NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.09.17
3회 · 최저 115,150,000원
C
매력지수52
부동산강제경매
2025타경21079 · 마산지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 73.26 ㎡
최저매각가
신건 · 1차
235,000,000원
2억 3,500만
감정가 235,000,000원
입찰 보증금
2,350만원
최저가의 10% · 23,500,000원
실거래 대비
▼ 5.7%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
2.49억원
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인수권리는 없지만 공실 근린시설과 고액 채권 미배당 구조로 가격 판단이 필요한 물건입니다.
-
권리
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원
-
임차
실제 임차인 1명 확인되며 대항력 없음
-
가격
실거래 자료 없이 유찰 시나리오와 환금성을 중심으로 판단 필요
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (20)
법원경매 권리분석 · 근린시설
권리는 정리되지만 공실 상가 리스크가 남는다 — 드림상가 204호
창원지방법원 2025타경21079 · 경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 2층204호
감정가 235,000,000원 · 최저매각가 235,000,000원 · 매각기일 2026.07.09 · 근린시설
52점
매력지수 C등급 · 인수 부담은 없지만 공실 상가와 저환금성이 부담인 물건
매수인 인수액은 0원이지만 근린시설 공실 상태와 높은 미배당 채권, 환금성 변수를 고려해 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근린시설 물건으로 매수인 인수권리는 0원입니다. 다만 현황은 공실이고, 선순위 근저당 채권최고액 대비 매각대금이 부족해 권리보다 환금성과 운영 가능성이 핵심입니다.
미배당 채권
1,109,694,798원
배당 후 잔액
창원지방법원 2025타경21079. 경상남도 창원시 마산합포구 현동 드림상가 2층 204호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 신윤선이며, 2024년 설정된 진주축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21079 |
|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 2층204호 |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 음식점이나 현황 공실 |
|---|
| 소유자 | 신윤선 |
|---|
| 신청채권 | 주식회사 씨티에이엠 · 청구금액 378,447,496원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.09 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수권리 없음
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| (주)네이처솔트(대표자:정민우) | 미상(305호) | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 보증금 1,000원은 인수 대상으로 판단되지 않습니다.
③ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 진주축산업협동조합 근저당 | 624,000,000원 | 230,910,000원 |
| 이성영 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 경남신용보증재단 가압류 | 58,730,703원 | 0원 |
| 서울보증보험주식회사 가압류 | 98,603,377원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
✅ 권리 관점말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인에게 승계되는 권리는 없습니다.
⚠️ 운영 관점감정평가상 근린시설이나 현황 공실입니다. 낙찰 후 임대·활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 현동행정복지센터 북동측 인근으로 주변에 아파트 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장이 있습니다.
- 용도. 일반상업지역 내 근린시설이며 현황은 공실입니다.
- 환금성. 상가 물건 특성상 임차수요와 공실 해소 가능성이 가격 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상태 확인 및 향후 임대 가능성을 검토해야 합니다.
- 관리비 연체 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 없는 임차인 외 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 감정가 기준 신건 입찰 전 상가 수익성을 별도 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 운영이 본체”
이 물건은 권리 분석상 매수인 인수 부담은 없습니다. 그러나 근린시설은 주거용과 달리 임대수요와 영업 가능성이 낙찰 이후 성패를 좌우합니다. 높은 채권 미배당 구조와 공실 상태를 감안하면 권리보다 수익성 검토가 우선인 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 2층203호
2025-12-26 09:55
- 1.현황 및 점유(임대차)관계 조사를 위해 현장 방문하였던 바, 입주자 폐문부재로 부동산 경매사건에 대한 협조안내문을 출입문에 고지하는 등의 제반절차를 취하였으나 입주자(소유자 또는 임차인)의 미연락으로 이를 확인할 수 없었음.
- 2.출입문에 고지한 협조안내문이 차후 방문시 그대로 있는 등,입주자(소유자 또는 임차인) 여부를 알 수 없어 임차인의 존재유무 등은 확인하지 못하였음.
- 3.본건 내부를 확인한 바 집기,비품 등 다수 소재하고(별첨 사진참조), 이웃점포 입주자들에게 탐문한 바 오래전부터 거주나 점유자 없이 방치되어 있는 것으로 조사되나 폐문부재로 입주자(소유자 또는 임차인) 여부는 확인하지 못함.
- 4.상가건물임대차 현황서상 해당사항이 없으며, 전입세대확인서상 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- 5.위와 같은 사유로 실제 점유여부 또는 임차인이 존재할 경우, 임대차관계 또한 관리비 연체여부 등에 대해서는 확인하지 못하였음.
경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 2층204호
2025-12-30 10:00
경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 3층305호
2026-01-05 11:25
- 1.현황 및 점유(임대차)관계 조사를 위해 현장 방문하였던 바, 입주자 폐문부재로 부동산 경매사건에 대한 협조안내문을 출입문에 고지하는 등의 제반절차를 취하였으나 입주자(소유자 또는 임차인)의 미연락으로 이를 확인할 수 없었음.
- 2.출입문에 고지한 협조안내문이 차후 방문시 그대로 있는 등,입주자(소유자 또는 임차인) 여부를 알 수 없어 임차인의 존재유무 등은 확인하지 못하였음.
- 3.내부를 들여다본 바 대부분 공실 상태이며(별첨 사진참조), 폐문부재로 입주자(소유자 또는 임차인) 여부는 확인하지 못함.
- 4.상가건물임대차 현황서상 (주)네이처솔트(대표자:정민우)가 임차인으로 등록되어 있으며, 전입세대확인서상으로는 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- 5.위와 같은 사유로 실제 점유여부 또는 임차인이 존재할 경우, 임대차관계 또한 관리비 연체여부 등에 대해서는 확인하지 못하였음.
경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 3층306호
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-07-09
10:00
마산지원 법정 제122호
최저매각가
2억 3,500만원
입찰 보증금
2,350만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-16
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-09 |
대기 |
2억 3,500만원 |
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
937.7㎡
≈
283.7평
소유
법인
소재
경상남도 창원시 마산합포구 현동 · 376
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
14억 7,500만원
1,573,000원/㎡ × 937.7㎡
▼
감정가 16%
▲
+46.6%
· 연평균 +4.2%
· 2015년 대비
적용 규제
호재 (3)
광로3류(폭 40m~50m)
접함
소로3류(폭 8m 미만)
접함
중로2류(폭 15m~20m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 2층204호
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