수원지방법원 2025타경101005. 안양시 동안구 관양동 1403, 관평로 324 소재 집합건물의 4층 3호입니다. 사건상 물건 용도는 대지로 표시되어 있으며, 감정평가상 해당 호실은 공부상 근린생활시설(태권도장)입니다. 실제로는 요리학원의 숙소 등으로 사용 중인 것으로 조사되었습니다.
감정가 326,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 208,640,000원, 감정가의 64%입니다. 수치만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 실제 거래 시세와 권리인수 가능성을 함께 확인하지 않으면 할인폭의 의미를 판단하기 어렵습니다.
소유자는 김윤자이며, 안양북부새마을금고가 설정한 채권최고액 424,800,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 박공석 근저당권 등이 존재합니다. 이들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 점유·임차관계에서 발생할 수 있는 인수위험은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101005 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1403 4층 3호 |
| 도로명 소재 | 경기도 안양시 동안구 관평로 324 |
| 물건 표시 | 대지 · 집합건물 등기 |
| 공부상 용도 | 근린생활시설(태권도장) |
| 현황 이용상태 | 요리학원의 숙소 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물의 4층 3호 |
| 소유자 | 김윤자 (단독소유) |
| 감정가 | 326,000,000원 |
| 최저매각가 | 208,640,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 안양북부새마을금고 |
| 청구금액 | 373,996,912원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.10 안양북부새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차권은 별도
권리관계의 기준점은 2020.01.10 설정된 안양북부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 424,800,000원이며, 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류와 박공석 근저당권, 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
과거 강동농업협동조합·안양북부새마을금고 근저당권, 조성옥 가압류 및 종전 강제경매개시결정 등은 등기상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 특히 2023년 조성옥의 강제경매는 2025년 취하되었으며, 현재 사건은 안양북부새마을금고가 신청한 임의경매입니다.
② 임차인 현황 — 대항력과 대상 호실 확인이 핵심
현황조사에서 확인된 실제 임차인 명의는 4명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다. 다만 조사된 호실은 401호, 404호, 405호이며 본건 표시인 4층 3호와 직접 일치하는 임차인 표시는 없습니다. 따라서 아래 임차권들이 본건 매수인에게 영향을 미치는지는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 호실 | 전입신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신재명 4층 401호 |
미상 | 55,000,000원 | 200,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 여부 미확정 |
| (주)정도이엔씨 4층 404호 |
2018.10.10 | 미상 | 300,000원 | 대항력 있음(조사상) 우선변제 미상 인수 가능성 확인 |
| 김성자 4층 405호 |
2023.05.15 | 48,000,000원 | 700,000원 | 후순위·대항력 없음 우선변제 미상 승계 확인 |
| 진희석 4층 405호 |
2020.12.18 | 미상 | 미상 | 후순위·대항력 없음 우선변제 미상 승계 확인 |
대항력 표시는 현황조사상 판단을 기준으로 하며, 실제 법적 성립요건과 본건에 대한 효력은 별도 확인이 필요합니다. 우선변제 및 승계 여부는 확정되지 않았습니다.
그러나 현재 보증금 액수를 알 수 없고, 해당 호실은 404호로 기재되어 있습니다. 본건 4층 3호에 실제로 영향을 미치는 임차권인지 확인되지 않았습니다. 대상 호실·점유 범위·임대차계약·보증금·배당요구 내용을 대조해야 합니다.
김성자는 보증금 48,000,000원, 진희석은 보증금 미상으로 조사되었으며, 두 사람의 전입신고일은 말소기준권리 이후입니다. 현황조사상 후순위로 분류되어 있지만, 실제 점유관계와 임대차의 내용은 확인해야 합니다.
특히 김성자와 진희석은 모두 405호로 기록되어 있으므로, 동일 공간의 중복 점유 또는 서로 다른 임대차관계인지 살펴볼 필요가 있습니다. 별개 호실의 보증금을 본건의 인수금액으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 64% 할인율만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 64%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로, 실제 시세 대비 할인율과 가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 326,000,000원 | 가격 기준 |
| 현재 최저매각가 | 208,640,000원 | 감정가 64% |
| 3회 유찰 시 | 166,912,000원 | 감정가 51.2% |
| 4회 유찰 시 | 133,529,600원 | 감정가 40.96% |
| 매수인 실질취득원가 | 미확정 | 인수 가능한 보증금과 부대비용 검증 필요 |
향후 추가 유찰 시 최저매각가는 내려가지만, 그것만으로 실질취득원가가 같은 비율로 낮아지는 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 구조라면 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
이때 낙찰가가 내려갈수록 인수 잔액이 증가하여 총취득원가가 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다.
본건은 (주)정도이엔씨의 보증금과 임차권의 본건 적용 여부가 확인되지 않았기 때문에, 해당 구조에 해당한다고 단정할 수도, 해당하지 않는다고 단정할 수도 없습니다. 확인 전에는 최저가 208,640,000원을 최종 취득원가로 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,720,960원 |
| 1. 근저당 · 안양북부새마을금고 | 424,800,000원 | 204,919,040원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,632,595원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박공석 | 101,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 예상 매각대금 208,640,000원에서 추정 집행비용 3,720,960원을 제외하면, 안양북부새마을금고에 204,919,040원이 배당되는 계산입니다. 후순위 경기신용보증재단과 박공석에게는 배당이 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.
채권최고액 등을 기준으로 한 채권 합계는 546,832,595원, 예상 채권자 배당액은 204,919,040원, 미배당액은 341,913,555원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액이지, 곧바로 매수인이 부담하는 금액을 뜻하지 않습니다.
배당금액은 집행비용 추정과 채권최고액 등을 기준으로 작성한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 208,640,000원 | 204,919,040원 | 341,913,555원 |
| 3회 유찰 시 | 166,912,000원 | 163,775,232원 | 383,057,363원 |
| 4회 유찰 시 | 133,529,600원 | 130,860,186원 | 415,972,409원 |
회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 안양북부새마을금고의 청구금액 373,996,912원은 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 전액 충족되지 않습니다.
배당 추정에서는 모든 회차의 매수인 인수를 0원으로 가정하고 있지만, 이 수치를 임차보증금 인수 여부에 관한 확정 판단으로 사용할 수는 없습니다. 대항력 있는 임차권이 본건에 미치는지 확인해야 실질취득원가를 산정할 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 동안구 관양동 관양중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 점포·음식점·학원·의원·재래시장·단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물로 외벽은 외장 타일 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 페어그라스 구조입니다. 공용 위생·급배수·소화·가스설비가 있습니다.
- 실제 이용상태. 4층 3호는 공부상 근린생활시설(태권도장)이지만 현재 요리학원의 숙소 등으로 이용 중입니다. 다른 4층 호실은 강의실·사무실·창고·숙소 등으로 이용되고 있어, 각 호실의 사용 범위와 구분을 확인해야 합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평탄 토지이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 309.5㎡, 지목은 대, 공시지가는 5,506,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역에 속하며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 관련 제한의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 도로. 중로1류 및 소로2류에 접하며 토지 도로접면은 중로각지로 조사되었습니다.
- 환금성. 근린생활시설을 숙소로 이용하고 있어 일반 아파트와 같은 주거 시세 기준으로 평가할 수 없습니다. 실제 거래 가능한 가격과 매수 수요, 사용 적법성 및 용도 변경 가능성에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경매 대상 확인. 사건상 대지 표시와 집합건물의 4층 3호, 공부상 근린생활시설 표시를 원본과 대조하고 전유부분·대지권·매각 대상 범위를 정확히 확인합니다.
- 임차인 호실 일치 여부. 조사된 401호·404호·405호 임차인들의 실제 점유 영역이 본건 4층 3호와 관련되어 있는지 확인합니다.
- 선순위 임차권 검증. (주)정도이엔씨의 임대차계약서, 보증금, 점유 및 대항력 요건, 배당요구 여부를 확인합니다. 조사상 대항력 표시만으로 인수금액을 단정하지 않습니다.
- 전입신고일 미상 임차인. 신재명의 전입신고일과 임대차계약 관계를 확인합니다. 보증금 55,000,000원의 본건 관련성과 인수 가능성도 함께 살펴봅니다.
- 배당과 인수액 분리. 후순위 채권 미배당과 매수인 인수 가능 보증금을 구분합니다. 추정 배당표의 인수액 0원 가정을 확정값으로 사용하지 않습니다.
- 실거래 시세 검증. 동일하거나 비교 가능한 근린생활시설의 최근 실거래, 실제 사용상태, 수익성과 환금성을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정합니다.
- 숙소 이용 적법성. 공부상 태권도장과 현재 요리학원 숙소 이용의 차이에 대해 용도변경·건축·소방 관련 문제를 확인합니다.
- 현장 점유·명도. 실제 사용자, 점유 호실, 점유 근거, 인도 및 명도 가능성을 확인합니다. 임차인이 다른 호실로 표시되어 있더라도 현장 대조를 생략해서는 안 됩니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담, 세금 및 기타 비용을 확인하여 실질취득원가를 산정합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 진행 여부를 다시 확인합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 인수위험과 실제 가치
안양 관양동 4층 3호는 감정가 326,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 208,640,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 64%라는 숫자는 분명하지만, 이것이 곧 시세 대비 저렴한 매입 기회라는 뜻은 아닙니다.
등기상 말소기준권리는 명확하고 후순위 권리의 소멸 구조도 파악할 수 있습니다. 그러나 임차인 4명의 호실 표시가 본건과 직접 일치하지 않고, 특히 404호 (주)정도이엔씨는 대항력 있음으로 조사되었으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 본건과의 관련성이 확정되지 않은 임차권의 인수위험을 과소평가해서도, 무조건 본건에 인수된다고 가정해서도 안 됩니다.
공부상 근린생활시설인 4층 3호가 실제로는 숙소로 이용되고 있는 점, 최근 거래 시세를 근거로 적정가를 확인할 수 없는 점도 중요합니다. 추가 유찰로 최저가가 더 낮아지더라도 이러한 불확실성이 자동으로 해소되지는 않습니다.
결론은 입찰 보류·권리 및 현황 추가 확인입니다. 정확한 매각 범위, 해당 호실의 임차·점유 관계, 인수 가능한 보증금, 현황 이용의 적법성과 근린생활시설의 실제 시장가치를 검증한 뒤에야 실질취득원가와 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 할인되었는지가 아니라 무엇을 얼마에 인수하게 되는가입니다.
