,018원 | 0원 |
| 10. 롯데캐피탈 · 갑구 13 | 100,000,000원 | 0원 |
| 11. 신영필 · 갑구 14 | 49,046,425원 | 0원 |
| 12. 신영필 · 갑구 17 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당표는 제공된 추정 배당 순서를 표시한 것으로, 조세채권·당해세·법정 우선변제 등의 실제 배당 순위와 금액을 확정한 것이 아닙니다. 압류권자의 실제 배당요구 및 배당기일의 판단에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 건물만 매각 — 권리분석의 결정적 변수
이 사건의 핵심은 부동산의 소유권 범위를 정확히 이해하는 것입니다. 매각 대상은 건물과 제시외 건물이며, 토지 소유권은 포함되지 않습니다. 감정가와 최저매각가 역시 매각 대상에 대한 금액이지, 토지 소유권 취득가격이 아닙니다.
따라서 다음 사항을 확인하기 전에는 건물의 안정적인 사용을 전제로 가격을 산정할 수 없습니다.
- 토지 소유관계. 건물 부지의 소유자가 누구인지, 건물과 토지의 과거 소유관계가 어떠했는지 확인해야 합니다.
- 법정지상권 성립 요건. 관련 권리 설정 당시의 토지·건물 소유관계와 법률상 요건을 검토해야 합니다.
- 별도 사용 권원. 법정지상권 이외에 임대차·사용승낙 등 토지 이용의 법적 근거가 존재하는지 확인해야 합니다.
- 추가 부담. 토지사용료, 토지 소유자와의 협의, 분쟁 대응 및 철거 위험을 가격 판단에 반영해야 합니다.
토지 이용에 관한 위험은 등기상 채권 인수액과 별개의 문제입니다. 매수인 인수액이 0원이라고 해서 토지 사용과 관련된 비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다. 현재는 이러한 비용을 계산할 만큼 법적 관계가 확정되지 않았으므로, 실질취득비용을 낙찰가만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 이용상태·토지 관련 메모
- 매각 범위. 건물만 매각하며 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ~ㅂ도 포함됩니다. 제시외 부분의 구조·위치·현황을 확인해야 합니다.
- 지목 및 용도지역. 관련 토지 정보에는 지목 잡종지, 용도지역 자연녹지지역이 기재되어 있습니다. 이는 토지 소유권이 매각에 포함된다는 의미가 아닙니다.
- 토지 관련 참고 수치. 토지면적 2,275.0㎡, 공시지가 518,100원/㎡로 기재되어 있으나 매각 대상 건물과의 정확한 토지 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 도로 및 형상. 토지 정보상 평지·자루형이며, 광대로한면 및 대로2류(폭 30m~35m) 접함으로 표시되어 있습니다.
- 토지이용 제한. 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 자연경관지구 등 관련 제한사항의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 전세권 및 점유. 건물 전부를 대상으로 하는 등기 전세권이 있으며, 현재 점유·사용자와 실제 계약관계는 명확히 확인해야 합니다.
- 회생절차 이력. 소유 법인과 관련한 재산보전처분·말소 및 회생절차 폐지·기각 관련 등기가 반복되어 있습니다. 제시된 보전처분들은 이미 말소된 것으로 표시됩니다.
- 환금성. 건물만 취득하는 구조와 불명확한 토지 이용권은 향후 매수자 확보, 금융 이용 및 재매각에 불리하게 작용할 수 있습니다. 실제 거래 시세도 확인되지 않아 환금성을 낙관할 수 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 토지 등기부 확보. 건물 부지의 토지 소유자 및 권리관계를 건물 등기부와 대조해야 합니다.
- 법정지상권 전문 검토. 성립 여부가 불분명하므로 건물과 토지의 소유관계 변동, 담보권 설정 시점, 관련 법률 요건을 확인해야 합니다.
- 매각 대상 특정. 제에이동호와 제시외 건물 ㄱ~ㅂ의 실제 위치, 면적, 구조와 점유 상태를 감정평가서·건축물대장·현장으로 확인해야 합니다.
- 전세권 관계 확인. 금강렌트카·오름렌트카의 전세권 등기, 공동전세목록, 실제 점유 및 별도 계약의 존재를 확인해야 합니다.
- 조세채권 검토. 국가 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 실제 우선배당 관계 및 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 회생·경매 진행 확인. 소유 법인의 회생 관련 처분 이력과 여러 강제경매개시결정의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 실거래·가치 확인. 건물만의 거래 가능 가치와 정상적인 토지 이용권이 확보된 부동산의 가치를 구분해야 합니다.
- 총취득비용 재산정. 낙찰대금 외 취득세, 명도, 건물 보수, 토지사용료 또는 협의비용 등을 확인해야 합니다.
- 매각기일·원본 확인. 2026.10.27 매각 전 사건 진행 현황, 매각물건명세서, 등기부, 감정평가서, 현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 취득”
이 사건을 숫자만 놓고 보면 최저가 124,719,000원, 감정가 대비 70%, 매수인 인수액 0원입니다. 하지만 숫자의 조합만으로 안전한 경매라고 결론 내릴 수는 없습니다.
메리츠캐피탈 가압류를 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 전세금 1,000,000,000원의 등기 전세권도 소멸 대상으로 표시됩니다. 반면 건물의 존립과 이용에 직접 관련되는 토지 사용권은 여전히 불명확합니다.
결론은 권리상 채권 인수는 0원이지만, 토지 사용권 문제 때문에 취득 안정성이 확보되지 않았다는 것입니다. 법정지상권 성립 여부 및 다른 적법한 토지 이용권, 실제 점유관계, 건물만의 시장가치를 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 낙찰받은 건물을 법적으로 안정되게 사용할 수 있느냐입니다.
