수원지방법원 2025타경884. 광명시 철산동 파보레 2층 189호로, 집합건축물대장상 용도는 판매 및 영업시설(기타소매시장)입니다. 감정평가 이용상태 역시 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄돼 대상물건에 접근할 수 없는 상태로 확인됐습니다. 따라서 이 사건은 일반적인 상가처럼 임대수익이나 내부 상태를 확인하고 가격을 비교하는 물건이 아니라, 재건축 진행상황과 토지 권리관계까지 함께 확인해야 하는 특수한 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
등기부상 현재 소유자는 파보레쇼핑몰재건축위원회입니다. 기존 근저당과 전세권, 가처분은 이미 말소됐고 현재 등기부에 근저당·압류가 남아 있는 구조는 아닙니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 명시한 토지 을구 7번 구분지상권설정등기는 경매로 말소되지 않습니다. 배당표의 금전상 인수액이 0원인 것과, 이 권리를 인수한다는 사실은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층 189호 · 경기도 광명시 철산로 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 판매 및 영업시설(기타소매시장) · 재건축 예정 |
| 소유자 | 파보레쇼핑몰재건축위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박서현 / 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기부의 말소와 토지 인수권리를 분리해서 본다
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제나 낙찰 후 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 기존 농업협동조합중앙회 근저당권은 말소됐고, 주식회사이랜드월드 전세권도 말소됐으며, 파보레쇼핑몰재건축위원회의 가처분 역시 목적 달성 후 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.09.29. 강제경매개시결정입니다.
② 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 51,100,000원으로 감정가 73,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 35,770,000원, 3회 유찰 시 25,039,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
특히 감정 당시 전체건물 출입구가 폐쇄돼 대상물건 내부에 접근할 수 없었고, 감정평가서도 집합건축물 현황도에 의하여 작성됐습니다. 설비내역 또한 확인할 수 없는 상태입니다. 즉 가격 판단 전에 물건의 실제 사용 가능성과 재건축 진행상황을 먼저 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 경매개시결정 · 박서현 | 550,000,000원 | 49,780,200원 |
| 미배당 | - | 500,219,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 550,000,000원 중 49,780,200원이 배당되고 500,219,800원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 미배당 채권액은 매수인이 떠안는 금액을 뜻하지 않습니다. 금전상 매수인 인수액은 0원이지만, 토지 구분지상권은 별도의 권리로 인수됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광명시 철산동 소재 7호선 철산역 남서측 인근으로, 주변에 공공기관·아파트단지·근린생활시설이 있는 시중심 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 부근에 버스정류장 및 전철역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 판매 및 영업시설이며, 토지는 상업용 건부지입니다. 일반상업지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 도로. 북측 폭 50m, 서측 폭 30m, 동측 폭 4m 포장도로와 접하고 남동측 폭 10m 보행자전용도로에도 접합니다.
- 건물 상태. 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄돼 대상물건 접근이 불가능하고 내부·설비 확인이 불가능했습니다.
- 환금성. 역세권 시중심 상가지대라는 입지와 별개로, 현재 건물 폐쇄·재건축 예정·토지 구분지상권 인수라는 특수성이 있어 일반 근린시설과 같은 방식으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 7번 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 존속 내용과 권리 범위를 토지 등기 원문에서 직접 확인해야 합니다.
- 재건축 진행상황 확인. 현재 소유자가 파보레쇼핑몰재건축위원회이고 감정 당시 전체건물이 폐쇄된 상태입니다. 재건축 진행상황과 해당 호실의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 내부 미확인 감안. 감정평가는 집합건축물 현황도를 기초로 작성됐고 내부 및 설비내역 확인이 불가능했습니다. 현황과 공부의 일치 여부를 입찰 전에 재점검해야 합니다.
- 가격은 실거래 검증 후. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없습니다. 감정가 73,000,000원에서 51,100,000원으로 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 신청채권자의 미배당 500,219,800원은 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 반대로 금액으로 표시되지 않는 토지 구분지상권은 실제 인수권리입니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 권리와 재건축이 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 73,000,000원에서 최저가 51,100,000원으로 내려온 1회 유찰·70%입니다. 하지만 그 숫자만 보면 물건의 본질을 놓칩니다. 임차인이 없고 기존 근저당·전세권·가처분이 말소된 것은 장점이지만, 토지 구분지상권은 매수인이 그대로 인수합니다. 더구나 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄돼 내부와 설비를 확인할 수 없고, 실거래 비교자료도 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “51,100,000원이 싸냐”가 아니라 구분지상권을 인수한 상태에서 재건축 절차상 해당 호실이 어떤 경제적 가치를 갖는지 확인할 수 있느냐입니다. 권리와 현황 확인이 선행되지 않는 한 현재 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
