부산지방법원 2024타경4864. 연산동 노블레스스퀘어 1층 115호 근린시설입니다. 현재 소유자는 이문우이고, 말소기준권리는 2019.11.15 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,540,000,000원이며 113호·114호·116호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 그 뒤에 들어온 노블레스스퀘어관리단 가압류, 국민건강보험공단 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
115호에는 김상혁·이선경 2명의 임차인이 조사되어 있습니다. 전입일은 각각 2020.07.23, 2023.05.25로 모두 말소기준권리인 2019.11.15보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4864 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 신금로 25, 1층115호 (연산동, 노블레스스퀘어) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 113호-115호 벽체 구분 없이 일괄 사용(시온커피아카데미학원) |
| 소유자 | 이문우 |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 115,488,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 1,410,906,974원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 23,097,600원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2019.11.15 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2021.11.15 노블레스스퀘어관리단의 4,624,580원 가압류, 2024.07.19 국민건강보험공단의 550,000,000원 가압류, 2024.09.06 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차 현황 — 115호 기준 실제 임차인 2명
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상혁 | 115호 · 주거 | 2020.07.23 | 20,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 |
| 이선경 | 115호 · 주거 | 2023.05.25 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 |
현황조사에는 116호의 김한미도 확인되지만 사용부분이 116호이므로 115호의 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 115호 기준 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 비교 자료보다 ‘유찰 이력’을 본다
감정가는 481,000,000원, 현재 최저매각가는 115,488,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태로 감정가의 24.01% 수준입니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래 비교값 대신, 이 사건에서는 실제 유찰 횟수와 재매각 여부, 현황상 구조 문제를 가격 판단의 핵심으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,416,832원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,540,000,000원 | 113,071,168원 |
| 3. 가압류 · 노블레스스퀘어관리단 | 4,624,580원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민건강보험공단 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,416,832원을 제외한 113,071,168원이 부산은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,094,624,580원 중 미배당은 1,981,553,412원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연신초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층 건물이며 사용승인일은 2016.09.05입니다.
- 도로. 남동측으로 약 18미터 신금로, 남서측으로 약 8미터 신금로23번길에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 2,266,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역과 역사문화환경보존지역에 해당하며 중로2류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 재매각이므로 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 23,097,600원입니다.
- 경계벽 현황. 113호·114호·115호가 벽체 없이 일괄 사용 중입니다. 115호의 위치 특정과 경계벽 복원 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재·폐문으로 내부확인이 되지 않았습니다. 내부구조와 실제 이용상황을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 115호 임차인 2명은 대항력이 없지만 현재 점유·영업 상태와 인도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 공동담보. 부산은행 근저당은 113호·114호·116호와 공동담보입니다. 본 물건의 배당표는 115호 현재 매각가 가정치로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 자체는 단순하지 않다”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2019.11.15 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 115호 임차인 2명 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 단순한 물건은 아닙니다. 감정가 481,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 115,488,000원까지 내려왔고, 이번 회차는 재매각입니다. 여기에 113호-115호가 벽체 없이 하나의 학원으로 사용 중이고 내부확인도 되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현황·경계벽·점유·재매각 조건을 확인하는 것이 핵심입니다.
