서울중앙지방법원 2025타경102688. 서울 중구 을지로6가 67-1의 근린생활시설과 토지를 중심으로 한 일괄매각 사건입니다. 감정가는 1,695,191,920원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 867,938,000원입니다. 등기상 말소기준은 2014.12.31. 주식회사스카이저축은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리 소멸 여부보다, 그보다 먼저 전입한 점유자의 보증금 규모와 실제 대항력 성립 여부입니다.
특히 김선자는 2008.08.19., 김일란은 2009.07.09. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하면 안 됩니다. 두 사람 모두 대항력 가능·미상으로 두고, 매각물건명세서와 임대차관계 원본에서 보증금·점유관계·배당요구 여부를 확인하기 전까지는 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102688 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 을지로6가 67-1 · 서울특별시 중구 을지로40길 15 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(현황 인쇄·창고 등) |
| 현재 등기명의 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,695,191,920원 / 867,938,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2014.12.31. 근저당권 · 주식회사스카이저축은행 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 68.2㎡ · 공시지가 9,915,000원/㎡ · 평지 · 사다리형 |
| 매각 특이사항 | 67-1 건물이 67-2, 68 지상에도 위치하는 것으로 보여 현황측량 등 정밀조사 필요 · 67-2, 68도 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기부상 과거 신한은행 근저당권들은 2008.06.27. 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2014.12.31. 설정된 스카이저축은행 근저당권입니다. 이후 2025.04.16. 임의경매가 개시됐으며, 해당 근저당권은 2025.07.31. 제우스자산관리대부유한회사로 이전되고 같은 날 스카이저축은행 명의의 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 5명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선자 | 2008.08.19 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김일란 | 2009.07.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 황선옥 | 2020.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강봉구 | 2024.02.27 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 고경열(배원인쇄사) | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 | 미상 |
김선자와 김일란은 전입일만 놓고 보면 말소기준 2014.12.31.보다 앞섭니다. 하지만 보증금·확정일자 등 핵심 조건이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 특히 이들의 보증금이 배당으로 모두 해소되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 현재 단계의 실질취득비용은 867,938,000원에 확정되지 않습니다.
반면 황선옥과 강봉구는 전입일이 말소기준권리보다 뒤라 전입 순서상 대항력이 없습니다. 고경열(배원인쇄사)은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 자체를 판정할 수 없습니다. 다섯 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 5명으로 보며, 보증금을 서로 중복 합산하는 문제는 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 867,938,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 694,350,400원, 5회 유찰 시 555,480,320원입니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격보다 권리 확정과 현황 확인이 먼저입니다. 선순위 가능 임차보증금이 미상인 상태에서는 최저가가 크게 내려갔다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 867,938,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 496,858,620원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 694,350,400원 | 360,000,000원 | 0원 | 325,006,896원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 32.77% | 555,480,320원 | 360,000,000원 | 0원 | 187,525,517원 |
회차별 미배당 0원은 확인된 360,000,000원 채권 기준 시뮬레이션입니다. 임차인 보증금·당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 867,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,079,380원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사스카이저축은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 496,858,620원 |
집행비용·근저당권만 반영한 예상치입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 가능 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 을지로6가 대상 부동산은 국립중앙의료원 남측 인근에 있고, 주변은 대로 후면 상업지대입니다.
- 교통. 일부 토지는 차량 접근이 가능하지만 일부 토지는 세로(불)로 차량 접근이 불가능합니다. 인근에 버스정류장과 동대문역사문화공원역이 있어 대중교통 편의성은 양호한 편입니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용되며 감정 내용에는 현황 인쇄, 창고, 창고 추정 등의 이용상태가 확인됩니다.
- 구조. 세멘벽돌조 평옥개 3층, 목조 와즙 2층, 목조기와지붕 단층 등 여러 형태의 건물이 포함되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 중로3류(폭 12m~15m)와 관련된 도로 조건이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지 형상. 을지로6가 67-1 토지는 대 68.2㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 9,915,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 현황 리스크. 67-1 건물이 67-2, 68 지상에도 위치하는 것으로 보여 현황측량 등 정밀조사가 필요하며, 67-2와 68도 일괄매각 대상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김선자·김일란 보증금 확인. 전입이 2014.12.31. 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·실제 점유·확정일자·배당요구 내용을 원본으로 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 고경열(배원인쇄사) 점유관계 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다. 사업자등록·점유개시 시점과 임대차 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 현 소유자는 신한자산신탁주식회사이며 등기부에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 확인 필요성이 명시돼 있습니다.
- 현황측량. 67-1 건물이 67-2·68 지상에도 위치하는 것으로 보여 실제 경계·건물 배치·점유 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물이 포함되고 67-2·68 토지도 일괄매각되므로 매각목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전·질권 확인. 2014.12.31. 근저당권은 2025.07.31. 제우스자산관리대부유한회사로 이전됐고 같은 날 스카이저축은행 명의 질권이 설정됐습니다.
- 가격 판단 순서. 감정가의 51.2%라는 숫자보다 선순위 가능 임차보증금과 현황 리스크를 먼저 확정해야 합니다.
맺으며 — “51.2%”보다 먼저 봐야 할 숫자는 ‘미상’이다
이 물건은 감정가 1,695,191,920원에서 세 차례 유찰돼 867,938,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인폭이 커 보이지만, 법원경매의 실질취득비용은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 김선자와 김일란은 말소기준보다 앞선 전입이 있어 대항력 가능성이 남아 있고 보증금은 확인되지 않았습니다. 고경열(배원인쇄사)도 전입일이 확인되지 않아 판단이 끝나지 않았습니다.
여기에 신탁원부 확인 필요성, 여러 필지에 걸친 건물 현황, 일괄매각과 제시외 건물까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 현재 핵심은 “867,938,000원에 살 수 있는가”가 아니라 “867,938,000원 외에 무엇을 추가로 부담하게 되는가를 확정할 수 있는가”입니다. 보증금과 점유관계가 확인되기 전까지는 최저가를 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
