부산지방법원 2024타경4864. 부산 연제구 연산동 노블레스스퀘어 1층 113호 근린시설입니다. 현재 소유자는 이문우이고, 2019.11.15 소유권을 550,000,000원에 취득한 뒤 같은 날 주식회사부산은행 앞으로 채권최고액 1,540,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 팽이석 근저당권, 국민건강보험공단 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 현장 구조를 함께 봐야 합니다. 113호·114호·115호는 현재 벽체 구분 없이 시온커피아카데미학원으로 일괄 사용 중입니다. 감정평가에서는 각 전유부분의 위치와 면적을 건축물현황도로 특정할 수 있고 경계벽 복원이 가능하며, 각 호별 통로 확보와 단독 효용가치도 있는 것으로 판단했습니다. 다만 내부는 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 직접 확인하지 못했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4864 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 신금로 25, 1층113호 (연산동,노블레스스퀘어) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 · 113호~115호 구분 없이 일괄 사용 중 |
| 소유자 | 이문우 · 2019.11.15 소유권이전 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 116,449,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 1,410,906,974원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
2018년 농협은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2019.11.15 설정된 주식회사부산은행 근저당권 1,540,000,000원입니다. 이 근저당은 114호·115호·116호와도 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 팽이석의 200,000,000원 근저당, 국민건강보험공단의 550,000,000원 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 115호·116호 확인 필요
현황조사에는 115호와 116호를 기준으로 아래 점유·임차 관련자가 확인됩니다. 이들의 전입신고일은 모두 2019.11.15 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 특히 113호~115호가 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이라는 현황과 함께 실제 점유 범위를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상혁 | 115호 | 2020.07.23 | 20,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선경 | 115호 | 2023.05.25 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한미 | 116호 | 2023.04.24 | 20,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 실거래 비교 대신 유찰 깊이를 본다
감정가는 485,000,000원, 현재 최저매각가는 116,449,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 24.01%입니다. 다만 동일 또는 인근 상가의 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 116,449,000원 | 2,175,981,286원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 81,514,300원 | 2,210,352,957원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 57,060,010원 | 2,234,367,070원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 116,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,430,286원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,540,000,000원 | 114,018,714원 |
| 3. 근저당 · 팽이석 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민건강보험공단 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,290,000,000원 중 예상배당은 114,018,714원이며, 미배당액은 2,175,981,286원입니다. 신청채권자 부산은행 청구액은 1,410,906,974원으로, 현재 회차 배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연신초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 건물. 노블레스스퀘어는 총 1개동 103개호로 구성되며, 본건은 지하1층·지상3층 철근콘크리트 건물의 1층입니다. 사용승인일은 2016.09.05입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 18미터의 신금로, 남서측으로 폭 약 8미터의 신금로23번길에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 2,266,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 시설. 공동 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 에스컬레이터, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점을 반드시 확인해야 합니다.
- 113~115호 경계. 현재 벽체 없이 일괄 사용 중입니다. 건축물현황도상 경계와 실제 현장 상태, 경계벽 복원 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 범위. 현황조사상 115호·116호 점유 관련자가 확인됩니다. 113호~115호가 하나의 영업공간으로 쓰이는 만큼 실제 점유·인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 되지 않아 관련 공부·외부관찰·유사물건을 기초로 평가했습니다. 내부 구조와 이용상황을 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 최신 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 상가 임대료·공실·영업상태 등 현장 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보. 부산은행 근저당에 114호·115호·116호가 공동담보로 기재돼 있으므로 원등기와 다른 매각물건의 진행 상황도 함께 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현장과 가격
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.15 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 115호·116호 점유자의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실제 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 116,449,000원까지 내려왔고 재매각인 데다, 113호~115호가 벽체 구분 없이 하나의 영업공간으로 쓰이고 있습니다. 감정평가상 전유부분 특정과 경계벽 복원은 가능하지만 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원”이라는 권리 안전성과 “현장 구조·점유·상가 환금성”을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
