116,449,000원
부산지방법원 2024타경4864. 대상은 노블레스스퀘어 1층 114호의 근린시설입니다. 감정가는 485,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 116,449,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 말소기준은 2019.11.15. 주식회사부산은행 근저당권이며, 그 뒤 설정된 팽이석 근저당권과 노블레스 스퀘어 관리위원회·국민건강보험공단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 감정평가 내용상 113호·114호·115호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이고 벽체 구분 없이 일괄 사용되고 있습니다. 각 전유부분은 건축물현황도로 위치와 면적을 특정할 수 있고 경계벽 복원이 가능한 것으로 판단됐지만, 응찰 전 실제 현장 상태와 점유관계를 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4864 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 신금로 25, 1층114호 (연산동,노블레스스퀘어) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 · 113호~115호 일괄 사용 |
| 소유자 | 이문우 |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 116,449,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,410,906,974원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 23,289,800원 |
| 특이사항 | 재매각 · 113호·114호·115호 벽체 구분 없이 일괄 사용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 이문우이며, 2019.11.15. 설정된 주식회사부산은행 채권최고액 1,540,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 팽이석의 근저당권 200,000,000원, 노블레스 스퀘어 관리위원회 가압류 1,914,730원, 국민건강보험공단 가압류 550,000,000원 및 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 114호 직접 기재와 인접호 기록을 구분
현황조사에는 아래 임차 관련 기록이 있으나, 기재된 점유 부분은 115호와 116호입니다. 대상 114호 자체로 기재된 별도 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 113호·114호·115호가 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이므로 실제 점유 범위는 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상혁 | 115호 | 2020.07.23 | 20,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 |
| 이선경 | 115호 | 2023.05.25 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 |
| 김한미 | 116호 | 2023.04.24 | 20,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 |
세 기록 모두 전입신고가 말소기준권리인 2019.11.15.보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 115호 기록은 대상 114호와 일괄사용 공간에 걸쳐 실제 영업·점유가 이어질 가능성이 있으므로, 서류상 호수만 보고 명도 부담이 전혀 없다고 단정하기보다 현황과 경계 복원 상태를 직접 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 — 24%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 별개
감정가 485,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 116,449,000원, 감정가의 약 24.0%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 81,514,300원, 6회 유찰 시 57,060,010원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,430,286원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,540,000,000원 | 114,018,714원 |
| 3. 근저당 · 팽이석 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 노블레스 스퀘어 관리위원회 | 1,914,730원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민건강보험공단 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 2,291,914,730원 중 114,018,714원이 배당되고, 미배당액은 2,177,896,016원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연신초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 113호~115호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며 벽체 구분 없이 일괄 사용 중입니다. 상호는 시온커피아카데미학원으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상3층 건물이며 사용승인일은 2016.09.05입니다.
- 도로. 남동측 약 18미터 내외 신금로, 남서측 약 8미터 내외 신금로23번길에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 중로각지이며 공시지가는 2,266,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역과 역사문화환경보존지역 등이 기재돼 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금. 재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 23,289,800원입니다.
- 경계벽. 113호·114호·115호가 벽체 없이 일괄 사용 중입니다. 114호의 위치·면적 특정, 경계벽 복원 가능 여부와 비용을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유. 현황조사 임차기록은 115호·116호에 존재합니다. 특히 115호는 114호와 일괄사용 공간에 포함되므로 실제 점유 범위와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일·유사 근린시설 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 24%만 보고 가격 메리트를 확정하지 말고, 인근 매매가·임대료·공실과 수익률을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 확인이 불가해 관련 공부·외부관찰·유사물건을 기초로 평가됐습니다. 내부구조와 시설상태를 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당액이 2,177,896,016원으로 크지만, 현재 계산상 이를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘상가 자체의 상태’를 먼저 본다
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 485,000,000원이 4회 유찰되어 116,449,000원, 즉 약 24%까지 내려왔습니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 근린시설은 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵고, 이 물건은 특히 113호·114호·115호가 벽체 없이 일괄 사용 중이며 재매각이라는 조건이 있습니다.
따라서 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 114호를 독립 점포로 복원·사용할 수 있는지, 현재 누가 어디까지 점유하고 있는지, 임대수익과 실제 매매시장이 어느 수준인지를 확인하는 데 있습니다. 권리상 인수는 0원으로 정리되지만, 현장 확인과 상가 환금성 검증 없이는 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
