제주지방법원 2020타경1013. 제주시 용담이동 1554-1의 건물과 토지를 함께 보는 물건입니다. 공부상 핵심은 2016년 11월 28일 설정된 한국산업은행 근저당권(채권최고액 40억원)이고, 이 권리가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 설정된 다수의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최저가는 이미 한 차례 유찰을 거쳐 1,130,056,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 사건은 단순히 “유찰되어 싸졌다”로 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 차량계약 불이행을 이유로 한 유치권 신고가 적혀 있고, 그 성립 여부는 불분명하다고 되어 있습니다. 동시에 경매신청권자인 한국산업은행의 승계인으로부터 유치권배제 신청서가 제출된 상태입니다. 따라서 가격보다 먼저 실물·점유·유치권 성립요건을 확인해야 합니다.
① 물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2020타경1013 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 1554-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 등기 소유자 | 주식회사제주스타렌탈 |
| 감정가 / 최저가 | 1,614,365,000원 / 1,130,056,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권액 | 1,477,632,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지면적 | 1,709.0㎡ |
| 지목 / 토지이용상황 | 창고용지 / 전기타 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 465,600원/㎡ |
② 권리 흐름 — 매각으로 소멸하지만, 구조가 복잡하다
말소기준권리는 2016.11.28. 을구 11번 한국산업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,000,000,000원이며, 채무자는 주식회사제주스타렌탈입니다. 이후 을구 12번 근저당권(채권최고액 15억원), 을구 13번 근저당권(5억원), 을구 16번 근저당권(24억원), 을구 17번 근저당권(20억원)과 갑구의 다수 가압류가 이어집니다. 이들 주요 권리는 매각으로 소멸하도록 표시되어 있습니다.
특히 을구 18번 전세권(전세금 10억원)은 주식회사금강렌트카를 전세권자로 하면서 오름렌트카주식회사가 공동 전세목록에 포함되어 있으나, 이 전세권 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 별도의 임차인 인수액은 없고, 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,130,056,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,700,560원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 한국산업은행 | 4,000,000,000원 | 1,116,355,440원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 한국산업은행 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 주식회사키움저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 16번 근저당권 · 이용욱 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 771,682,901원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 17번 근저당권 · 주식회사홍일빌딩 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 9~26. 후순위 가압류·전세권 등 | 다수 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가에서는 집행비용과 을구 11번 근저당권에만 배당되고, 나머지 다수 채권은 미배당으로 남습니다. 전체 채권 총액은 18,360,717,106원, 예상 총 배당은 1,116,355,440원, 예상 미배당액은 17,244,361,666원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 문구가 있으나, 이 사건은 별도 임차인 인수 구조로 제시되지 않았습니다.
④ 가격 시나리오 — 유찰이 더 진행되면 자금 부담이 크게 낮아진다
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 1,130,056,000원 | 70% | 1,116,355,440원 |
| 2회 유찰 시 | 791,039,200원 | 49% | 780,728,808원 |
| 3회 유찰 시 | 553,727,440원 | 34% | 545,790,166원 |
가격만 놓고 보면 현재 회차는 감정가에서 이미 30% 낮아졌고, 추가 유찰 시 791,039,200원, 553,727,440원으로 더 낮아집니다. 그러나 제공된 자료에는 동일 물건의 비교 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가치보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 본건은 토지와 건물을 함께 보면서 용도와 활용성이 별도 검토되어야 하는 유형입니다.
⑤ 토지·용도 및 환금성 메모
- 용도지역. 자연녹지지역이며, 토지 지목은 창고용지, 토지이용상황은 전기타입니다.
- 토지 형상. 토지면적 1,709.0㎡, 지형은 평지, 형상은 부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역, 장애물제한표면구역, 제3종 구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 465,600원/㎡입니다.
- 비고. 일괄매각이며 제시외 건물 매각이 포함됩니다. 전기자동차 충전기는 매각 제외로 기재되어 있습니다.
- 추가 기재. 목록5의 현황은 주차장 및 창고용지이며, 수목 포함 평가가 2026.8.25. 추가 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 신희성의 유치권 신고가 존재하고 성립 여부는 불분명합니다. 유치권배제 신청서 제출 사실만으로 성립 여부를 단정하지 말고 실제 점유·계약·비용 관계를 확인하세요.
- 권리 소멸 확인. 2016.11.28. 한국산업은행 근저당권을 기준으로 이후 주요 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 전세권 확인. 을구 18번 전세권 10억원은 매각으로 소멸하지만, 전세권자와 공동 전세목록 관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함, 전기자동차 충전기 제외라는 범위를 실제 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역 및 다수 지역·지구 지정이 있어 실제 활용 가능성은 토지이용계획과 인허가 관점에서 따로 확인해야 합니다.
- 가격 전략. 현재 회차 1,130,056,000원(70%), 2회 유찰 시 791,039,200원(49%), 3회 유찰 시 553,727,440원(34%)의 시나리오를 비교해 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것이 0개”
이 사건의 가장 큰 장점은 매수인 인수액 0원과 명확한 소멸 구조입니다. 반면 가장 큰 경고등은 유치권 신고입니다. 여기에 다수의 근저당·가압류·경매개시결정이 중첩되어 있어 등기부만 읽고 끝낼 수 있는 물건은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없어 시장 대비 저평가 여부를 단정할 수 없습니다. 결론적으로 가격은 이전보다 접근 가능해졌지만, 유치권과 일괄매각 범위, 토지 활용성 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
