1,780,170,000원
부산지방법원 2024타경2406. 부산 기장군 일광읍 삼성리 중원타워의 근린시설로, 표시 호실은 5층 501호입니다. 감정평가 대상은 2층 201호 외 15개 호실이며 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사에스더블유이고, 2022년 부경원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정한 뒤 2024년 임의경매가 개시됐습니다.
말소기준은 2022.10.27. 접수된 부경원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조수아의 전입일은 2023.07.04.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 후 남는 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 따라서 현재 자료상 실질취득액은 최저매각가 1,780,170,000원과 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경2406 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해빛5로 29, 5층501호 (중원타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 8층 건물 · 병원 이용 |
| 소유자 | 주식회사에스더블유 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,190,000,000원 / 1,780,170,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경원예농업협동조합 / 3,042,724,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.27. 부경원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2022-798호 |
| 매각기일 / 방식 | 2026.07.27 / 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준인 부경원예농업협동조합 근저당권과 그 뒤에 등기된 임의경매개시결정, 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채권최고액은 3,600,000,000원으로 현재 최저매각가를 크게 웃돌지만, 배당 부족액은 채무자 측에 남는 채권 문제이지 낙찰자가 근저당 채무를 인수하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수아 | 4층~8층 / 병원 | 2023.07.04 | 500,000,000원 월 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
조수아의 전입일 2023.07.04.는 말소기준일 2022.10.27.보다 늦습니다. 따라서 매각 후에도 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 하지만, 우선변제 여부와 별개로 현재 분석상 낙찰자의 보증금 승계액은 0원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 감정가 할인율만으로 가격 메리트 판단 금지
현재 최저매각가는 1,780,170,000원으로 감정가 5,190,000,000원의 34% 수준입니다. 그러나 동일 자산의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 여러 호실을 묶은 일괄매각 근린시설은 개별 호실 거래가와 직접 비교하기 어렵고, 병원 임대수익과 공실 전환 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,780,170,000원 | 1,759,968,300원 | 1,840,031,700원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 1,246,119,000원 | 1,231,257,810원 | 2,368,742,190원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 872,283,300원 | 861,160,467원 | 2,738,839,533원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당액이 늘어나지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 이는 권리 안전성을 보여주는 수치일 뿐, 각 회차 매각가가 시장가보다 낮다는 증거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,780,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,201,700원 |
| 1. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 1,759,968,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 근저당 채권최고액 중 1,840,031,700원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일광119안전센타 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정 대상 중 기호 1~3은 제2종근린생활시설 공실, 기호 4~16은 일광서울병원으로 이용 중입니다. 임차인 조수아는 4층부터 8층까지 병원으로 점유하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,064.6㎡의 상업용 건부지로, 근린상업지역·지구단위계획구역에 속하고 남측 중로와 동측 소로에 접합니다. 공시지가는 3,679,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 여러 호실의 일괄매각과 병원 사용 형태 때문에 개별 호실보다 필요 자금이 크고, 매수 후 분할 활용·재임대·재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 2층 201호 외 15개 호실의 정확한 목록, 전유면적, 대지권 비율과 호실별 이용상태를 매각목록 원본에서 대조하세요.
- 임대차 원본 확인. 조수아의 사업자등록, 확정일자, 배당요구, 보증금·차임 지급내역, 연체 여부와 실제 계약 당사자를 확인하세요.
- 병원 명도 계획. 의료시설 운영 일정, 집기·장비 소유권, 원상복구 범위, 폐기물 처리와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 월 차임 40,000,000원의 실제 수납 여부, 관리비·공과금 부담 주체, 계약기간과 중도해지 조건을 확인해야 합니다.
- 독립 가격평가. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 근린시설의 임대료, 공실률, 수익률, 대체매물과 병원 철수 후 재임대 비용을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 세금·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세, 임차인 최우선변제 가능성, 공용부분 관리비 체납을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-798호의 담보 범위와 다른 공동담보 부동산의 경매·변제 상황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 부경원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 실제 임차인 조수아도 전입이 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자가 부담할 보증금은 없습니다. 권리 결론은 인수 0원입니다.
그러나 투자 결론까지 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 감정가 5,190,000,000원에서 1,780,170,000원까지 내려왔어도 실거래 비교자료가 없고, 16개 호실 일괄매각·병원 점유·근린시설 환금성이라는 변수가 남습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격이지만 가격은 현장과 수익성 검증 전까지 보류가 맞습니다. 낙찰가보다 중요한 것은 병원을 인도받는 데 드는 시간과 비용, 그리고 인도 후 이 자산을 실제로 얼마에 임대하거나 처분할 수 있느냐입니다.
