수원지방법원 2025타경55835. 경기도 화성시 새솔동 엘-타워 9층 905호에 관한 임의경매입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설이며, 소유자는 김정태입니다. 2021.04.30. 의왕신용협동조합 명의 근저당권이 설정되었고, 2025.05.07. 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당권의 채권최고액은 1,380,000,000원이며, 이 근저당권에는 같은 건물의 902호·903호·904호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

일반적인 근저당권 소멸형 경매처럼 보이지만 결정적인 예외가 있습니다. 토지에 관한 별도등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 건물 등기부의 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 권리관계가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도등기는 인수

말소기준권리는 2021.04.30. 설정된 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,380,000,000원이며, 경매로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

이후 2025.03.11. 국 명의 압류가 등기되었고, 2025.05.07. 같은 금융기관의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 압류와 관련된 조세의 배당순위 및 실제 부담은 별도로 검토해야 합니다.

과거 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소되었으며, 현재 소유자는 김정태입니다. 과거 신탁등기의 말소 사실과 현재 매수인이 인수하는 토지 별도등기는 서로 다른 사항입니다.

② 임차인 분석 — 905호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에는 905호 외에도 같은 건물 902호·903호·904호의 임차관계가 기재되어 있습니다. 본건은 905호이므로 다른 호실의 보증금을 본건 인수보증금에 합산하지 않습니다.

실제 점유관계 기재를 기준으로 구분했습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 다른 호실 임차관계는 본건의 보증금 인수액에 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%와 가격 메리트는 다르다

감정가는 431,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 211,190,000원입니다. 감정가의 49% 수준까지 내려왔다는 점은 명확합니다.

그러나 확인된 실거래 시세가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 매수인에게 인수되는 토지 별도등기가 있어 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 211,190,000원 가정)

집행비용 추정액 3,756,660원을 제외한 207,433,340원이 의왕신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 1,172,566,660원입니다. 이는 공동담보 근저당의 채권최고액을 본건 배당액과 비교한 시나리오 수치이지, 본건의 확정 잔존채무나 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.

배당 예상치는 집행비용 추정치에 근거합니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 공동담보 배당관계는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액 0원에는 매각물건명세서상 인수되는 토지 별도등기의 미확정 부담이 반영되어 있지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 문제가 해결되는 것은 아니다

현재 최저가는 211,190,000원이며, 추가 유찰 시나리오에서는 각각 147,833,000원, 103,483,100원으로 내려갑니다.

그러나 최저매각가가 하락한다고 해서 매수인에게 인수되는 토지 별도등기가 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 점유자의 권리도 낙찰가 하락만으로 확정되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수노을중앙공원 동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·오피스텔·공원 등이 형성된 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남측 왕복 3차선 도로와 동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)에 속합니다. 토지는 평탄한 장방형이며 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 공시지가. 2,897,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설이며 감정평가 당시 공실 상태입니다. 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상업시설은 실제 업종 수요와 임대수익에 따라 가격이 달라질 수 있습니다. 확인된 실거래 시세와 임대수익 자료가 없어 현재 가격 수준이나 처분 가능성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 토지 별도등기 원문 확인. 표제부 대지권의 표시 3 별도등기의 권리자·권리내용·채권액·공동담보 관계를 토지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 실제 인수 부담 확정. 별도등기 인수 조건에 따른 매수인의 채무 부담, 권리자의 청구 가능 범위 및 말소에 필요한 조건을 확인해야 합니다. 부담액이 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
• 905호 임차관계 재확인. 주식회사 예스와이제이의 점유 여부, 사업자등록 관계, 보증금·월세 및 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다.
• 스와이제의 점유와 대항력 확인. 해당 호실, 전입일, 임대차계약, 보증금, 실제 점유 및 905호 임차인과의 관계를 확인해야 합니다. 별도 임차인인지도 불분명한 상태입니다.
• 공실 여부 확인. 감정평가 당시 공실 기록과 임차인·점유자 기재가 서로 다른 조사 시점을 반영한 것인지 확인해야 합니다.
• 공동담보 배당관계 확인. 902호·903호·904호의 공동담보 처리 현황과 의왕신용협동조합의 실제 채권 회수 관계를 확인해야 합니다.
• 조세·관리비 확인. 국 명의 압류와 관련된 조세의 배당순위, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 시세·임대수익 검증. 주변 유사 근린생활시설의 최근 실거래, 현재 임대수요 및 실제 임대 가능 조건을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·토지등기부·매각물건명세서·현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 확인하고, 인수 특약의 법적 효과를 전문가와 검토해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 별도등기 인수가 더 중요하다”

수원지방법원 2025타경55835 엘-타워 905호는 감정가 431,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가 211,190,000원까지 내려온 근린시설입니다.

그러나 말소기준 근저당권이 소멸하는 것과 별개로 토지 별도등기가 매수인에게 인수된다는 사실이 명시되어 있습니다. 그 부담액은 확정되지 않았습니다. 905호의 확인 임차인은 자료상 대항력이 없지만, 별도의 대항력 미상 점유자 문제도 남아 있습니다.

실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 실제 가격 메리트로 연결할 수도 없습니다. 추가 유찰 시에도 토지 별도등기 인수 조건은 그대로 남는 것으로 보아야 합니다.

결론은 권리·점유·가격 모두 추가 검증이 필요한 고위험 물건입니다. 별도등기 부담을 확정하고 미상 점유자의 권리를 확인한 뒤, 실질취득비용을 유사 근린시설의 실제 시장가격과 비교해야 입찰 여부와 가격을 판단할 수 있습니다.