수원지방법원 2025타경884. 광명시 철산동 파보레 2층 136호로, 집합건축물대장상 용도는 판매 및 영업시설입니다. 현재 소유자는 파보레쇼핑몰재건축위원회이고, 2023.09.06. 소유권이 이전되었습니다. 현재 등기부에는 별도의 존속 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 2025.09.29. 채권자 박서현의 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 건물 부분만 보고 끝낼 수 없다는 데 있습니다. 매각물건명세서는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 밝히고, 토지 을구 7번 구분지상권설정등기(2005.01.21. 접수)는 매각 후에도 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 배당표상의 금전 인수액 0원과 권리상 부담 없음은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 261 파보레 2층 136호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 철산로 4 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건축물대장상 판매 및 영업시설(기타소매시장) |
| 소유자 | 파보레쇼핑몰재건축위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박서현 / 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원과 ‘권리 인수 0’은 다르다
과거 농업협동조합중앙회 근저당권과 주식회사이랜드월드 전세권, 파보레쇼핑몰재건축위원회의 가처분은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 경매기록상 말소기준으로 제시된 것은 2025.09.29. 강제경매개시결정이며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 대상물건에 접근하지 못한 상태에서 평가가 진행되었습니다. 따라서 현장 점유관계나 내부 이용상태를 직접 확인한 자료는 없습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 검증이 먼저다
감정가는 73,000,000원, 현재 최저매각가는 51,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 35,770,000원, 그 다음은 25,039,000원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 전체 건물이 재건축 예정으로 폐쇄되어 있고 토지 구분지상권까지 인수되는 구조라면, 단순 감정가 할인율보다 재건축 진행상태와 인수되는 구분지상권의 구체적 내용이 가치 판단에 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박서현 | 550,000,000원 | 49,780,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 550,000,000원 중 49,780,200원이 배당되고, 500,219,800원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 배당계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 토지 구분지상권 인수는 금액배당과 별개의 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 7호선 철산역 남서측 인근의 시중심 상가지대로, 공공기관·아파트단지·근린생활시설이 주변에 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 부근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매 및 영업시설이나, 재건축 예정으로 전체건물 출입구가 폐쇄되어 대상물건에 접근할 수 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 1996.11.15.입니다.
- 도로. 북측 폭 50m, 서측 폭 30m, 동측 폭 4m 포장도로와 접하고 남동측 폭 10m 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 대체로 사각형의 평탄한 상업용 건부지이며 토지면적은 4,899.3㎡, 공시지가는 13,640,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 7번 구분지상권의 존속기간·범위·권리자·행사내용을 토지 등기부 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 재건축 진행상태 확인. 소유자가 파보레쇼핑몰재건축위원회이고 전체 건물이 재건축 예정으로 폐쇄되어 있으므로 현재 사업 진행단계와 권리변환 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 확인 한계. 감정평가 당시 내부 접근이 불가능했습니다. 현황도 기준 평가이므로 실제 내부 상태·설비·호실 경계를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 폐쇄 건물 특성상 실제 점유 여부를 현장에서 추가 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 할인으로 판단하지 말고, 철산동 상가 및 재건축 대상 파보레의 거래·권리관계를 별도로 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 금전 인수액 0원과 구분지상권 승계는 별개입니다. 낙찰 후에도 남는 비금전 권리를 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 남는 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 73,000,000원에서 한 차례 유찰돼 51,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70%여서 눈에 띄지만, 가격 할인율보다 먼저 확인해야 할 사항이 분명합니다. 토지 을구 7번 구분지상권이 매수인에게 인수되고, 재건축 예정으로 전체 건물이 폐쇄돼 내부·설비 확인도 불가능한 상태입니다.
배당계산상 매수인의 금전 인수액은 0원이지만, 이 사건을 “인수 없는 단순 상가”로 평가해서는 안 됩니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 검증할 근거가 부족합니다. 따라서 입찰의 순서는 구분지상권 원문 확인 → 재건축 권리관계 확인 → 실제 가치 검증 → 입찰가 결정이어야 합니다. 현재 자료만으로는 가격 할인보다 권리·재건축 불확실성이 더 큰 물건입니다.
