부산지방법원 2024타경4864. 연제구 연산동 노블레스스퀘어 1층 113호, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설입니다. 소유자 이문우는 2019년 11월 4일 매매로 550,000,000원에 취득했고, 2019년 11월 15일 부산은행 앞으로 채권최고액 1,540,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 팽이석 근저당과 국민건강보험공단 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기 순위만 보면 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 하지만 이 사건의 실질적인 쟁점은 등기부 밖 현장에 있습니다. 감정평가 당시 113호·114호·115호가 벽체 구분 없이 하나의 학원으로 사용됐고, 각 호의 위치와 면적은 건축물현황도로 특정 가능하며 경계벽 복원도 가능한 것으로 평가됐습니다. 따라서 낙찰 후 단독 호실로 사용하려면 현재 점유 형태와 경계 복원 가능 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

과거 농협은행 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2019년 11월 15일 부산은행 근저당입니다. 이 근저당은 114호·115호·116호와 공동담보로 설정됐으며, 다음 순위인 팽이석 근저당과 국민건강보험공단 가압류는 현재 최저가 기준으로 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸합니다. 채권자의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후

실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 2019년 11월 15일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 합계 50,000,000원은 현황조사상 115호·116호의 계약 규모일 뿐 113호 매수인 인수액으로 합산되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 배당 여부와 별개로 대항력 없는 임차인의 미회수 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 24.01%, 그러나 시세 확인이 먼저

감정가 485,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 116,449,000원입니다. 감정가 대비 24.01%까지 낮아졌지만, 동일 건물·동일 상권의 최근 실거래나 임대수익 비교값은 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가보다 75.99% 낮다”는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

회차가 내려갈수록 부산은행 등 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 네 차례 유찰은 권리 하자만의 신호가 아니라, 일괄사용 상태·상가 수익성·개별 호실 환금성에 대한 시장의 보수적 평가가 반영됐을 가능성을 함께 점검해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,449,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 114,018,714원이 선순위 부산은행에 배당되고, 후순위 근저당·가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권자 미배당액은 2,175,981,286원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 연신초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통환경은 보통입니다.
• 도로. 남동측 약 18미터 도로인 신금로와 남서측 약 8미터 도로인 신금로23번길에 접합니다.
• 이용상태. 113호~115호는 제2종근린생활시설로 벽체 구분 없이 시온커피아카데미학원으로 일괄 사용되고, 116호는 가인 필라테스&플라잉요가로 사용됩니다.
• 호실 특정. 113호~115호는 건축물현황도에 따라 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 경계벽 복원이 가능한 것으로 평가됐습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 소유자와 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못해 외부관찰·관련 공부·인근 유사물건을 기초로 평가됐습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역과 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 토지. 평지의 사다리형 상업용 건부지이며 공시지가는 ㎡당 2,266,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 113호 실제 점유 범위. 현황조사상 임차인은 115호·116호에 기재됐지만, 113호~115호가 일괄 사용 중이므로 학원 운영자와 각 임차인이 어느 공간을 실제 사용하는지 확인하세요.
• 경계벽 복원. 113호 단독 사용을 전제로 할 경우 복원 위치, 출입 동선, 설비 분리 가능성, 공사 범위와 단독 효용을 현장에서 검증하세요.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 114호·115호·116호와 공동담보입니다. 공동담보 물건별 매각 진행과 배당관계를 원본 서류에서 대조하세요.
• 임대수익 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보지 말고, 현재 임대차계약·공실 가능성·관리비·상권 임대료를 기준으로 수익가치를 산정하세요.
• 내부 상태 재확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 인테리어, 설비, 누수, 전기·급배수 분리 상태를 직접 확인하세요.
• 명도 계획. 임차인에게 대항력이 없더라도 실제 영업과 집기 점유가 존재하면 인도명령·협의명도 일정과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 미반영 부담. 당해세, 최우선변제, 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공동담보 목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 현장 리스크 0”

이 물건의 등기 권리는 명확합니다. 2019년 11월 15일 부산은행 근저당 이후의 권리와 임차인 전입은 매각으로 정리되고, 현재 최저가와 향후 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 네 차례 유찰된 근린시설이고, 대상 113호가 114호·115호와 벽체 없이 일괄 사용되는 현장 특성이 있습니다.

최저가 116,449,000원은 감정가의 24.01%지만 동일 상권 실거래와 임대수익 비교 없이 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 결론은 등기권리는 소멸형, 현장과 가격은 재검증형입니다. 113호 단독 점유 가능성, 경계벽 복원, 실제 영업주와 임차인 관계, 임대수익 및 재매각 가능 가격까지 확인된 뒤에야 입찰가를 결정할 수 있습니다.