서울중앙지방법원 2025타경102688. 서울 중구 광희동1가에 있는 근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 1,648,519,500원이고, 3회 유찰된 최저매각가는 844,042,000원입니다. 건물은 인쇄시설·창고 등으로 이용되는 부분이 있으며, 토지는 일반상업지역에 속합니다.

가격표만 보면 감정가의 절반 수준까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 확인할 것은 할인율이 아니라 임차인과 신탁관계입니다. 말소기준일 이전 전입자가 2명이고, 별도로 전입일조차 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 임차보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 인수액을 계산할 수 없습니다.

또한 등기부에는 신탁등기와 신탁원부 확인 주의사항이 기재되어 있습니다. 근저당권의 채권양도와 질권설정까지 이루어져 있어 현재 채권관계 역시 원본 대조가 필요합니다. 감정가 대비 할인, 배당표상 채권 전액 변제, 임차인 인수 위험은 각각 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

말소기준권리는 2014.12.31 설정된 을구 1번 스카이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 공동담보목록 제2014-515호가 기재되어 있습니다. 경매개시결정은 그 이후에 접수되어 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

다만 근저당권 자체가 매각으로 소멸하는 것과, 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는지는 별도입니다. 김선자와 김일란은 근저당 설정일보다 전입일이 앞서며, 각자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 선순위 임차보증금의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 2명, 대항력 미상 1명

현황조사와 매각물건명세서 등에 기재된 임차인·점유자는 김선자, 황선옥, 강봉구, 고경열(배원인쇄사), 김일란입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차인·점유자 명단은 5명입니다. 다만 각자의 임대차계약 및 점유 범위는 별도 확인이 필요합니다.

③ 신탁등기·채권관계 — 매각으로 소멸하는 권리와 별도 확인사항

등기상 소유자는 신한자산신탁주식회사입니다. 2014.12.31 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌고, 이후 상호가 신한자산신탁주식회사로 변경되었습니다.

등기부에는 임대차 등 법률행위를 할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 확인해야 한다는 주의사항이 기재되어 있습니다. 신탁의 목적, 수익자, 재산관리 및 처분 조항을 확인해야 개별 임대차계약의 체결 권한과 효력에 관한 검토가 가능합니다.

근저당권 이전과 근저당권부채권 질권설정은 같은 기초 채권에 관한 권리 변동입니다. 근저당권 채권 360,000,000원과 질권 채권 360,000,000원을 서로 독립된 채무처럼 더하면 안 됩니다. 배당받을 권리자와 실제 수령관계는 최신 등기부 및 배당 관련 자료로 확인해야 합니다.

④ 가격 비교 — 감정가 대비 할인율이 곧 실질 수익은 아니다

감정가는 1,648,519,500원, 3회 유찰된 최저가는 844,042,000원으로 감정가의 51.2% 수준입니다. 다만 비교 가능한 근린시설·토지 실거래가격을 확인할 수 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 확보되지 않았습니다.

특히 이 사건은 선순위 임차보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 일반적인 최저가와 시세의 비교에 앞서 매수인의 실질취득비용부터 확정해야 합니다.

각 회차의 채권 미배당 0원 및 인수 0원은 근저당권 중심의 배당 계산 결과입니다. 선순위 임차인의 보증금·우선변제·인수 가능 금액이 반영된 확정 결과가 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 844,042,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.3%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 근저당권 이전·질권설정에 따른 실제 수령권자는 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금은 미반영되어 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광희동1가 소재 동대문역사문화공원역 7번 출구 북측 및 서측 인근에 위치합니다. 을지로6가 소재 일부 물건은 국립중앙의료원 남측 인근에 있으며, 주변은 대로 후면 상업지대입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 동대문역사문화공원역이 있어 대중교통 편의성은 양호한 편입니다. 다만 일부 토지는 차량 접근이 가능하지만 일부는 세로(불)에 접하여 차량 접근이 불가능합니다.
• 이용상태. 건물은 근린생활시설로, 현재 인쇄시설 및 창고로 이용되는 부분이 있습니다. 일부 건물의 이용상태는 미상이거나 창고로 추정됩니다.
• 건물 구조. 세멘벽돌조 평옥개 3층 건물, 목조 와즙 2층 건물, 목조기와지붕 단층 건물 등이 포함됩니다. 일부 건물은 창호가 거의 설치되지 않은 상태로 기재되어 있어 물리적 상태와 보수비를 확인해야 합니다.
• 설비. 일부 건물에는 전기·급배수·위생설비가 있으며, 다른 건물은 전기 외 설비가 미상입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역이며 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 일부 토지는 정비구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 매수 목적별 허가 필요성도 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 광희동1가 84 토지의 면적은 82.6㎡이고 공시지가는 9,352,000원/㎡입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 여부는 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 실제 점유와 건물 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업지역의 근린시설·토지라는 입지 특성과 별개로, 다수 물건의 일괄매각, 일부 차량 접근 제한, 건물별 이용상태 차이, 미확정 임대차관계가 매수자 범위와 처분에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 거래사례가 확인되지 않아 현재 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금 확인. 김선자·김일란의 계약서, 보증금, 점유 상태, 대항요건 유지 여부, 배당요구 및 예상배당을 확인해야 합니다. 실제 미배당 보증금이 승계되는지 확인하기 전까지 인수액은 미확정입니다.
• 대항력 미상 점유자 확인. 고경열(배원인쇄사)의 실제 영업 여부, 사업자등록, 계약 체결일, 보증금 및 점유 개시일을 확인해야 합니다.
• 후순위 점유자 명도. 황선옥과 강봉구의 계약관계 및 실제 점유를 확인하고 인도·명도에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 신탁원부 대조. 신탁 목적, 수익자, 임대차 체결 권한, 처분 조건과 각 임대차계약의 효력을 확인해야 합니다.
• 채권자 확인. 스카이저축은행의 경매신청, 제우스자산관리대부유한회사로의 근저당권 이전, 근저당권부채권 질권설정의 관계를 최신 등기 및 배당 관련 자료와 대조해야 합니다. 동일 채권을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 일괄매각 목록 확인. 광희동1가·을지로6가에 걸친 각 일련번호의 토지와 건물, 면적, 소유관계, 점유자를 개별적으로 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 인근 근린시설·토지의 최근 거래가격과 물건별 이용상태를 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 시장가치나 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 차량 접근 및 현장 확인. 일부 토지는 차량 접근이 불가능하므로 각 물건의 접도 상태, 출입 동선, 건물 상태와 실제 영업 가능성을 확인해야 합니다.
• 정비사업·토지이용 규제. 정비구역 편입 여부, 지구단위계획, 높이 제한, 토지거래허가 적용 여부를 필지별로 확인해야 합니다.
• 예상배당 재검토. 집행비용 추정치와 채권최고액 중심으로 작성된 배당표에 당해세·최우선변제·임차보증금이 반영되는지 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 사건 진행상태. 제시된 매각기일은 2026.08.26입니다. 이후 낙찰·변경·취하·매각허가·대금납부 여부 등 실제 진행 결과를 최신 법원 자료로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 최신 사건내역을 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “51.2% 할인”보다 중요한 것은 실제로 얼마를 떠안느냐

이 사건은 감정가 1,648,519,500원에서 최저가 844,042,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 최저가가 낮다는 사실만으로 싸게 취득할 수 있다고 결론 내릴 수 없습니다.

선순위 전입자 김선자·김일란의 보증금이 확인되지 않았고, 고경열(배원인쇄사)의 대항력도 미상입니다. 신탁원부와 근저당권 이전·질권설정 관계를 확인해야 하며, 여러 근린시설과 토지의 일괄매각에 따른 권리·이용상 제약도 존재합니다.

배당표상 채권 미배당 0원, 소유자 잔여 473,201,580원이라는 계산은 임차인 관련 부담이 확인되지 않은 잠정 결과입니다. 추가 유찰로 최저가가 더 낮아지더라도 선순위 보증금의 인수액이 늘어날 수 있으므로, 실질취득비용이 자동으로 줄어든다고 볼 수 없습니다.

현재 결론은 선순위 임차보증금·신탁관계·일괄매각 범위·실거래 시세 확인 전까지 인수액과 가격 메리트 모두 판단 보류입니다. 낙찰가가 아니라 최종 실질취득비용을 기준으로 평가해야 하는 사건입니다.