수원지방법원 2025타경55835. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 9층 902호로, 공부상 제2종근린생활시설이며 감정평가 당시 현황 공실로 조사됐습니다. 소유자 김정태는 2021.04.30. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 393,260,000원입니다. 같은 날 의왕신용협동조합이 채권최고액 1,380,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후인 2025.03.11. 국의 압류와 2025.05.07. 의왕신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차·점유 기록 역시 전입일이 모두 2021.04.30. 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 이 사건의 핵심은 후순위 권리가 아니라 토지에 관한 별도등기 인수입니다. 매각물건명세서가 “말소되지 않고 매수인에게 인수됨”이라고 명시하고 있으므로, 인수 내용의 구체적 법률효과를 확인하지 않은 상태에서 최저가만 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55835 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 9층 902호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설 · 감정평가 당시 현황 공실 |
| 소유자 | 김정태 · 2021.04.30. 소유권이전 · 등기상 거래가액 393,260,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 154,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 1,104,060,920원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.30. 의왕신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 인수
의왕신용협동조합 근저당은 903호·904호·905호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 본 물건의 근저당 자체는 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 최저가 기준 예상배당에서도 채권액 전부를 회수하지 못합니다. 그 미배당액이 매수인에게 근저당 채무로 승계되는 것은 아니며, 별도등기 인수 문제와는 구분해야 합니다.
② 임차·점유 기록 — 대항력은 없지만 호수 구분이 중요
| 성명 / 법인 | 해당 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박나현 | 엘타워 9층 902호 75.6000㎡ | 2022.03.08 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 예스와이제이(서윤종) | 905호 102.9600㎡ | 2023.10.19 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)예이재인베스트(송영길) | 9층 903호 82.3200㎡ | 2023.11.07 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태안인베스트(엄윤섭) | 904호 71.2800㎡ | 2023.10.19 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일은 2021.04.30.이고, 네 건의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 기재된 점유자들은 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 특히 본 리포트 소재지인 902호에는 박나현의 2022.03.08. 전입 기록이 있으나 말소기준보다 늦습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 특정되지 않았으므로 우선변제권을 있다고 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 154,840,000원으로 감정가 316,000,000원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더구나 이 물건은 매수인이 인수하는 별도등기가 있어 실질취득 부담을 단순히 154,840,000원으로 고정할 수도 없습니다.
또한 용도는 아파트가 아니라 제2종근린생활시설입니다. 감정평가상 주변은 근린생활시설·오피스텔·공원 등이 있는 상가지대이고, 본건은 현황 공실로 조사됐습니다. 이처럼 비주거 근린시설은 실제 임대수요와 재매각 가능성을 개별적으로 확인해야 하므로, 아파트 경매와 같은 방식으로 감정가 대비 할인율만 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,967,760원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 의왕신용협동조합 | 1,380,000,000원 | 151,872,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 154,840,000원 가정 시 근저당권자에게 151,872,240원이 배당되고, 총 채권액 대비 미배당은 1,228,127,760원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 별도등기 인수 여부는 배당표와 별개의 권리문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 새솔동 수노을중앙공원 동측 인근. 주위는 근린생활시설·오피스텔·공원 등으로 이루어진 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설이고 감정평가 당시 현황 공실 상태입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 3차선, 동측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역이며 토지는 평탄한 장방형, 현황 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,897,000원/㎡, 토지면적 1,186.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물이며 기본 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반·공부차이. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 표제부 대지권의 표시 3에 기재된 2021.04.30. 별도등기의 구체적 권리내용과 매수인 부담 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 최저가 154,840,000원에 별도등기 인수 부담을 합산한 뒤에만 실제 취득부담을 판단할 수 있습니다.
- 49% 할인 착시 경계. 최근 실거래 비교값 없이 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마십시오.
- 902호 점유 확인. 감정평가에는 공실로 기재돼 있지만 박나현의 전입 기록이 있으므로 현장 점유와 인도 대상자를 재확인해야 합니다.
- 근린시설 임대수요 확인. 현재 공실 상태와 상가지대라는 특성을 반영해 실제 임대료·공실기간·재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 의왕신용협동조합 근저당은 903호·904호·905호도 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기관계를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저다
현재 최저가는 감정가의 절반 아래인 154,840,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 이후 임차·압류 권리는 정리되는 반면, 매각물건명세서가 토지 별도등기의 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다.
따라서 이 물건의 실질취득 부담은 단순히 154,840,000원이 아니라 154,840,000원 + 별도등기 인수분입니다. 그 인수분의 내용과 금액이 확정되지 않은 상태이고, 최근 실거래 비교값도 없는 만큼 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 대항 임차보증금 승계 위험은 낮지만, 별도등기 확인 전에는 권리분석을 완료했다고 보기 어렵습니다. 이 사건의 입찰 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라 별도등기 원문 확인에서 시작해야 합니다.
