수원지방법원 2025타경55835. 화성시 새솔동 엘-타워 제1동 9층 904호로, 감정평가상 공부상 제2종근린생활시설이며 현황은 공실 상태로 조사됐습니다. 소유자 김정태는 2021년 3월 29일 매매를 원인으로 355,100,000원에 취득했고, 2021년 4월 30일 의왕신용협동조합 명의 채권최고액 1,380,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
일반적인 등기 흐름만 보면 그 이후의 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 904호에 기재된 임차인도 2023년 10월 19일 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 이 사건은 그 지점에서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 토지에 관한 별도등기가 있고, 대지권의 표시 3번 별도등기가 매수인에게 인수된다고 명시돼 있어 별도 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55835 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 9층904호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 김정태 (2021.03.29. 매매, 거래가액 355,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 146,020,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 1,104,060,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 핵심 인수사항 | 표제부(대지권의 표시) 3 별도등기(2021.04.30.)는 말소되지 않고 매수인에게 인수 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 별도등기는 남는다
의왕신용협동조합 근저당권은 2021년 4월 30일 설정된 말소기준권리이고, 2025년 3월 11일 국의 압류와 2025년 5월 7일 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 공동담보에는 같은 엘-타워 9층 902호·903호·905호가 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 904호 점유자는 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태안인베스트(엄윤섭) | 904호71.2800㎡ | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 2023.10.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
904호에 대응하는 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2023년 10월 19일은 말소기준권리인 2021년 4월 30일 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 이 임차인의 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하는 구조로 계산하지 않습니다.
③ 가격 — 49% 할인은 확인되지만, 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 146,020,000원으로 감정가 298,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰을 거쳤고, 3회 유찰 시 102,214,000원, 4회 유찰 시 71,549,800원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,844,280원 |
| 2. 근저당 · 의왕신용협동조합 | 1,380,000,000원 | 143,175,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당권 채권최고액 1,380,000,000원 중 143,175,720원이 배당되고, 미배당액은 1,236,824,280원입니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도등기 인수는 금액배당과 별개의 권리사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설이며 감정 당시 현황은 공실입니다. 아파트가 아닌 근린시설로 봐야 합니다.
- 입지. 화성시 새솔동 ‘수노을중앙공원’ 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·공원 등으로 이루어진 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 왕복3차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다. 현황 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층 건물이며 위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 원문 확인. 2021.04.30. 별도등기가 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로 구체적인 권리내용과 부담 범위를 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 현재 점유 재확인. 감정평가에는 공실, 현황조사에는 904호 임차인이 기재돼 있으므로 실제 점유자와 명도 상대를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 904호 임차인은 대항력은 없지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 최근 상가·근린시설 거래 및 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 의왕신용협동조합 근저당권의 공동담보로 같은 9층 902호·903호·905호가 기재돼 있어 관련 매각·배당 구조도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 인수권리”
숫자만 보면 감정가 298,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 146,020,000원까지 내려온 사건입니다. 904호 임차인은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 배당 계산상 매수인이 인수하는 보증금도 없습니다. 하지만 이 사건의 결론은 단순한 ‘저가 낙찰형’이 아닙니다. 매각물건명세서가 대지권의 표시 3번 별도등기를 매수인이 인수한다고 명시하기 때문입니다.
따라서 현재 최저가 146,020,000원은 금액상 출발점일 뿐이고, 별도등기의 실질 부담을 확인하기 전에는 실질취득비용과 환금성을 확정하기 어렵습니다. 최근 실거래 자료도 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 임차인 위험은 낮지만, 별도등기 인수와 근린시설의 환금성을 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
