서울중앙지방법원 2025타경102688. 서울 중구 을지로6가 소재 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 768,112,040원, 현재 최저매각가는 491,592,000원으로 감정가의 64%이며 두 차례 유찰됐습니다. 말소기준권리는 2014.12.31. 설정된 스카이저축은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.07.30. 확정채권양도를 원인으로 제우스자산관리대부유한회사에 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 스카이저축은행을 채권자로 하는 질권이 설정됐습니다.
등기상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 뒤에 숨어 있습니다. 현황조사상 점유관계가 다섯 건이고, 그중 김선자와 김일란은 각각 2008.08.19., 2009.07.09. 전입해 2014.12.31. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 하며, 실제 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는다면 매수인의 실질취득액은 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102688 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 을지로6가 59-1 |
| 등기상 부동산 | 서울특별시 중구 을지로6가 50-2, 59 · 서울특별시 중구 을지로40길 17-5 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 근린생활시설(현황 인쇄) · 근린생활시설(미상) · 근린생활시설(현황 창고) · 근린생활시설(현황 창고 추정) |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자·단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 768,112,040원 / 491,592,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유상 위험을 분리해야 한다
② 점유·임차관계 — 실제 신고 5건, 보증기관 승계 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선자 | 2008.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김일란 | 2009.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황선옥 | 2020.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강봉구 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고경열(배원인쇄사) | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
황선옥과 강봉구의 전입일은 말소기준권리 이후여서 전입일 기준 대항력은 없습니다. 고경열(배원인쇄사)은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 다섯 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 메리트는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 491,592,000원으로 감정가 768,112,040원의 64%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 근린시설과 토지의 일괄매각이고 건물 구조·현황 용도가 서로 달라, 아파트처럼 동일 평형 거래로 단순 비교하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·감정가 64%) | 491,592,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 124,276,080원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 393,273,600원 | 360,000,000원 | 0원 | 26,967,770원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 314,618,880원 | 309,414,216원 | 50,585,784원 | 0원 |
회차별 미배당은 등기상 근저당 채권을 기준으로 한 값입니다. 미상 임차보증금, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 491,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,315,920원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사스카이저축은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,276,080원 |
현재 회차 산식에서는 근저당 채권이 전액 배당되고 소유자에게 124,276,080원이 남습니다. 그러나 임차보증금·당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 잔여와 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각범위·현황 — 지번과 건물 소유관계를 반드시 대조해야 한다
- 일괄매각. 토지와 근린시설을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 현황 용도. 근린생활시설 중 일부는 인쇄 용도, 일부는 창고 또는 창고 추정 상태이며 한 동은 이용상태가 미상입니다.
- 건물 구조. 세멘벽돌조 평옥개 3층, 목조 와즙 2층 건물, 목조기와지붕 단층 건물이 포함돼 있습니다.
- 신탁 부동산. 임대차 등 법률관계는 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 62.8㎡, 이용상황은 상업용이며 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립중앙의료원 남측 인근의 대로 후면 상업지대에 위치합니다.
- 교통. 일부 토지는 차량 접근이 가능하나 일부는 세로(불)로 차량 접근이 불가능합니다. 인근에 버스정류장과 동대문역사문화공원역이 있어 대중교통 편의성은 양호한 편입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·중점경관관리구역·서울도심에 포함되고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 대공방어협조구역에 해당합니다.
- 추가 지정. 정비구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 중로3류에 저촉됩니다.
- 공시지가. 9,354,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김선자·김일란 보증금 확인. 두 점유자의 임대차계약, 실제 점유 부분, 보증금, 전입 유지 여부와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 고경열(배원인쇄사) 점유 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상인 사업장 점유관계의 계약 당사자와 사용 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 임대 권한과 신탁재산의 관리·처분 조항, 수익자 관계를 신탁원부에서 확인해야 합니다.
- 매각 대상 경계 확인. 50-2, 59-2, 59-3 지상 건물과 59-1 지상 타인 소유 건물의 경계·출입·사용관계를 지적도와 현황으로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 타인 소유 건물을 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고, 토지·건물별 현황 가치와 임차보증금 위험을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 보정. 당해세·최우선변제 및 미상 임차보증금을 반영한 별도 배당표를 작성해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 세 가지
표면만 보면 감정가 768,112,040원에서 491,592,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 첫째, 김선자·김일란의 선순위 대항력과 미상 보증금, 둘째, 공부상 지번과 현황 소재지의 불일치, 셋째, 59-1 지상 타인 소유 건물과 일괄매각 범위입니다.
현재 배당 산식은 매수인 인수액을 0원으로 두고 있지만, 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이를 확정값으로 사용할 수 없습니다. 실거래 비교 자료도 없어 감정가 대비 할인만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리·점유·경계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 조사형 물건입니다.
