창원지방법원 2025타경21079. 경상남도 창원시 마산합포구 현동 드림상가 3층 305호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 신윤선이며, 2024년 설정된 진주축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 주거용 물건과 달리 근린시설은 임대수요와 공실 여부가 가격 판단의 핵심입니다. 감정가 1.92억원이 그대로 최저매각가인 신건 상태이므로 권리 안전성과 별개로 실제 운영 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

말소기준권리는 2024.02.23 설정된 진주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류, 서울보증보험 가압류 2건, 화성시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석

상가건물임대차 현황서상 점유자가 확인되지만 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)

근저당 채권최고액 기준으로 선순위 배당 후 후순위 채권은 미배당 발생 구조입니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 현동행정복지센터 북동측 인근으로 주변에 아파트와 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 주차장 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장이 있어 접근성은 보통입니다.
• 이용상태. 305호는 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 공실 상태입니다.
• 환금성. 상업지역 내 시설이나 공실 상태는 임차인 확보 여부에 따라 가치 변동성이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대 가능성 확인. 의원 용도 공간의 실제 수요와 주변 공실 상황을 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 상가 공용관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
• 가격 전략. 신건 가격보다 유찰 후 가격 조정 구간을 함께 검토하는 것이 유리할 수 있습니다.

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

이 물건은 권리분석 측면에서는 깔끔합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고, 임차인의 대항력도 없어 인수 부담은 없습니다. 하지만 근린시설 경매의 핵심은 권리가 아니라 운영 가능성과 환금성입니다. 신건 1.92억원에서 접근하기 전 공실 상태와 임대 가능성을 확인하는 것이 중요합니다. 권리는 합격, 가격과 운영성은 추가 검토가 필요한 물건입니다.