부산지방법원 2024타경4864. 연제구 연산동 노블레스스퀘어 1층 114호, 제2종근린생활시설로 이용되는 근린시설입니다. 말소기준은 2019년 11월 15일 부산은행 근저당권이며, 이후 설정된 팽이석 근저당과 노블레스 스퀘어 관리위원회·국민건강보험공단의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 금액도 0원입니다.
하지만 권리가 소멸한다고 해서 현장 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 113호·114호·115호는 현재 벽체 구분 없이 시온커피아카데미학원으로 일괄 사용 중입니다. 각 전유부분의 위치와 면적은 건축물현황도로 특정할 수 있고 경계벽 복원이 가능한 것으로 평가됐지만, 114호만 단독으로 취득할 경우 실제 점유 범위와 출입 동선, 경계벽 복원 및 인도 협의가 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4864 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 신금로 25, 1층114호 (연산동, 노블레스스퀘어) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 113호~115호 벽체 구분 없이 일괄 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상3층 · 사용승인일 2016.09.05 |
| 소유자 | 이문우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 116,449,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 1,410,906,974원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2019년 11월 15일 설정된 부산은행 근저당권의 채권최고액은 1,540,000,000원이며, 113호·115호·116호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 같은 날 소유권이 이문우에게 이전됐고, 이후 설정된 팽이석 근저당권 200,000,000원과 두 건의 가압류는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하며 배당 부족액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필수
현황조사상 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 3명입니다. 확인된 임차인은 115호와 116호에 기재돼 있고 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 특정되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상혁 | 115호 | 2020.07.23 | 20,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선경 | 115호 | 2023.05.25 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한미 | 116호 | 2023.04.24 | 20,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가의 24%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 아니다
감정가 485,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 116,449,000원, 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 81,514,300원, 그다음 회차는 57,060,010원으로 낮아지는 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 116,449,000원 | 114,018,714원 | 2,177,896,016원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 81,514,300원 | 79,647,043원 | 2,212,267,687원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 57,060,010원 | 55,632,930원 | 2,236,281,800원 | 0원 |
이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 회차별 최저가입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실은 확인되지만, 이를 동일 상권의 최근 거래가격보다 저렴하다는 의미로 바꿔 해석할 수는 없습니다. 근린시설은 영업 상태, 전용부분의 독립성, 임대수익과 공실 가능성에 따라 가치 편차가 크므로 현장 임대수익과 주변 매매·임대 사례 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,430,286원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,540,000,000원 | 114,018,714원 |
| 2. 근저당 · 팽이석 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 노블레스 스퀘어 관리위원회 | 1,914,730원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민건강보험공단 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 2,291,914,730원 중 114,018,714원이 배당되고, 2,177,896,016원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 미배당 채권은 매수인에게 승계되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세와 임차인 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 현장·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 113호~115호는 제2종근린생활시설로서 벽체 구분 없이 시온커피아카데미학원으로 일괄 사용 중입니다.
- 경계복원. 각 전유부분은 건축물현황도로 특정할 수 있고, 경계벽 복원과 각 호실 통로 확보가 가능한 것으로 평가됐습니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 소유자와 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다.
- 입지. 연신초등학교 남동측 인근으로 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 18미터 신금로와 남서측 약 8미터 신금로23번길에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역과 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 상업용 건부지이며 공시지가는 ㎡당 2,266,000원입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 114호 실제 점유자 확인. 113호~115호가 하나의 영업공간으로 사용되므로 사업자·점유자와 인도 대상 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 경계벽과 출입 동선. 114호 단독 사용을 위한 벽체 복원 위치, 공사 가능 범위와 독립 출입 통로를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 115호·116호 임차인의 확정일자와 배당요구 여부, 114호 영업공간의 계약 당사자를 매각물건명세서와 현황조사서에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 매수로 판단하지 말고 주변 근린시설 매매가·임대료·공실과 관리비를 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권은 113호·115호·116호와 공동담보로 기재돼 있으므로 사건별 매각 진행과 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부가 확인되지 않았으므로 시설 상태와 원상복구 범위를 직접 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸, 승부는 점유와 독립성
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 114호는 독립된 벽체 없이 113호·115호와 하나의 영업공간으로 사용되고 있고, 관련 호실에 실제 임차인 3명이 조사돼 있습니다.
감정가 485,000,000원에서 116,449,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 투자성이 입증되지는 않습니다. 네 차례 유찰된 근린시설이라는 점, 114호 단독 점유와 경계복원 확인이 필요하다는 점, 비교 실거래에 근거한 시세 검증이 선행되지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다. 권리 인수는 0원, 현장 난도는 0이 아닙니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 114호의 독립 사용 가능성과 실제 명도 비용을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
