수원지방법원 2025타경55835. 화성시 새솔동 엘-타워 9층 903호, 공부상 제2종근린생활시설입니다. 감정평가 이용상태는 현황 공실이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·공원 등이 형성된 상가지대입니다. 소유자 김정태가 2021.04.30. 거래가액 457,920,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 의왕신용협동조합이 채권최고액 1,380,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현황조사에 기재된 임차관계도 모두 2021.04.30.보다 늦게 시작되어 대항력이 없습니다. 다만 이 사건에서 가장 중요한 것은 등기부의 통상적인 근저당·압류보다 매각물건명세서가 별도로 명시한 대지권 별도등기 인수입니다. 배당표상 금액 인수는 0원이지만, 권리 자체의 인수 위험은 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55835 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 9층 903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 김정태 (2021.04.30. 소유권이전 · 거래가액 457,920,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 165,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 1,104,060,920원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.30. 의왕신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 별도등기는 인수
의왕신용협동조합 근저당권은 903호 외에도 엘-타워 902호·904호·905호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가 기준으로 근저당권에 배당되는 금액은 162,018,180원이고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,217,981,820원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
② 임차인 — 본건 903호는 대항력 없음
현황조사에는 9층 902호부터 905호까지 임차관계가 기재되어 있습니다. 이 가운데 본건 903호 관련 임차인은 (주)예이재인베스트(송영길)이며, 2023.11.07. 기준으로 보증금 20,000,000원·월차임 2,000,000원입니다. 말소기준권리인 2021.04.30.보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박나현 | 902호 · 75.6000㎡ | 2022.03.08 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)예이재인베스트(송영길) | 903호 · 82.3200㎡ | 2023.11.07 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태안인베스트(엄윤섭) | 904호 · 71.2800㎡ | 2023.10.19 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 예스와이제이(서윤종) | 905호 · 102.9600㎡ | 2023.10.19 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 기재된 4건은 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차관계로 기재되어 있습니다. 다만 본건 903호에 직접 대응하는 임차관계는 (주)예이재인베스트(송영길)입니다. 감정평가 이용상태는 현황 공실로 조사되어 있어 입찰 전 실제 점유상태 확인이 중요합니다.
③ 가격 구조 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 165,130,000원으로 감정가 337,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 한 차례 더 유찰되면 115,591,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 80,913,700원(감정가 24%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 165,130,000원 · 감정가의 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 115,591,000원 · 감정가의 34% |
| 4회 유찰 시 | 80,913,700원 · 감정가의 24% |
| 매수인 금액 인수 | 0원 |
| 권리 인수 | 표제부 대지권 별도등기 인수 |
④ 예상배당표 (매각가 165,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,111,820원 |
| 2. 근저당 · 의왕신용협동조합 | 1,380,000,000원 | 162,018,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | 1,380,000,000원 | 1,217,981,820원 |
현재 회차에서는 매각대금 165,130,000원이 집행비용과 근저당권 배당으로 모두 소진됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 표제부 별도등기 인수는 별개의 권리문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설이며 감정평가 당시 현황 공실 상태입니다. 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 근린시설입니다.
- 입지. 화성시 새솔동 ‘수노을중앙공원’ 동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·공원 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 장방형이며, 남측 왕복 3차선·동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)·성장관리권역 등이며, 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물의 9층 부분으로 기본 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 환금성. 근린시설이고 현황 공실이며 2회 유찰된 상태라는 점은 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있는 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 표제부 대지권의 표시 3 별도등기(2021.04.30.)가 매수인 인수사항으로 명시돼 있으므로, 별도등기의 권리내용과 부담 범위를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 49%를 시세 할인으로 해석하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%일 뿐입니다. 감정가 대비 낙폭과 실제 시장가치·환금성은 별개입니다.
- 903호 점유 확인. 현황조사에는 903호 임차관계가 기재되어 있으나 감정평가상 이용상태는 공실입니다. 실제 점유 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 구조 확인. 의왕신용협동조합 근저당권에는 902호·904호·905호도 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 배당 부족 규모 확인. 현재 회차에서 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 1,217,981,820원이고, 추가 유찰 시 부족액은 더 커집니다.
- 용도 확인. 본건은 제2종근린생활시설입니다. 실제 사용계획이 건축물 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 인수되는 별도등기
표면만 보면 감정가 337,000,000원이 두 번 유찰돼 165,130,000원까지 내려온 물건입니다. 임차인 보증금의 금액 인수도 0원이고, 말소기준 이후 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 그 숫자만 보고 단순한 저가 경매로 분류하기 어렵습니다.
매각물건명세서가 대지권 관련 별도등기를 매수인이 인수한다고 명시하고 있고, 대상 용도도 주거용이 아닌 제2종근린생활시설이며 감정평가상 현황 공실입니다. 2회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 감정가의 49%라는 숫자가 곧 안전마진을 뜻하지는 않습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 근저당보다 오히려 별도등기의 구체적 내용과 인수 후 경제적 영향입니다.
