서울중앙지방법원 2025타경102688. 말소기준권리는 2014.12.31. 설정된 주식회사스카이저축은행의 근저당권 360,000,000원입니다. 이 근저당권보다 뒤인 2025.04.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다.
김선자는 2008.08.19., 김일란은 2009.07.09. 전입으로 모두 2014.12.31. 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 단정해 인수액을 계산할 수 없습니다. 이 경우에는 대항력 가능·보증금 미상으로 두고 매각물건명세서와 임대차 원자료로 보증금·점유관계를 먼저 확정해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만으로 실제 매수인 부담이 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102688 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 을지로6가 59-1 |
| 등기부 표시 | 서울특별시 중구 을지로6가 50-2, 59 · 서울특별시 중구 을지로40길 17-5 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(현황 인쇄·창고 등) |
| 감정가 / 최저가 | 768,112,040원 / 314,619,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 41% |
| 현재 소유 명의 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사스카이저축은행 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 62.8㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 공시지가 9,354,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁과 선순위 전입이 핵심
2014.12.31. 주식회사스카이저축은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌고, 이후 상호가 신한자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 등기부에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 부기돼 있습니다.
2025.07.31.에는 해당 근저당권이 제우스자산관리대부유한회사로 이전되고, 같은 날 그 근저당권부채권에 주식회사스카이저축은행을 채권자로 하는 질권 설정도 등기돼 있습니다. 따라서 말소기준권리 자체뿐 아니라 현재 채권 귀속과 배당관계도 최신 등기와 배당요구 관계를 함께 대조하는 편이 안전합니다.
② 임차·점유 조사 — 실질 인수액을 아직 확정할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 김선자 | 2008.08.19 | 가능·미상 | 확정 불가 | 보증금 미상 · 매수인 인수 가능성 |
| 김일란 | 2009.07.09 | 가능·미상 | 확정 불가 | 보증금 미상 · 매수인 인수 가능성 |
| 황선옥 | 2020.03.19 | 말소기준 후 | 확정 불가 | 보증금 미상 |
| 강봉구 | 2024.02.27 | 말소기준 후 | 확정 불가 | 보증금 미상 |
| 고경열(배원인쇄사) | 미상 | 가능·미상 | 확정 불가 | 전입일·보증금 미상 |
③ 가격 — 4회 유찰은 사실이지만 ‘저렴’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 314,619,000원으로 감정가 768,112,040원의 41% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 251,695,200원, 6회 유찰 시 201,356,160원입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 확인되지 않고, 선순위 전입자의 보증금도 미상이라 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 시장 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,204,666원 |
| 1. 근저당 · 주식회사스카이저축은행 | 360,000,000원 | 309,414,334원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 360,000,000원 중 309,414,334원이 배당되고 50,585,666원이 미배당됩니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나, 선순위 전입자의 보증금과 우선변제 관계가 확정되지 않은 상태이므로 실제 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물적 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 을지로6가 소재 국립중앙의료원 남측 인근이며 주변은 대로 후면 상업지대입니다.
- 교통. 일부 토지는 차량 접근 가능, 일부 토지는 세로(불)로 차량 접근이 불가능합니다. 인근에 버스정류장과 동대문역사문화공원역이 있어 대중교통 편의성은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로, 현황 인쇄·창고 및 창고 추정 등의 이용상태가 기재돼 있습니다.
- 토지. 62.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 일반상업지역입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 서울도심, 중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 도로. 토지 자료상 세로한면(가)이며 중로3류(폭 12m~15m) 저촉 사항이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김선자·김일란 보증금 확인. 말소기준 전 전입이므로 보증금·확정일자·실제 점유·배당요구 여부를 확인해 미배당 인수액을 산정해야 합니다.
- 고경열(배원인쇄사) 확인. 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능하므로 점유 개시 시점과 임대차 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁 부동산이므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원본으로 대조해야 합니다.
- 현황 지번 대조. 공부상 지번과 감정 현황이 다르고 59-1 지상에는 타인 소유 건물이 존재하므로 매각 대상 경계를 현장과 지적자료로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이라는 점을 매각목록과 감정평가서에서 다시 확인해야 합니다.
- 최신 등기 확인. 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권설정이 있으므로 배당기일까지 채권 귀속과 권리 변동을 최신 등기부로 대조해야 합니다.
맺으며 — “41%”보다 중요한 것은 아직 모르는 인수액
감정가 768,112,040원에서 최저가 314,619,000원까지 4회 유찰된 숫자만 보면 큰 폭의 하락이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리 확인이 우선입니다. 김선자와 김일란은 말소기준권리 이전 전입이고, 두 사람의 보증금은 확인되지 않았습니다. 고경열(배원인쇄사)은 전입일도 미상입니다. 여기에 신탁원부 확인과 공부·현황 지번 불일치까지 겹칩니다.
따라서 현재 단계에서 “314,619,000원에 사면 된다”고 계산할 수 없습니다. 선순위 전입자의 보증금과 점유관계를 확인해 실제 인수액을 확정하고, 신탁원부와 매각 대상 범위를 대조한 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 아직 확정되지 않은 임차·신탁·물적 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
