115,488,000원
부산지방법원 2024타경4864. 부산 연제구 연산동 노블레스스퀘어 1층 115호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설입니다. 말소기준권리는 2019.11.15. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 1,540,000,000원이며, 그 뒤에 등기된 노블레스스퀘어관리단 가압류 4,624,580원, 국민건강보험공단 가압류 550,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 명확하지만 물리적 이용관계는 단순하지 않습니다. 감정평가 당시 113호·114호·115호는 벽체 구분 없이 시온커피아카데미학원으로 일괄사용 중이었습니다. 각 전유부분의 위치와 면적은 건축물현황도로 특정할 수 있고 경계벽 복원도 가능한 것으로 판단됐지만, 115호만 독립적으로 취득·사용하려면 실제 경계 위치와 복원비용, 출입 동선, 점유 이전 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4864 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 신금로 25, 제1층 제115호 (연산동, 노블레스스퀘어) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 · 113호부터 115호까지 일괄사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 3층 · 사용승인일 2016.09.05 |
| 소유자 | 이문우 (2019.11.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 115,488,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,410,906,974원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2016.09.13., 2016.09.30., 2017.03.24. 설정됐던 신탁등기는 모두 이미 말소됐습니다. 2018.08.08. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 1,012,800,000원도 2019.11.15. 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사부산은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김상혁 | 115호 / 주거 | 2020.07.23 | 20,000,000원 1,700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이선경 | 115호 / 주거 | 2023.05.25 | 10,000,000원 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
115호 기준 실제 임차인은 2명이며, 보증금 합계는 30,000,000원, 월차임 합계는 3,200,000원입니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2019.11.15. 이후이므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 남지만, 현재 권리관계상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
현재 최저매각가는 115,488,000원으로 감정가 481,000,000원의 24.01%입니다. 다만 동일 호실이나 직접 비교 가능한 근린시설 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 실질취득 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 115,488,000원 | 115,488,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 16.81% | 80,841,600원 | 80,841,600원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 | 11.76% | 56,589,120원 | 56,589,120원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 115,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,416,832원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,540,000,000원 | 113,071,168원 |
| 3. 가압류 · 노블레스스퀘어관리단 | 4,624,580원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민건강보험공단 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,094,624,580원 중 113,071,168원이 배당되고, 미배당액은 1,981,553,412원입니다. 주식회사부산은행의 신청채권 1,410,906,974원도 전액 변제되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 115호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 113호·114호와 경계벽 없이 시온커피아카데미학원으로 일괄사용 중입니다.
- 독립성. 각 전유부분의 위치와 면적은 건축물현황도로 특정 가능하고 경계벽 복원이 가능한 것으로 판단됐으며, 복원 시 각 호별 통로 확보에도 문제가 없는 것으로 평가됐습니다.
- 입지. 연신초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 18미터의 신금로, 남서측으로 폭 약 8미터의 신금로23번길에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,266,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역과 역사문화환경보존지역에 해당하며, 중로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 내부 상태. 소유자와 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 확인이 되지 않아 관련 공부·외부 관찰·인근 유사물건을 기초로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계벽 위치 확인. 113호부터 115호까지의 건축물현황도와 실제 현장을 대조해 115호 전유부분의 정확한 경계를 확인하세요.
- 복원비용 산정. 경계벽·천장·바닥·전기·급배수·소방설비 분리와 독립 출입구 확보에 필요한 비용을 응찰가에서 차감하세요.
- 일괄사용 해소. 시온커피아카데미학원 운영공간을 115호만 분리했을 때 영업과 동선에 미치는 영향, 점유자와의 인도 일정을 확인하세요.
- 점유자 확인. 김상혁·이선경의 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 보증금·월차임 지급관계와 퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
- 용도 확인. 제2종근린생활시설에 주거 전입 내역이 있으므로 현재 사용상태와 관계 법령상 적합성을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 113호·114호·116호의 경매 진행 및 매각 관계와 공동담보 배당 구조를 함께 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 임대료, 공실률, 관리비와 거래사례를 현장에서 조사하세요.
- 관리비 체납. 노블레스스퀘어관리단의 가압류 4,624,580원이 있으므로 관리비 체납 내역과 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물현황도를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 공간은 직접 정리해야 한다
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 115호의 실제 임차인 2명은 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 후순위 가압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 물건이 단순하거나 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다.
감정가 481,000,000원에서 4회 유찰돼 115,488,000원까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확정할 수 없습니다. 더구나 113호부터 115호까지 벽체 없이 일괄사용 중이고 내부도 확인되지 않았습니다. 권리는 매각으로 정리되지만, 경계벽·점유·용도·시설 분리는 매수인이 직접 해결해야 하는 물건입니다. 현장 확인과 복원비용 산정 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 않는 것이 안전합니다.
