서울중앙지방법원 2025타경102688. 서울 중구 을지로6가 67-1의 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(현황 인쇄), 근린생활시설, 창고 및 창고 추정으로 조사됐고, 건물 구조도 세멘벽돌조 3층, 목조 2층, 목조 단층 등으로 서로 다릅니다. 말소기준은 2014.12.31. 설정된 스카이저축은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다.
등기부에 남아 있던 1993년과 1996년 신한은행 근저당권은 2008.06.27. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이 두 과거 담보권을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 문제는 담보권보다 점유 관계입니다. 김선자는 2008.08.19., 김일란은 2009.07.09. 전입해 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 정확도 원칙상 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없으며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102688 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 을지로6가 67-1 · 서울특별시 중구 을지로40길 15 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 근린생활시설(현황 인쇄) · 근린생활시설 · 창고 · 창고 추정 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자·단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,695,191,920원 / 1,084,923,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사스카이저축은행 / 360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.12.31. 을구 4번 근저당권 · 주식회사스카이저축은행 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소, 점유 위험은 미확정
② 점유자 분석 — 실제 확인 대상 5명
보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 조사된 5명 모두 실제 점유 관계와 임대차 내용을 확인해야 할 대상입니다. 다만 전입일만으로 임대차의 유효성이나 최종 인수액을 확정할 수 없으며, 신탁원부와 임대차계약서의 대조가 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 핵심 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선자 | 2008.08.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 전 전입. 보증금·확정일자·배당요구 확인 필요 |
| 황선옥 | 2020.03.19. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 후 전입. 보증금 및 점유 부분 확인 필요 |
| 강봉구 | 2024.02.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 후 전입. 보증금 및 점유 부분 확인 필요 |
| 고경열(배원인쇄사) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 판정 불가 |
| 김일란 | 2009.07.09. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 전 전입. 보증금·확정일자·배당요구 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%라도 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저가는 1,084,923,000원으로 감정가 1,695,191,920원의 64%입니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았고, 매수인이 떠안을 수 있는 보증금도 미상입니다. 따라서 최저가 1,084,923,000원만 시세와 비교해서는 안 되며, 가격 판단 기준은 다음과 같습니다.
유찰 시나리오상 최저가는 3회 유찰 시 867,938,400원, 4회 유찰 시 694,350,720원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 임차보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려가는 만큼 매수인 인수액이 커질 수 있으므로, 유찰 횟수만으로 경제성이 개선된다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,084,923,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,249,230원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 신한은행 | 미상 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 신한은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 스카이저축은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 693,673,770원 |
위 표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다. 특히 을구 1·2번 근저당권은 등기부상 2008.06.27. 해지로 말소된 것으로 기재돼 있어, 실제 배당에서는 채권계산서와 배당요구 관계를 다시 대조해야 합니다. 점유자 보증금도 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 일괄매각 경계 확인 필수
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하며, 을지로6가 67-1 건물이 67-2와 68 지상에도 위치하는 것으로 보여 세 필지가 함께 매각됩니다.
- 현황측량. 건물의 실제 위치와 각 토지 경계를 확인하기 위한 정밀조사가 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 용도. 근린생활시설로 이용되며 현황은 인쇄, 창고 및 창고 추정 상태가 포함됩니다.
- 구조. 세멘벽돌조 평옥개 3층 건물과 목조 와즙 2층 건물, 목조기와지붕 단층 건물이 포함돼 있고 일부 건물은 창호가 거의 설치되지 않은 상태입니다.
- 토지. 을지로6가 67-1은 지목 대, 면적 68.2㎡, 일반상업지역이며 공시지가는 9,915,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역· 중점경관관리구역·서울도심 등에 포함되고, 중로3류에 저촉됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립중앙의료원 남측 인근의 대로 후면 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 동대문역사문화공원역이 있어 대중교통 편의성은 양호한 편입니다.
- 차량 접근. 일부 토지는 차량 접근이 가능하지만 일부 토지는 세로(불)로 차량 접근이 불가능한 상태입니다.
- 설비. 세멘벽돌조 3층 건물에는 전기·급배수·위생설비가 있으며, 나머지 건물은 전기 외 설비가 미상입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 건물이 여러 필지에 걸친 것으로 보여 현황측량은 별도로 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김선자·김일란 계약 확인. 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 점유 부분, 배당요구 여부와 현재 점유 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배원인쇄사 확인. 고경열(배원인쇄사)의 사업자등록일, 임대차계약, 보증금 및 실제 영업 장소를 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 신탁원부 대조. 각 임대차 체결 당시 수탁자와 위탁자, 수익자의 임대 권한 및 동의 조항을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 2008.06.27. 말소된 신한은행 근저당권이 예상배당에 포함된 부분을 채권계산서와 배당요구 내역으로 재확인해야 합니다.
- 현황측량. 67-1 건물과 67-2·68 토지의 경계, 건물 배치, 제시외 건물의 면적과 이용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가가 감정가 64%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 확인된 인수보증금을 더한 실질취득액을 기준으로 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 무거운 미상 인수액
이 물건은 감정가 1,695,191,920원에서 두 번 유찰돼 최저가가 1,084,923,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인되는 숫자만으로는 싸다고 평가할 수 없습니다. 김선자와 김일란은 말소기준권리 전 전입자이고, 고경열(배원인쇄사)은 전입일조차 확인되지 않았습니다. 세 점유자의 보증금이 모두 미상이므로 매수인의 인수액과 실질취득액도 미상입니다.
여기에 신탁원부 확인, 여러 필지에 걸친 건물의 현황측량, 제시외 건물과 차량 접근 조건까지 확인해야 합니다. 과거 담보권 말소 관계는 비교적 명확하지만, 임차·점유와 물리적 경계는 아직 닫히지 않았습니다. 결론은 가격 판단 보류, 권리·현장 확인 선행입니다. 보증금이 없거나 인수되지 않는다는 근거가 확보되기 전에는 감정가 대비 할인율을 투자 메리트로 계산해서는 안 됩니다.
