부산지방법원 2024타경4864. 연제구 연산동 노블레스스퀘어 1층 근린시설로, 감정평가상 제113호부터 제116호까지 총 4개호가 조사됐습니다. 113호부터 115호는 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이고, 116호는 가인 필라테스&플라잉요가로 이용되는 것으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2019년 11월 15일 부산은행 근저당권이며, 이후 국민건강보험공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 권리분석의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 115호와 116호에서 확인된 임차인 3명은 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없지만, 별도로 기재된 주거 용도 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이라도, 현장과 원본 서류 확인 전에는 실질취득비용을 82,594,000원으로 완전히 고정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2019.11.15. 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,540,000,000원이며, 113호·114호·115호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 가압류 550,000,000원과 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 농협은행 근저당권 1,012,800,000원은 2019.11.15. 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 성명 확인 3명, 미상 점유 1건

성명이 확인된 실제 임차인은 3명이며, 기재 보증금은 20,000,000원·10,000,000원· 20,000,000원입니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2019.11.15. 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.

반면 별도의 점유기재는 용도가 주거로 표시됐으나 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 대항력이 없다고 배제할 수도 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보고 주민등록, 사업자등록, 점유관계, 임대차계약서를 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 24%까지 하락했지만 시세 메리트는 미확정

감정가 344,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 82,594,000원, 감정가의 24.01%입니다. 할인율 자체는 크지만, 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형의 거래만으로 가격을 단순 비교하기 어렵고, 이 물건의 최근 실거래 기준가격도 확인되지 않습니다.

따라서 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 4회 유찰은 낮은 가격의 기회이면서 동시에 상가 수요, 임대수익, 점유·명도, 내부 상태 또는 개별호 활용성에 대한 시장의 경계가 누적됐다는 신호로도 해석해야 합니다.

* 배당 시뮬레이션상 확정 인수액. 전입일·보증금 미상 점유의 잠재 인수 위험은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,594,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 부산은행에 배당되고, 국민건강보험공단과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 113호~115호는 제2종근린생활시설로 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이며, 상호는 시온커피아카데미학원입니다. 116호 역시 제2종근린생활시설로 가인 필라테스&플라잉요가가 기재돼 있습니다.
• 개별 활용성. 113호~115호는 경계벽 복원이 가능하고 각 호의 위치·면적 특정과 통로 확보가 가능하며, 개별호 단독 효용가치가 있는 것으로 평가됐습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 소유자와 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부구조와 실제 이용상태를 다시 확인해야 합니다.
• 입지. 연신초등학교 남동측 인근의 주택·상가 혼용지대로, 주변에 아파트단지·공동주택· 단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측 약 18미터 신금로와 남서측 약 8미터 신금로23번길에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역이며 공시지가는 2,266,000원/㎡입니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이고 4회 유찰된 물건입니다. 업종 수요, 임대료 지속성, 공실 위험과 개별호 분리 활용 가능성을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 확인. 주거 용도로 기재된 점유자의 성명, 점유 부분, 전입일, 보증금, 임대차계약과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 116호 현장 확인. 김한미의 실제 점유 여부와 가인 필라테스&플라잉요가의 영업·점유 관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 115호 점유 중첩. 김상혁과 이선경이 동일한 115호에 기재돼 있으므로 현재 점유자, 임대차 존속 여부와 각 계약의 대상 부분을 대조해야 합니다.
• 일괄 사용 구조. 113호~115호는 벽체 없이 사용 중입니다. 경계벽 복원비, 소방·전기· 설비 분리와 통로 확보 비용을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 인테리어 훼손, 원상복구, 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세·임대료 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만 보지 말고 동일 상권 1층 근린시설의 최근 매매가, 보증금, 월세, 공실 기간을 별도로 조사해야 합니다.
• 명도비용. 대항력 없는 임차인도 실제 인도 과정에서는 협의·인도명령·집행 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 주민등록·사업자등록 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24%라는 숫자보다 미상 점유가 먼저다”

이 물건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸하고, 성명이 확인된 임차인 3명도 모두 대항력이 없어 비교적 단순해 보입니다. 그러나 성명·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 용도 점유기재가 남아 있어 확정 인수 0원을 그대로 믿기 어렵습니다.

감정가 344,000,000원에서 82,594,000원까지 내려온 가격도 최근 실거래와 임대수익 검증 없이 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 4회 유찰, 근린시설 용도, 내부 미확인, 일괄 사용 구조와 미상 점유가 동시에 존재합니다. 결론은 가격보다 점유관계 확인이 선행돼야 하는 고위험 확인형 물건입니다. 미상 점유의 대항력과 실제 임대수익을 해소하지 못하면 낮은 최저가는 안전마진이 아니라 추가 비용의 출발점이 될 수 있습니다.