서울중앙지방법원 2025타경102688. 서울 중구 광희동1가 84, 도로명주소 마른내로 147-3의 근린시설과 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정가는 1,648,519,500원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,055,053,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 확인할 문제가 있습니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 김선자·김일란의 보증금이 확인되지 않았고, 고경열(배원인쇄사)은 전입신고일도 알 수 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
현재 소유명의는 신한자산신탁주식회사이며 수탁자 명의의 신탁부동산입니다. 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부의 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항까지 확인해야 한다는 주의사항이 기재되어 있습니다. 선순위 임차인 문제와 신탁 임대차 권한이 함께 얽혀 있어, 단순 말소기준권리 분석만으로 입찰 여부를 결정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102688 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 광희동1가 84 · 서울특별시 중구 마른내로 147-3 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설(현황 인쇄) · 근린생활시설(미상) · 현황 창고 · 현황 창고 추정 |
| 토지 현황 | 대 82.6㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,648,519,500원 / 1,055,053,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사스카이저축은행 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 앞선다
말소기준권리는 2014.12.31. 설정된 스카이저축은행 근저당권으로, 채권최고액은 360,000,000원입니다. 2025.07.31. 근저당권이 제우스자산관리대부유한회사로 이전되고 같은 날 해당 근저당권부 채권에 스카이저축은행의 질권이 설정됐지만, 권리 순위의 출발점은 2014.12.31. 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사대상 5명
| 성명 | 전입신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김선자 | 2008.08.19 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 김일란 | 2009.07.09 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 황선옥 | 2020.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강봉구 | 2024.02.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 고경열(배원인쇄사) | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
확정일자, 보증금, 차임과 배당요구 여부는 모두 확인이 필요합니다. 특히 김선자·김일란은 말소기준보다 앞선 전입자로 분류되므로, 보증금 전액과 배당 여부가 밝혀지기 전에는 인수액도 실질취득액도 숫자로 확정할 수 없습니다. 고경열(배원인쇄사)은 전입신고일이 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없지만, 반대로 대항력 위험이 없다고 배제할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 64%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 1,648,519,500원의 64%인 1,055,053,000원입니다. 다만 감정가 대비 하락 폭은 경매 회차의 가격 변화일 뿐, 실제 거래시장 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 더구나 선순위 임차인의 미배당 보증금이 인수될 수 있어, 이 사건은 최저가보다 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 1,055,053,000원 | 0원 | 682,102,470원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 844,042,400원 | 0원 | 473,201,976원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 675,233,920원 | 0원 | 306,081,581원 |
회차별 계산에서는 확인된 근저당 채권 360,000,000원이 모두 배당되어 채권 미배당액이 0원입니다. 그러나 임차보증금이 확정·반영된 결과가 아니므로, 이 수치를 매수인 인수액 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,055,053,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,950,530원 |
| 1. 근저당 · 주식회사스카이저축은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 682,102,470원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 임차인의 보증금 배당·인수는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동대문역사문화공원역 7번 출구 북측 및 서측 인근의 대로 후면 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 동대문역사문화공원역이 있어 대중교통 편의성은 양호한 편입니다. 다만 일부 토지는 차량 접근이 가능하지만 일부는 세로(불)로 차량 접근이 불가능합니다.
- 이용상태. 근린생활시설의 현황 인쇄, 현황 창고와 창고 추정, 이용상태 미상 부분이 함께 기재되어 있습니다.
- 건물 구조. 세멘벽돌조 평옥개 3층, 목조 와즙 2층, 목조기와지붕 단층 건물 등이 포함됩니다. 일부 건물은 창호가 거의 설치되지 않은 상태입니다.
- 토지. 광희동1가 84 토지는 면적 82.6㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 9,352,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 서울도심, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 일괄매각 물건의 개별 이용상태와 차량 접근 조건이 달라 현장별 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 확인. 김선자·김일란의 임대차계약서, 보증금, 점유 지속 여부, 배당요구 여부를 확인하고 미배당 예상액을 계산해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 고경열(배원인쇄사)의 실제 점유 부분, 사업자등록·전입신고 시점, 보증금과 계약 상대방을 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁 목적, 수익자, 임대차 체결 권한, 신탁재산 관리·처분 조항과 임대차계약의 유효성을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린시설과 토지의 개별 목록, 경계, 이용상태, 출입로와 차량 접근 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 선순위 보증금까지 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당표 재작성. 당해세, 임차인의 최우선변제·우선변제, 배당요구와 보증금이 확인되면 현재 배당표와 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 1,648,519,500원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 1,055,053,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 전입자 김선자·김일란의 보증금이 확인되지 않고, 고경열(배원인쇄사)의 대항력 여부도 확정할 수 없습니다. 여기에 신탁부동산의 임대차 권한 확인, 일괄매각 범위와 일부 토지의 차량 접근 제한까지 겹칩니다.
가격은 내려왔지만 실질취득액은 아직 보이지 않습니다. 선순위 임차보증금이 낙찰가를 넘는다면 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 인수액이 증가해 총 취득부담이 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 자체를 매력으로 평가할 단계가 아니라, 임차보증금·배당요구·신탁원부를 확인해 인수 상한을 숫자로 확정한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 고위험 권리분석 대상입니다.
