부산지방법원 2024타경2406. 기장군 일광읍 중원타워 2층 201호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사에스더블유이며, 2022년 10월 부경원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 조수아가 4층부터 8층까지 병원으로 사용하는 임차인으로 기재돼 있습니다. 전입일은 2023년 7월 4일로 말소기준일인 2022년 10월 27일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 500,000,000원, 월차임은 40,000,000원이지만 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 점유부분이 4층~8층으로 기재되어 있으므로, 2층 201호와의 실제 점유·임대차 범위는 현장과 원본 조사서에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경2406 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 2층 201호 (중원타워) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 168,413,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경원예농업협동조합 / 3,042,724,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 감정평가 이용상태 | 기호 1~3 제2종근린생활시설 공실 · 기호 4~16 병원(일광서울병원) 이용 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 · 병원 | 2023.07.04 | 500,000,000원 / 40,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 원본 서류 대조가 필요하지만, 이는 채권자 사이의 배당 문제이고 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저가는 168,413,000원으로 감정가 491,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다거나 적정가 이하라고 단정할 근거는 없습니다. 근린시설은 주거용 부동산보다 호실 위치, 임대수익, 업종 제한, 공실 기간과 관리비에 따라 가격 편차가 커 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,157,782원 |
| 1. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 165,255,218원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 미배당액은 3,434,744,782원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 168,413,000원 | 165,255,218원 | 3,434,744,782원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 117,889,099원 | 115,438,652원 | 3,484,561,348원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 82,522,369원 | 80,636,966원 | 3,519,363,034원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 조사된 임차인은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로, 회차별 실질취득액은 각 매각가와 동일합니다. 다만 매각가가 내려간다는 사실과 해당 근린시설의 시장가치가 낮다는 판단은 별개이므로 임대수익과 공실 위험을 먼저 검증해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모
- 주위환경. 일광119안전센터 남동측 인근으로 공동주택, 공원 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스 정류소가 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 1~3은 제2종근린생활시설 공실, 기호 4~16은 일광서울병원으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 중로, 동측 소로에 접하며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트보다 매수층이 제한적이며 공실·임대수익·업종 적합성에 따라 환금성이 크게 달라집니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 2층 201호와 감정평가서상 201호 외 15개호의 관계를 매각목록에서 정확히 확인하세요.
- 임차 범위. 조수아의 점유부분은 4층~8층입니다. 본 호실과 병원 임대차의 실제 연결 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공실 확인. 기호 1~3이 공실로 평가됐으므로 201호의 현재 사용 상태와 내부 시설 상태를 직접 확인하세요.
- 임대수익 검증. 보증금 500,000,000원·월차임 40,000,000원의 계약 범위와 실제 지급 여부를 원본 계약서로 확인하세요.
- 관리비·원상복구. 병원 시설이나 공실 호실은 체납 관리비와 철거·원상복구 비용이 커질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 3,600,000,000원의 공동담보목록과 다른 담보물의 경매·변제 현황을 확인하세요.
- 세금·배당. 기장군 압류와 당해세 여부는 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 교부청구와 세금 내역을 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 비교 없이 감정가 대비 34.3%만 보고 응찰하지 말고 인근 근린시설의 매매·임대 사례를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 수익성과 점유 범위가 승부처
이 사건의 등기상 결론은 단순합니다. 2022년 부경원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 조사된 임차인 조수아도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 낙찰자가 승계할 보증금은 없습니다. 권리상 인수 0원은 분명한 장점입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 최저가는 168,413,000원으로 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 실거래 자료가 없어 시장 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다. 감정평가상 공실과 병원 이용이 함께 기재돼 있고, 임차인의 점유부분도 4층~8층으로 조사돼 2층 201호와의 직접 관계를 재확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 운영성은 보수적 검증. 이 물건은 낮아진 최저가보다 실제 매각범위·공실 상태·임대수익·환금성을 먼저 확인해야 합니다.
