수원지방법원 2025타경101005. 안양시 동안구 관양동 1403 소재 집합건물의 4층4호입니다. 기본 용도 표기는 대지이지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 해당 호실은 공부상 근린생활시설(피아노학원), 실제 이용상태는 요리학원의 창고입니다. 일반 주거용 아파트와 같은 기준으로 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
소유자는 김윤자이며, 현재 말소기준은 2020.01.10 설정된 안양북부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 424,800,000원이고 공동담보목록도 존재합니다. 이후 안양시 압류, 경기신용보증재단 가압류, 박공석 근저당권 및 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기부의 권리 순위만 보면 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 등기상 소멸과 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 특히 매각대상 표시인 4층4호와 현황조사상 404호의 동일성 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101005 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 수원지방법원 안양지원 안양등기소 |
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1403, 4층4호 도로명주소: 경기도 안양시 동안구 관평로 324 |
| 물건종류 | 대지 표기 · 집합건물(근린생활시설) |
| 공부상 용도 | 근린생활시설(피아노학원) |
| 현재 이용상태 | 요리학원의 창고 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 중 4층4호 |
| 소유자 | 김윤자 · 단독소유 |
| 감정가 | 221,000,000원 |
| 최저매각가 | 141,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 안양북부새마을금고 |
| 청구금액 | 373,996,912원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2020.01.10 안양북부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 424,800,000원 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.13 발행 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 점유가 변수
과거 한빛은행과 강동농업협동조합의 근저당권, 2018년 설정된 안양북부새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 근저당 중 선순위는 2020.01.10 안양북부새마을금고 근저당권입니다.
2022년 안양시 압류, 2023년 경기신용보증재단 가압류, 2025년 박공석 근저당권은 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 2023년 조성옥의 강제경매개시결정은 취하되어 등기가 말소됐고, 관련 가압류 역시 말소됐습니다.
② 점유·임차인 분석 — 404호의 동일성부터 확인
현황조사에는 신재명, (주)정도이엔씨, 김성자, 진희석의 점유·임대차 관련 내용이 기재되어 있습니다. 이들은 각각 401호·404호·405호에 관한 조사 내용으로, 모두 매각대상 4층4호의 임차인이라고 볼 수는 없습니다.
| 점유자 / 위치 | 보증금 | 월차임 | 전입일 / 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신재명 4층 401호 |
55,000,000원 | 200,000원 |
전입일 미상 대항력 미상 |
우선변제 미상 본건 인수 대상 여부 별도 확인 |
| (주)정도이엔씨 4층 404호 |
미상 | 300,000원 |
2018.10.10 선순위 대항력 표시 |
우선변제 미상 동일 호실이면 인수 가능 |
| 김성자 4층 405호 |
48,000,000원 | 700,000원 |
2023.05.15 후순위 |
우선변제 미상 신고 위치는 다른 호실 |
| 진희석 4층 405호 |
미상 | 미상 |
2020.12.18 후순위 |
우선변제 미상 신고 위치는 다른 호실 |
모두 현황조사상 점유·임대차 관련 신고 내역입니다. 보증기관의 대위변제 또는 보증금 승계에 따른 중복신고로 분류된 대상은 없습니다. 위 표의 보증금은 해당 신고 호실의 금액이며, 서로 다른 호실의 보증금을 본건 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
매각물건명세서 비고에는 “요리학원의 창고 상태임”이라고 기재되어 있습니다. 이는 현재 사용상태를 알려 주지만, 점유권원의 법적 성격이나 임대차보증금 인수 여부를 확정해 주지는 않습니다. 특히 (주)정도이엔씨의 선순위 신고와 현재 창고 사용의 관계를 명확히 해야 합니다.
③ 유찰 가격 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 221,000,000원이고, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 141,440,000원입니다. 감정가 대비 64%라는 비율만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 감정가는 실제 거래가격이나 현재 매도 가능가격과 동일하지 않습니다.
특히 이 물건은 근린생활시설이며 현황상 창고입니다. 동일 용도의 인근 거래사례, 예상 임대수익, 공실 기간, 사용 제한 등을 검토해야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 여기에 선순위 점유자의 미상 보증금까지 고려하면 현재 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 141,440,000원 | 138,659,840원 | 408,172,755원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 113,152,000원 | 110,767,872원 | 436,064,723원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 90,521,600원 | 88,492,211원 | 458,340,384원 |
미배당은 배당 추정상 채권자들이 회수하지 못하는 금액입니다. 매수인이 그 금액을 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 각 시나리오의 매각가는 유찰을 가정한 값이며, 향후 실제 매각조건을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,780,160원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 안양북부새마을금고 | 424,800,000원 | 138,659,840원 |
| 2. 갑구 16번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,632,595원 | 0원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 박공석 | 101,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 546,832,595원 | 138,659,840원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 408,172,755원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,780,160원을 공제한 나머지 138,659,840원이 안양북부새마을금고에 배당되는 추정입니다. 다른 후순위 채권자는 배당받지 못하고 소유자 잔여금도 없습니다.
안양북부새마을금고의 경매 청구액은 373,996,912원이므로 예상 배당액만으로 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 이 부족분은 일반적인 채권 미회수액이며, 그 자체로 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
배당금은 채권최고액과 청구금액을 기초로 한 단순 추정입니다. 집행비용, 당해세, 임차인의 우선변제 및 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 특히 확인되지 않은 선순위 임차인의 배당·인수는 반영되지 않았으므로 본 배당표만으로 매수인 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 관양중학교 남서측 인근으로 점포, 음식점, 학원, 의원, 재래시장, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 외장 타일과 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며 공용 위생·급배수·소화·가스설비가 있습니다.
- 실제 용도. 매각대상 기호4는 공부상 근린생활시설(피아노학원), 실제로는 요리학원의 창고 상태입니다. 사용 용도와 내부 시설을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 관양동 1403 일대 3필지 일단지이며 근린생활시설 건부지로 이용됩니다. 토지면적은 309.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 이는 개별 호실의 전유면적이나 소유 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 도로. 소로2류 및 중로1류와 접하며 토지는 부정형의 평탄한 형태입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역으로, 상대보호구역·과밀억제권역·도시교통정비지역·토지거래계약에관한허가구역 등의 관련 사항이 표시되어 있습니다. 실제 적용 여부와 구체적인 제한은 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 5,506,000원/㎡가 기재되어 있으나 건물과 대지권을 함께 고려한 해당 호실의 시장가격으로 직접 환산할 수는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 임대수익과 상권 수요, 적법한 사용 용도에 따라 매수층이 달라집니다. 특히 창고 사용 상태와 임대관계 불확실성이 있어 주거용 아파트보다 보수적인 환금성 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 동일성 확인. 등기상 4층4호와 조사상 404호가 같은 구분건물인지 집합건축물대장, 도면, 매각물건명세서 및 실제 현장 표시를 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. (주)정도이엔씨의 2018.10.10 전입 신고, 실제 점유개시일, 적법한 대항요건, 임대차계약서 및 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 계산. 선순위 임차인이 매각대상 호실에 존재한다면 예상 배당과 미배당 보증금을 재계산해 낙찰가에 더해야 합니다.
- 다른 호실과 구분. 401호의 신재명과 405호의 김성자·진희석 관련 임대차보증금을 본건 4층4호의 인수액으로 무조건 합산하지 않아야 합니다.
- 배당·공동담보 확인. 안양북부새마을금고 근저당권에 공동담보목록 제2020-16호가 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권·배당 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 사용상태. 요리학원 창고 사용 주체, 내부 적치물, 점유자 및 명도 가능성을 조사해야 합니다.
- 용도 적합성. 공부상 피아노학원 용도와 현황 창고 이용의 차이, 용도변경 필요 여부 및 교육환경 보호 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 인근 동일 또는 유사 근린생활시설의 실거래, 임대료, 공실 및 관리 상태를 조사해 감정가가 아닌 현재 시장가치를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 실제 배당 순위 및 별도 부담 가능 비용을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 2026.10.27 매각기일 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가보다 중요한 것은 미상 보증금”
이 물건은 감정가 221,000,000원에서 두 차례 유찰되어 141,440,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 입찰을 검토할 만한 할인율처럼 보입니다. 등기부상 후순위 권리들이 매각으로 정리된다는 점도 긍정적입니다.
그러나 핵심은 다른 곳에 있습니다. 2018.10.10 선순위 점유 신고가 있는 404호와 매각대상 4층4호의 동일성, 그리고 미상 보증금입니다. 동일 호실의 대항력 있는 임차인으로 확인된다면 보증금 미배당액이 매수인에게 남을 수 있고, 그 경우 표면적인 최저매각가는 실제 취득비용을 설명하지 못합니다.
또한 공부상 피아노학원인 근린생활시설이 현황상 요리학원의 창고로 사용되고 있습니다. 두 차례 유찰된 상황과 용도 특성상 환금성까지 보수적으로 평가해야 하며, 실제 거래가격 검증 없이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류·선순위 임대차 우선 확인입니다. 호실 동일성과 보증금, 실제 인수 범위가 확인된 뒤에야 실질취득비용을 계산하고 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 등기상 후순위 권리 정리는 가능하지만, 매수인 인수 위험과 가격 메리트는 아직 확정되지 않았습니다.
