수원지방법원 2025타경884. 광명시 철산동 261 ‘파보레’ 1층132호로, 집합건축물대장상 용도는 판매 및 영업시설(기타소매시장)입니다. 현재 소유자는 파보레쇼핑몰재건축위원회이며 2023.09.05 매매를 원인으로 거래가액 81,000,000원에 취득했습니다. 등기부에는 현재 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 2025.09.29 박서현의 강제경매개시결정이 현 경매의 기준 권리입니다.
그런데 권리분석의 핵심은 건물 등기부에 보이는 채권보다 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있고, 토지 을구 7번 구분지상권설정등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당표상 매수인 금전 인수액이 0원으로 계산됐다는 이유만으로 ‘인수 없음’이라고 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층132호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매 및 영업시설 · 재건축 예정으로 전체건물 출입구 폐쇄 |
| 소유자 | 파보레쇼핑몰재건축위원회 (2023.09.05 매매 · 거래가액 81,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박서현 / 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 건물 등기보다 토지 별도등기가 핵심
과거 등기 중 2004.10.27 농업협동조합중앙회 근저당권은 2007.05.01 임의경매 매각으로 이미 말소됐고, 2008.03.18 주식회사이랜드월드 전세권도 2021.10.29 해지로 말소됐습니다. 2022.06.23 파보레쇼핑몰재건축위원회의 가처분 역시 2023.09.07 일부해제로 말소되었습니다.
임대관계는 미상입니다. 현황조사 및 감정평가 당시 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄돼 대상물건에 접근할 수 없었고, 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 점유·내부상태·실제 영업 여부를 현장에서 직접 확인하기 어려운 상태라는 점을 입찰 전제에 넣어야 합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 91,000,000원, 현재 최저매각가는 63,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 44,590,000원(49%), 그 다음은 31,212,999원(34%)입니다.
그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 시세 자료가 없습니다. 확인되는 거래가액은 현 소유자가 2023.09.05 매매한 81,000,000원입니다. 이 금액만으로 현재 상가의 적정 시세나 재건축 예정 건물의 권리 가치를 판단하기에는 부족합니다. 특히 구분지상권 인수와 출입구 폐쇄가 함께 있어 단순 감정가 할인율을 가격 메리트로 치환하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 박서현 | 550,000,000원 | 62,153,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
63,700,000원 매각 가정 시 신청채권자 박서현은 62,153,400원을 배당받고 487,846,600원이 미배당됩니다. 배당 계산상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 토지 을구 7번 구분지상권설정등기는 별도로 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 7호선 철산역 남서측 인근으로 공공기관·아파트단지·근린생활시설이 소재하는 시중심 상가지대입니다.
- 교통. 부근에 버스정류장과 전철역이 있고 차량출입도 가능한 것으로 조사되어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매 및 영업시설이나 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄돼 대상물건 접근이 불가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 1996.11.15입니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며 토지면적은 4,899.3㎡, 공시지가는 13,640,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 폭 50m, 서측 폭 30m, 동측 폭 4m 포장도로 및 남동측 폭 10m 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 상대보호구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 주택 취득 시 2025.8.26~2026.8.25로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 철산역 인근 상업지역 입지는 갖추고 있으나, 재건축 예정·건물 폐쇄·구분지상권 인수 때문에 일반적인 정상 영업 상가와 같은 기준으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 을구 원본 확인. 2005.01.21 접수된 구분지상권의 권리자·목적·범위·존속관계를 토지 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 재건축 관계 확인. 현재 소유자가 파보레쇼핑몰재건축위원회이고 건물 전체가 재건축 예정으로 폐쇄된 상태이므로 재건축 진행상황과 구분소유권 처리방식을 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인 한계. 감정평가도 내부확인 없이 집합건축물 현황도에 의하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태와 설비 상태가 확인되지 않았다는 전제로 입찰가를 정해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상이고 현장 접근이 제한되어 있으므로 관리주체·점유관계·사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 63,700,000원은 감정가의 70%지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 할인율만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 배당표의 매수인 금전 인수액 0원과 구분지상권 승계는 서로 다른 문제입니다. 권리 자체가 남는다는 점을 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·토지 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 인수권리와 재건축 상태가 먼저다”
이 물건은 감정가 91,000,000원에서 1회 유찰돼 63,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 낮아진 것은 분명하지만, 현재 가격이 시장가보다 싼지는 확인할 수 없습니다. 최근 실거래 시세 자료가 없고, 건물 전체가 재건축 예정으로 폐쇄되어 내부 확인도 불가능하며, 무엇보다 토지 을구 7번 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수됩니다.
따라서 이 사건의 핵심은 ‘몇 % 유찰됐는가’가 아니라 구분지상권이 재건축·사용·처분가치에 어떤 영향을 주는지 확인할 수 있는가입니다. 권리와 물리적 상태를 해소하지 않은 채 감정가 대비 70%라는 이유만으로 입찰하는 것은 위험합니다. 가격은 내려왔지만 권리·재건축·내부확인 리스크가 큰 근린시설로 보는 것이 적절합니다.
