서울중앙지방법원 2025타경102688. 서울 중구 광희동1가 287을 포함한 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 783,827,200원, 현재 최저매각가는 627,062,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2014.12.31. 접수된 주식회사스카이저축은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “말소기준 이후 권리가 정리된다”고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 김선자·김일란처럼 말소기준권리보다 앞서 전입한 사람이 있고, 고경열(배원인쇄사)은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 세 사람 모두 보증금·확정일자 등 핵심 임대차 조건이 확인되지 않아, 대항력 가능·미상 또는 인수 여부 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102688 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 광희동1가 287 · 서울특별시 중구 동호로34길 24-4 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 근린생활시설(현황 인쇄) · 근린생활시설(미상) · 근린생활시설(현황 창고) · 근린생활시설(현황 창고 추정) |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 783,827,200원 / 627,062,000원 |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2014.12.31. 주식회사스카이저축은행 근저당권입니다. 이후 2025.04.16. 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 근저당권은 2025.07.30. 확정채권양도로 제우스자산관리대부유한회사에 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에는 주식회사스카이저축은행을 채권자로 하는 질권이 설정됐습니다.
② 임차·점유 관계 — ‘인수 0원’으로 확정하면 안 된다
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김선자 | 2008.08.19 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 보증금 미상 |
| 황선옥 | 2020.03.19 | 없음 | 미상 | 기준권리 후 전입 |
| 강봉구 | 2024.02.27 | 없음 | 미상 | 기준권리 후 전입 |
| 고경열(배원인쇄사) | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 전입일·보증금 미상 |
| 김일란 | 2009.07.09 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 보증금 미상 |
김선자와 김일란은 전입일이 말소기준권리인 2014.12.31.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없습니다. 고경열(배원인쇄사)은 전입일 자체가 확인되지 않아 역시 대항력 가능·미상입니다. 반면 황선옥과 강봉구는 전입일이 말소기준 이후이므로 해당 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다.
③ 가격·회차 — 80%까지 내려왔지만 ‘싼지’는 별개
현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 80%인 627,062,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 501,649,600원, 4회 유찰 시 401,319,680원으로 제시돼 있습니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 현재 80% 가격이 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 80% · 627,062,000원 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 64% · 501,649,600원 |
| 4회 유찰 시 | 51.2% · 401,319,680원 |
④ 예상배당표 (매각가 627,062,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,670,620원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사스카이저축은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 258,391,380원 |
배당모형에서는 근저당권 채권 360,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 실제 배당·인수관계도 확정된 값이 아니므로 이 표만으로 매수인 인수 0원을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모
- 입지. 동대문역사문화공원역 7번출구 북측 및 서측 인근으로, 주변은 대로 후면 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 동대문역사문화공원역이 있어 대중교통 편의성은 양호한 편입니다.
- 이용. 일괄매각 대상에는 근린생활시설(현황 인쇄), 근린생활시설(미상), 현황 창고 및 창고 추정 건물이 포함됩니다.
- 토지. 광희동1가 287 토지는 43.0㎡, 지목 ‘대’, 상업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,552,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 김선자·김일란의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 고경열(배원인쇄사)의 점유 시작일과 임대차 근거를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 대조. 신한자산신탁주식회사 명의 신탁재산이므로 임대차 권한·수익자·처분 조건을 신탁원부에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 매각대상 목록과 각 건물·토지의 현황을 일치시켜야 합니다.
- 접근성 확인. 일부 토지는 세로(불)로 차량 접근이 불가능한 상태가 기재돼 있어 실제 출입·물류 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 당해세·임차인 최우선변제 및 미상 임대차가 반영되면 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 80%보다 ‘인수액 확정’이 먼저다
이 물건은 감정가 783,827,200원에서 두 차례 유찰돼 627,062,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당권 자체는 분명하고 배당모형상 근저당 채권도 전액 배당됩니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 앞선 전입자가 존재하고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 관계가 남아 있습니다.
따라서 핵심은 “감정가 대비 80%라서 싸다”가 아니라, “선순위 점유자의 보증금이 얼마이고 낙찰자가 실제로 떠안을 금액이 있는가”입니다. 여기에 신탁원부상 임대차 권한과 일괄매각 범위까지 확인한 뒤에야 627,062,000원의 가격 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
