수원지방법원 2025타경101005. 안양시 동안구 관양동 1403 소재 집합건물의 4층2호입니다. 물건 표기는 대지이며, 등기 및 감정평가상 건물은 근린생활시설로 확인됩니다. 해당 호실은 공부상 탁구장이지만 실제로는 요리학원의 강의실과 사무실로 사용되고 있습니다.

등기부상 핵심 권리는 2020년 1월 10일 설정된 안양북부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 424,800,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 박공석 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 등기상 권리만으로 결론을 내려서는 안 됩니다. 현황조사에서 확인되는 임차인 중 (주)정도이엔씨의 전입일은 2018.10.10으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금은 확인되지 않았고, 기재된 점유 호실도 매각 대상 호실과 다릅니다. 따라서 임차권의 실제 대상 및 보증금 인수 여부가 이 사건의 중요한 판단 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준권리는 2020.01.10 안양북부새마을금고 근저당권입니다. 등기부상 기존 한빛은행·강동농업협동조합·안양북부새마을금고 근저당은 이미 말소되었으며, 현재 말소기준권리 이후의 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원과 박공석 근저당권 101,400,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험요소

현황조사에는 서로 다른 명의의 임차인·점유자 4건이 기재되어 있습니다. 다만 매각 대상은 4층2호인데, 조사된 점유 부분은 4층 401호·404호·405호입니다. 조사상 임차관계가 매각 대상과 일치하는지 확인되지 않았으므로, 아래 기재만으로 해당 호실의 보증금 인수액을 확정할 수 없습니다.

현황조사 기준. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력 표시는 전입일 및 조사상 기재를 바탕으로 한 잠정 판단이며, 실제 대상 호실·점유관계·법적 요건 확인이 필요합니다. 승계 배지는 별도 확인된 승계관계가 없으므로 부여하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 64%라는 숫자보다 실제 취득비용

감정가는 295,000,000원, 현재 최저매각가는 188,800,000원입니다. 두 차례 유찰되어 감정가 대비 64% 수준으로 내려왔습니다.

실질취득비용을 판단하려면 낙찰가에 더하여 인수할 보증금과 실제 취득에 필요한 비용을 살펴야 합니다. 현재 배당모형에서는 인수액이 0원으로 산출되지만, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유관계가 있어 이를 확정 취득비용으로 간주할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다면 추정 집행비용 3,443,200원을 제외한 185,356,800원이 안양북부새마을금고에 배당되는 계산입니다. 그 결과 경기신용보증재단과 박공석에게는 배당될 금액이 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다.

채권최고액 등을 기준으로 한 총 채권액 546,200,000원 중 미배당액은 360,843,200원입니다. 신청채권자의 청구금액 373,996,912원도 전액 충족되지 않습니다.

위 배당은 채권최고액 기반 추정이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 계산입니다. 특히 실제 임차보증금 인수 여부와는 별개입니다. 미배당 채권액 전체가 매수인 인수채무가 되는 것도 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험 구분

추가 유찰 시 최저매각가는 151,040,000원, 이후 120,832,000원으로 내려가는 시나리오가 제시됩니다. 그러나 이는 최저매각가의 변화일 뿐, 선순위 임차보증금의 인수위험까지 감소한다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관양중학교 남서측 인근으로 점포·음식점·학원·의원·재래시장과 주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 이용상태. 4층2호는 공부상 근린생활시설(탁구장)이지만 현재는 요리학원의 강의실과 사무실로 이용되고 있습니다. 공부와 현황의 이용상태 차이를 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 관양동 1403 일대 3필 일단지로서 부정형 평탄 토지이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 조사된 토지면적은 309.5㎡로, 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하는 것은 아닙니다.
• 도로. 소로2류 및 중로1류에 접하고, 조사상 도로접면은 중로각지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등 제한사항이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 검토 대상입니다.
• 공시지가. 5,506,000원/㎡로 조사되어 있습니다. 이를 곧바로 해당 집합건물 호실의 거래가격으로 볼 수는 없습니다.
• 설비. 공용 위생 및 급·배수설비, 소화설비, 가스설비가 설치되어 있습니다.
• 환금성. 아파트와 달리 요리학원 등 근린생활시설의 사용 목적에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 유사 용도 물건의 실거래와 임대수익 확인이 필요하며, 현재 가격 메리트나 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 확인. 4층2호와 현황조사상 401호·404호·405호의 대응관계를 건축물대장·집합건축물 배치도·현장 확인으로 대조해야 합니다.
• 선순위 임차인 확인. (주)정도이엔씨의 2018.10.10 전입 기재, 실제 점유, 사업자등록 및 대항력 요건을 확인하고 보증금과 배당요구 여부를 파악해야 합니다.
• 전입일 미상 점유자. 신재명의 55,000,000원 보증금에 대해 대항력 및 대상 호실 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 중복 호실 기재. 4층 405호에 기재된 김성자와 진희석의 점유 관계를 구분하고, 실제 사용 부분 및 임차계약을 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 배당모형상 인수 0원을 확정치로 사용하지 말고, 선순위 보증금 인수 가능성을 확인한 뒤 낙찰가와 인수액을 합산해야 합니다.
• 시세 및 수익성. 동일 지역의 근린생활시설 실거래, 유사 학원·사무실 임대료, 공실 위험 등을 대조해야 합니다.
• 명도 및 사용상태. 요리학원 운영 여부, 내부 시설물 소유관계, 임차인의 인도 의사 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비와 공용부분 부담, 당해세 및 법정 우선채권을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료를 대조하고 실제 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 64% ≠ 안전한 저가매수”

이 물건은 두 차례 유찰되어 295,000,000원에서 188,800,000원으로 최저매각가가 낮아졌습니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 것은 실제로 무엇을 인수하고, 해당 호실을 얼마에 취득하게 되는가입니다.

안양북부새마을금고 근저당 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 2018.10.10 전입한 점유자의 보증금은 미상입니다. 임차인 조사에 표시된 호실도 경매 대상인 4층2호와 다르므로, 실제 인수 대상 임차권인지부터 확정해야 합니다.

더욱이 이 사건은 아파트가 아닌 근린생활시설로 이용되는 집합건물이고, 현재 실거래 비교가격도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 배당모형상 인수 0원이라는 숫자보다 임차보증금의 실제 귀속과 점유관계를 우선 확인해야 합니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 사건의 승부처는 단순히 낮은 낙찰가가 아니라, 불확실한 인수위험을 해소한 뒤 실질취득비용을 검증하는 데 있습니다.