수원지방법원 2025타경884. 광명시 철산동 261 파보레 1층 243호 근린시설로, 집합건축물대장상 용도는 판매 및 영업시설(기타소매시장)입니다. 감정가 91,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 63,700,000원입니다. 그러나 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서가 토지 을구 7번 구분지상권설정등기를 매수인 인수사항으로 명시하고 있기 때문입니다.
등기부상 과거 농업협동조합중앙회 근저당권들은 이미 말소됐고, 2022년 파보레쇼핑몰재건축위원회의 가처분 역시 2023년 목적 달성으로 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.09.29. 강제경매개시결정입니다. 다만 토지에 설정된 구분지상권은 별개의 인수사항으로 남습니다. 즉 채권 미배당 487,846,600원을 낙찰자가 금전으로 대신 갚는 구조는 아니지만, 구분지상권이라는 존속 권리 자체는 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층 243호 · 도로명 경기도 광명시 철산로 4 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 판매 및 영업시설(기타소매시장) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 내 1층 243호 · 사용승인일 1996.11.15 |
| 소유자 | 파보레쇼핑몰재건축위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박서현 / 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원과 ‘권리 인수’를 구분해야 한다
과거 을구 1번 농업협동조합중앙회 근저당권 31,200,000,000원은 2004.10.07. 말소됐고, 을구 3번 근저당권 103,200,000원도 2007.10.10. 해지로 말소됐습니다. 갑구 4번 가처분 역시 2023.09.21. 목적 달성으로 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기는 낙찰자가 떠안을 대상이 아닙니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기록돼 있습니다. 특히 재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄돼 대상물건 접근 자체가 불가능한 상태였으므로, 현장 점유·사용관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
② 가격·환금성 — 70%까지 내려와도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 91,000,000원의 70%인 63,700,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 44,590,000원(49%), 그 다음은 31,212,999원(34.3%)입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커지지만, 이 물건은 재건축 예정으로 건물 전체 출입구가 폐쇄돼 있고 내부 확인도 불가능했습니다. 집합건축물대장상 용도도 판매 및 영업시설이므로 단순 할인율보다 권리와 사용 가능성, 재건축 진행 상태를 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 63,700,000원 | 487,846,600원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 44,590,000원 | 506,612,620원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 31,212,999원 | 519,748,835원 |
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,546,600원 |
| 1. 갑구 7번 경매개시결정 · 박서현 | 550,000,000원 | 62,153,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,700,000원 가정 시 신청채권 550,000,000원 중 62,153,400원이 배당되고 487,846,600원이 미배당됩니다. 이 미배당 채권액은 배당표상 매수인의 금전 인수액이 아니며, 금액으로 계산된 매수인 인수는 0원입니다. 다만 토지 을구 7번 구분지상권은 별도로 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 7호선 철산역 남서측 인근에 위치하며 주변은 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 시중심 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 부근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매 및 영업시설이나 재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄돼 대상물건 접근이 불가능한 상태였습니다.
- 내부 확인. 내부 및 설비 확인이 불가능해 감정평가서는 집합건축물 현황도를 기준으로 작성됐습니다.
- 토지. 대체로 사각형의 평탄한 상업용 건부지이며 토지면적은 4,899.3㎡, 공시지가는 13,640,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 폭 50m, 서측 폭 30m, 동측 폭 4m 포장도로와 접하고 남동측으로 폭 10m 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서상 토지 을구 7번 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수됩니다. 권리의 구체적 내용과 이용 제한을 원문에서 확인해야 합니다.
- 재건축 진행상태 확인. 감정 및 현황조사 당시 전체 건물 출입구가 폐쇄된 상태였습니다. 재건축 진행 단계와 향후 소유권·사용관계를 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 내부와 설비를 직접 확인하지 못해 감정평가가 집합건축물 현황도를 기준으로 작성됐습니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 재건축 폐쇄·판매시설·구분지상권 인수 조건을 제외하고 단순히 “30% 할인”으로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 인수권리와 재건축 관련 기재를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 인수권리와 재건축 상태가 먼저”
이 물건은 감정가 91,000,000원에서 한 차례 유찰돼 63,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 할인폭이 아닙니다. 토지 을구 7번 구분지상권이 매수인에게 인수되고, 재건축 예정으로 전체 건물이 폐쇄돼 내부와 설비를 확인하지 못했습니다. 신청채권 미배당 487,846,600원은 낙찰자가 금전으로 승계하는 금액은 아니지만, 그렇다고 인수 리스크가 0인 사건도 아닙니다.
철산역 인근 시중심 상가지대라는 입지와 별개로, 판매 및 영업시설이라는 용도와 재건축 진행, 존속 구분지상권을 함께 봐야 합니다. 가격은 내려왔지만 권리는 단순하지 않고, 현장 확인도 제한된 물건. 현재 회차에서는 최저가 숫자보다 구분지상권의 실질 영향과 재건축 권리관계를 먼저 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.
