부산지방법원 2024타경2406. 부산 기장군 일광읍 삼성리 중원타워 2층 203호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사에스더블유이고, 2022.10.27. 설정된 부경원예농업협동조합 근저당권 3,600,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.04.24. 임의경매개시결정과 2024.08.02. 기장군 압류가 등기됐으나 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
신청채권자의 청구액은 3,042,724,000원이고 근저당 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 등기에는 공동담보목록 제2022-798호가 기재돼 있습니다. 현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권자에게 배당돼도 3,490,885,650원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 채권자의 회수 부족분일 뿐, 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경2406 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 2층203호 (중원타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 이용상태: 제2종근린생활시설 공실 및 병원 이용 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 111,475,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경원예농업협동조합 / 3,042,724,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 모두 소멸
말소기준은 2022.10.27. 부경원예농업협동조합 근저당권입니다. 2024.04.24. 경매개시결정과 2024.08.02. 기장군 압류는 모두 그 이후에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 예상 미배당액이 크더라도 근저당 자체는 매각으로 소멸하며, 배당되지 못한 채권을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 호실 현황은 재확인
현황조사에 기재된 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 임차인 조수아의 점유 범위는 4층~8층, 용도는 병원입니다. 본건은 2층 203호이므로 조사된 임차인의 점유 층과 본건 층이 일치하지 않습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 · 병원 | 2023.07.04 | 500,000,000원 / 40,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 인수 0원 |
신고일 2023.07.04.는 말소기준권리인 2022.10.27.보다 늦어, 기재된 임차보증금 500,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 후순위 신고라는 점에서 대항력은 없습니다. 또한 이 임차인의 점유 범위가 본건과 다르므로 보증금을 본건의 실질취득액에 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 111,475,000원으로 감정가 325,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 111,475,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 111,475,000원 | 34.3% | 0원 | 111,475,000원 |
| 4회 유찰 시 | 78,032,500원 | 24.01% | 0원 | 78,032,500원 |
| 5회 유찰 시 | 54,622,750원 | 16.81% | 0원 | 54,622,750원 |
④ 예상배당표 (매각가 111,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,360,650원 |
| 1. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 109,114,350원 |
| 근저당 미배당 | - | 3,490,885,650원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권자에게 배당되고, 소유자 잔여금은 없습니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 일광119안전센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류소가 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인트와 석재타일, 내벽은 노출콘크리트와 인테리어 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 중로와 동측 소로에 접하며, 토지는 가장형·평지의 상업용 건부지입니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역이며, 중로1류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 3,679,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있으므로 공실 가능성, 병원 연계 활용성, 개별 호실 임대수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.27.로 기재돼 있으므로 현재 진행 상태와 매각 결과를 법원 기록에서 확인하세요.
- 2층 203호 현장 확인. 조사 임차인의 점유 범위는 4층~8층입니다. 본건 호실의 출입, 실제 사용 주체, 공실 여부와 내부 상태를 별도로 확인하세요.
- 시세·임대료 조사. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 중원타워와 인근 근린시설의 매매가·보증금·월차임·공실 기간을 조사하세요.
- 병원 관련 시설 확인. 건물 일부가 일광서울병원으로 이용 중이므로 전기·소방·급배수·공용시설 사용 관계와 원상복구 범위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-798호와 다른 담보물의 경매·변제 현황을 확인해 전체 채권관계를 파악하세요.
- 세금·관리비 확인. 기장군 압류의 체납 내용, 당해세 가능성, 공용부분 관리비와 전기·수도 체납을 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 적합”은 다르다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.27. 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 현황조사 임차인의 보증금 500,000,000원도 후순위 신고로 매수인이 승계하지 않아 실질취득액은 현재 최저가와 같은 111,475,000원입니다.
하지만 권리상 인수액이 없다는 이유만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 이 물건은 3회 유찰된 근린시설이고, 가격을 검증할 실거래 비교가 없는 상태입니다. 현황조사 임차인의 점유 범위도 본건 2층 203호가 아닌 4층~8층으로 기재돼 있어 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류입니다. 입찰 여부는 본건 호실의 공실·명도 상태, 임대수익과 관리비, 유사 근린시설의 실제 거래가격을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
