창원지방법원 2025타경21079. 경상남도 창원시 마산합포구 현동 드림상가 2층203호 근린시설입니다. 등기상 핵심은 2024년 설정된 진주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 624,000,000원의 근저당이 말소기준권리가 되며 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없는 구조입니다.

하지만 아파트와 달리 상가는 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 감정평가상 203호는 제2종근린생활시설(음식점)이지만 현황은 공실입니다. 임대료 확보와 업종 경쟁력이 실제 투자 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 을구 3번 진주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이성영 근저당, 경남신용보증재단 및 서울보증보험 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 상가 임차 관계 확인

③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 현동행정복지센터 북동측 인근 드림상가 위치. 주변은 아파트 및 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 주차장 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
• 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(음식점)이나 현황은 공실입니다.
• 시설. 급배수·위생설비·승강기·소화설비 등이 설치되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 공실 확인. 낙찰 후 임대 가능 업종과 주변 상권 수요 확인이 필요합니다.
• 관리비 확인. 현황조사상 관리비 연체 여부 확인 필요 사항이 있습니다.
• 점유 관계. 내부 집기·비품 등이 소재하는 것으로 조사되어 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 상가는 운영이 답이다”

이 물건은 권리상 인수 위험은 낮습니다. 그러나 근린시설 경매의 핵심은 권리가 아니라 낙찰 후 활용성입니다. 현황 공실이라는 점을 감안하면 임대 가능성, 업종 적합성, 관리비 부담 여부를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.