부산지방법원 2024타경2406. 부산 기장군 일광읍 삼성리 중원타워 2층 202호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사에스더블유이며, 2022년 소유권보존 뒤 부경원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2024년 같은 조합의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리 흐름이므로 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 감정가 408,000,000원에서 3회 유찰되어 139,944,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 근린시설은 주거용 물건과 달리 임대수익·공실·업종 적합성에 따라 가치 편차가 큽니다. 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경2406 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 중원타워 2층 202호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 139,944,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 부경원예농업협동조합 / 3,042,724,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준
2022.10.27. 설정된 부경원예농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2022-798호가 기재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 3,042,724,000원으로, 근저당권 채권최고액보다 작습니다.
② 임차 조사 — 본건과 점유 층이 다르다
| 성명 | 조사된 점유 부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 | 병원 | 2023.07.04 | 500,000,000원 | 40,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 아님 |
조사된 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 점유 부분이 4층~8층으로 조사돼 본건인 2층 202호와 층이 일치하지 않습니다. 전입일도 말소기준권리인 2022.10.27.보다 늦은 2023.07.04.이므로 조사 내용상 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 500,000,000원을 본건 매수인의 인수금액에 합산하지 않습니다.
③ 가격 시나리오 — 할인율보다 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 139,944,000원 | 34.3% | 137,184,784원 | 3,462,815,216원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 97,960,800원 | 24.01% | 95,797,506원 | 3,504,202,494원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 68,572,560원 | 16.81% | 66,938,254원 | 3,533,061,746원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매수인의 인수액이 생기는 구조가 아니라, 근저당권자의 미배당액이 증가하는 구조입니다. 현재 회차에서도 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이고, 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,759,216원 |
| 1. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 137,184,784원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.0%로 추정된 금액입니다. 근저당권에는 3,462,815,216원의 미배당이 발생하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 일광119안전센터 남동측 인근이며, 주변에는 공동주택·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 대상 중 기호 1~3은 제2종근린생활시설 공실, 기호 4~16은 일광서울병원으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 중로, 동측으로 소로에 접합니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,064.6㎡, 공시지가는 3,679,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 점유 확인. 조사된 병원 임차 범위는 4층~8층입니다. 본건 2층 202호의 출입·점유·공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 실거래 비교 자료가 없으므로 같은 건물 2층 근린시설의 현재 매물가·임대료·공실 기간을 직접 조사해야 합니다.
- 업종 적합성. 근린상업지역과 건축물 용도에 맞는 업종인지, 병원·근린생활시설 운영에 필요한 인허가와 설비 조건을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권은 공동담보목록 제2022-798호와 연결돼 있으므로 배당과 말소 범위를 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
- 관리비·공용부담. 공용부분 관리비 체납과 승강기·소방설비 유지비, 건물 전체 운영 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 당해세와 최우선변제 여부는 배당표에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.27로 기재돼 있으므로 입찰 전 사건 진행 상태와 변경·연기·낙찰 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다르다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 부경원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인의 점유 범위는 4층~8층으로 본건 2층과 다르며 전입일도 말소기준권리보다 늦어, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 408,000,000원에서 3회 유찰돼 139,944,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없어 이 금액을 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 공실 가능성이 있는 근린시설이고 유찰이 누적된 만큼, 권리는 통과하되 가격은 현장 임대수익과 환금성 검증 뒤 판단하는 것이 맞습니다. 이 사건의 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다”입니다.
