서울중앙지방법원 2025타경102688. 서울 중구 광희동1가 287의 근린시설 + 토지입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용되며 일부는 현황 인쇄, 일부는 창고 또는 창고 추정 상태입니다. 토지는 일반상업지역의 대지 43.0㎡이고, 공시지가는 6,552,000원/㎡입니다. 동대문역사문화공원역 인근 대로 후면 상업지대라는 입지는 분명하지만, 권리분석의 핵심은 입지보다 먼저 점유 관계와 신탁입니다.
등기부상 말소기준권리는 2014.12.31. 설정된 스카이저축은행 근저당권 360,000,000원입니다. 경매개시결정은 그 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 김선자는 2008.08.19., 김일란은 2009.07.09. 전입한 것으로 조사돼 말소기준보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 자료만으로 ‘대항력 있음’ 또는 정확한 매수인 인수액을 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102688 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 광희동1가 287 · 서울특별시 중구 동호로34길 24-4 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 이용상태 | 근린생활시설(현황 인쇄) · 근린생활시설(미상) · 근린생활시설(현황 창고) · 근린생활시설(현황 창고 추정) |
| 토지 | 대 43.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 783,827,200원 / 783,827,200원 |
| 유찰 | 1회 |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인이 남는다
말소기준은 2014.12.31. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원, 채무자는 주식회사디케이에이엠, 근저당권자는 주식회사스카이저축은행입니다. 2025.07.30. 확정채권양도로 근저당권자가 제우스자산관리대부유한회사로 이전됐고, 같은 날 스카이저축은행을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정도 등기됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금 미상 선순위 전입이 핵심
조사된 점유 관계는 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 실제 조사 대상도 5명입니다. 다만 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아, 배당액과 인수액을 수치로 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선자 | 2008.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김일란 | 2009.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황선옥 | 2020.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강봉구 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고경열(배원인쇄사) | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
특히 대항력이 인정되는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 현재는 그 보증금 자체가 미상이므로 ‘몇 회 유찰되면 싸진다’는 결론을 먼저 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 783,827,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,238,272원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사스카이저축은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 413,588,928원 |
위 계산은 집행비용·근저당권 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자들의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액 413,588,928원과 매수인 인수 0원은 실제 임차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 783,827,200원 | 360,000,000원 | 0원 | 413,588,928원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 627,061,760원 | 360,000,000원 | 0원 | 258,391,142원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 501,649,408원 | 360,000,000원 | 0원 | 134,232,914원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광희동1가 소재 동대문역사문화공원역 7번출구 북측 및 서측 인근으로, 주변은 대로 후면 상업지대입니다.
- 교통. 일부 토지는 차량 접근이 가능하지만 일부 토지는 세로(불)로 차량 접근이 불가능합니다. 인근에 버스정류장과 동대문역사문화공원역이 있어 대중교통 편의성은 양호한 편입니다.
- 건물 이용. 근린생활시설이며 현황 인쇄, 미상, 창고, 창고 추정 상태가 확인됩니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 광희동1가 287은 정비구역에도 포함됩니다. 토지는 43.0㎡, 상업용, 평지, 사다리형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·서울도심·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김선자·김일란 임대차 확인. 2008.08.19.·2009.07.09. 전입은 말소기준 2014.12.31.보다 빠릅니다. 보증금·임대차계약·점유·확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 고경열(배원인쇄사) 점유 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 실제 사업장 점유 및 임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기와 신탁주의사항이 있으므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 및 임대차 권한을 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당표 재산정. 현재 계산은 미상 임차보증금을 반영하지 않았습니다. 보증금이 확인되면 각 회차의 배당·인수액과 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 토지·건물의 정확한 매각 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 접근성 확인. 일부 토지는 세로(불)로 차량 접근이 불가능하다고 평가돼 있어 현장 진입과 실제 이용 동선을 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서를 함께 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — 말소기준보다 앞선 점유부터 해결해야 한다
이 사건은 근저당권 자체만 보면 어렵지 않습니다. 2014.12.31. 설정된 스카이저축은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오에서는 360,000,000원이 전액 배당됩니다. 그러나 경매의 안전성은 등기부만으로 결정되지 않습니다.
김선자와 김일란의 전입일은 말소기준보다 각각 수년 앞서고, 보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 고경열(배원인쇄사)은 전입일조차 확인되지 않았습니다. 여기에 신탁원부 확인까지 필요합니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정하거나, 최저가가 내려갈수록 무조건 유리하다고 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 첫 번째 과제는 가격 협상이 아니라 선순위 가능 점유자들의 임대차 실체와 보증금 확인입니다.
