수원지방법원 2025타경101005. 경기도 안양시 동안구 관양동 1403, 4층 1호를 대상으로 한 경매입니다. 사건 용도는 대지로 표기돼 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가상 해당 호실은 공부상 근린생활시설(탁구장)입니다. 현재는 요리학원의 창고로 사용 중이고, 일부가 다른 호실과 함께 숙소 등으로 이용되고 있습니다. 따라서 일반 토지나 아파트를 취득하는 상황으로 단순화할 수 없습니다.
이 물건의 말소기준권리는 2020.01.10 설정된 안양북부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 압류·가압류·근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 하지만 등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과 임차인 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 다른 문제입니다. 특히 선순위로 조사된 점유자의 보증금과 해당 호실에 대한 권리관계를 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101005 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1403 4층 1호 |
| 관련 지번 | 관양동 1403, 1403-2, 1403-3 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 관평로 324 |
| 물건종류 / 공부상 용도 | 사건 용도 대지 · 등기상 집합건물 · 근린생활시설(탁구장) |
| 현황 이용상태 | 요리학원 창고, 일부는 다른 호실과 일단의 숙소 등으로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 1호 |
| 토지 현황 | 3필 일단지 · 부정형 평탄 토지 · 상업용 · 토지면적 309.5㎡ |
| 소유자 | 김윤자 (단독소유) |
| 감정가 | 331,000,000원 |
| 최저매각가 | 211,840,000원 (감정가 64%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 안양북부새마을금고 / 373,996,912원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 명세서 주요 사항 | 일괄매각 · 1호 일부와 5호의 일체 이용 상태 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차관계는 별도
말소기준권리는 을구 7번 안양북부새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 424,800,000원입니다. 이후 안양시 압류, 경기신용보증재단 가압류, 박공석 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
반면 이미 말소된 과거 압류·가압류·근저당권이나 취하된 강제경매개시결정은 현재 존속하는 선순위 부담으로 중복 계산할 이유가 없습니다. 문제는 등기보다 앞선 점유·임대차관계입니다.
② 임차인 분석 — 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없다
현황조사 및 매각물건명세서 등에는 임차·점유 관계 4건이 나타납니다. 그러나 대상 물건은 4층 1호인 반면, 임차 조사에는 401호·404호·405호가 함께 등장합니다. 따라서 이 기록을 모두 해당 1호의 독립된 임대차라고 단정하거나, 반대로 아무 관련이 없다고 배제해서도 안 됩니다.
| 임차·점유자 | 조사 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신재명 | 4층 401호 | 55,000,000원 | 200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| (주)정도이엔씨 | 4층 404호 | 미상 | 300,000원 | 2018.10.10 | 자료상 있음 | 미상 |
| 김성자 | 4층 405호 | 48,000,000원 | 700,000원 | 2023.05.15 | 없음 | 미상 |
| 진희석 | 4층 405호 | 미상 | 미상 | 2020.12.18 | 없음 | 미상 |
해당 권리가 실제 매각 대상 또는 일괄매각 대상에 미치는지, 유효한 대항요건이 유지되고 있는지, 배당으로 얼마가 충당되는지에 따라 매수인의 인수 가능성이 달라집니다. 보증금을 확인하기 전에는 실질취득비용의 상한을 계산할 수 없습니다.
김성자와 진희석은 기록상 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 김성자와 진희석이 모두 405호에 기재돼 있어 실제 점유관계, 계약의 독립성 및 임차인 수를 원본으로 확인해야 합니다. 우선변제 여부 역시 별도로 검토해야 합니다.
따라서 2회 유찰 또는 64%라는 숫자만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다. 현재 보증금 미상인 점유자가 존재하므로 취득총액은 확정되지 않습니다.
③ 가격 분석 — 64% 할인처럼 보여도 시세 메리트는 미확인
최저매각가 211,840,000원은 감정가 331,000,000원의 64%입니다. 감정가 대비 가격은 낮아졌지만, 이 지역 동일 용도·비슷한 면적과 권리 상태의 최근 실거래를 통한 적정가격 확인은 이루어지지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 211,840,000원 | 64% | 338,758,355원 |
| 3회 유찰 시 | 169,472,000원 | 51.2% | 380,533,203원 |
| 4회 유찰 시 | 135,577,600원 | 40.96% | 413,953,081원 |
회차별 예상 미배당은 제시된 채권최고액·청구금액 기준 배당 추정입니다. 실제 채무 잔액과 배당순위, 임차인 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,765,760원 |
| 1. 근저당 · 안양북부새마을금고 | 424,800,000원 | 208,074,240원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,632,595원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박공석 | 101,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 추정액은 3,765,760원이며, 나머지 208,074,240원이 안양북부새마을금고에 배당되는 계산입니다. 경기신용보증재단과 박공석에게는 배당이 돌아가지 않고 소유자 잔여금도 없습니다. 총 채권액 546,832,595원에 대한 추정 미배당은 338,758,355원입니다.
⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관양중학교 남서측 인근으로 점포·음식점·학원·의원·재래시장과 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됩니다.
- 실제 이용. 4층 1호는 공부상 근린생활시설(탁구장)이지만 현재 요리학원의 창고로 이용됩니다. 1호 일부와 5호는 일체로 사용되는 숙소 등의 공간으로 파악됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트 슬래브지붕 건물이며 공용 위생·급배수·소화·가스설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필 일단지의 부정형 평탄 토지로 근린생활시설 건부지로 이용되며 중로1류 및 소로2류와 접합니다.
- 지역·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 5,506,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린생활시설을 창고 및 숙소 등으로 이용하는 현황은 일반적인 주거시설과 수요층이 다릅니다. 실제 사용 형태의 적법성, 용도 회복 필요성, 다른 호실과의 공간 분리 가능성을 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. (주)정도이엔씨의 계약서, 보증금, 대항요건, 점유 범위 및 배당요구 여부를 확인하고 인수액을 계산해야 합니다.
- 신재명의 대항력 판정. 보증금 55,000,000원에 관한 전입신고일, 확정일자, 실제 점유 부분 및 배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 405호 중복 점유 확인. 김성자와 진희석의 임대차관계가 각각 독립된 것인지, 같은 공간에 대한 조사 기록인지 점검해야 합니다.
- 호실과 매각 범위 대조. 4층 1호, 401호, 404호, 405호 및 5호 사이의 관계, 등기상 전유부분, 대지권, 일괄매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 실제 용도·명도 점검. 요리학원 창고와 숙소 등의 현황을 확인하고, 인도·명도 및 용도 관련 추가 비용을 검토해야 합니다.
- 공과금 및 우선변제 확인. 안양시 압류와 관련된 세금 등 우선배당 가능 항목, 체납 관리비 및 임차인 최우선변제 여부를 점검해야 합니다.
- 입찰가 상한 산정. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고, 유효한 인수보증금과 부대비용을 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수액”
이 물건은 감정가 331,000,000원에서 최저매각가 211,840,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 비교적 분명하고 후순위 권리들도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 말소될 근저당권이 아니라 선순위로 조사된 임차인의 미확정 보증금입니다. 신재명의 대항력 판정도 완료되지 않았으며, 조사된 점유 호실과 실제 경매 대상 및 일괄매각 범위 사이의 관계도 확인할 필요가 있습니다.
따라서 현재 시점에서는 권리 안전형으로 분류하거나 최저가 211,840,000원을 실질취득액으로 확정할 수 없습니다. 최근 실거래에 근거한 시세 비교도 이루어지지 않았으므로 감정가의 64%라는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
결론은 권리 확인 우선·가격 판단 보류. 선순위 보증금과 점유 관계, 일괄매각 범위가 해소되고 실질취득비용을 계산할 수 있을 때 비로소 입찰 가능성을 판단해야 합니다. 추가 유찰 자체가 불확실한 인수 위험을 없애주지는 않습니다.
