대구지방법원 2025타경8329. 대구광역시 수성구 두산동 207-5 제이2078타워 3층 301호, 근린생활시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 6월 14일 설정된 대구은행 근저당권이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 기존 신탁등기는 이미 말소되어 있으며, 현재 소유자는 주식회사에이티솔루션입니다.
가격은 감정가 981,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 480,690,000원까지 낮아졌습니다. 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다만 근린상가는 주거용 아파트와 달리 임차수요·공실·업종 적합성·인테리어 비용이 가격을 크게 좌우하므로, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 매수 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 207-5 제이2078타워 3층301호 |
| 등기상 부동산 | 대구광역시 수성구 두산동 207-5, 207-8 제이2078타워 / [도로명] 대구광역시 수성구 동대구로3길 3 |
| 물건종류 | 근린상가 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사에이티솔루션 |
| 감정가 / 최저가 | 981,000,000원 / 480,690,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 (변경전 상호: 주식회사 대구은행) / 2,874,062,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2023.03.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.06.14 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이고, 등기상 말소기준권리로 작동합니다. 2025년 이후 설정된 신용보증기금 가압류, 제이2078타워관리소 가압류, 수성구 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 매수인 인수권리는 없습니다.
② 임차인 현황 — 대항력 없음, 인수 부담 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천하경 | 66.38평방미터 | 2024.02.29 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 그루인터랙티브 주식회사 | 74.58평방미터 | 2023.08.23 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
두 임차인은 현황조사상 확인됐고, 각각 전입신고일이 말소기준권리일인 2023.06.14 이후입니다. 따라서 현재 자료 기준으로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았고, 우선변제 여부는 별도 원본 확인이 필요합니다.
③ 배당 구조 — 낙찰가 대부분이 대구은행 근저당으로 흡수
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,206,900원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 3,360,000,000원 | 473,483,100원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국 | 126,297,610원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 제이2078타워관리소 | 19,889,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 480,690,000원 기준 배당 추정치입니다. 총 채권 청구액은 3,776,187,330원, 총 배당액은 473,483,100원으로 3,302,704,230원의 채권 미배당이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당표에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격·매각 시나리오 — 49%에서 더 내려갈 경우
현재 시나리오는 감정가 981,000,000원의 49%인 480,690,000원입니다. 3회 유찰 시 336,483,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 235,538,099원(감정가 24%)으로 제시된 시나리오가 있습니다. 다만 근린상가는 가격이 낮아질수록 투자성이 자동으로 좋아지는 것이 아니라, 공실·임대수요·인테리어 비용과 함께 실제 사용가능성을 판단해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 480,690,000원 | 49% | 3,302,704,230원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 336,483,000원 | 34% | 3,445,215,092원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 235,538,099원 | 24% | 3,544,746,764원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 대구광역시 수성구 두산동 소재 “두산오거리” 북서측 인근으로, 부근 일대는 노선상가지대로 각종 상가·숙박시설·업무시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하며 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 해당 호수는 근린생활시설로 이용상태가 기재되어 있습니다. 건물은 지하2층~지상10층 규모이며 3층 4개호로 구성됩니다.
- 상태. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕이며, 외벽은 석재타일·몰탈위페인트 등으로 마감됐고 내부 인테리어는 미시공 상태입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 651.0㎡, 지목은 대, 상업용 건부지, 평지·세로장방이며 동측 폭 약 70미터, 북측 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 근린상업지역 및 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 광로1류·소로1류 접합 등의 사항이 확인됩니다.
⑥ 관리비·임대 리스크 — 인수권리와 별도로 확인
이는 등기상 인수권리와는 별개의 문제입니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 전에는 미납 관리비 규모와 해당 점포의 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저매각가 480,690,000원은 감정가 981,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰이 반영된 가격입니다.
- 권리. 2023.06.14 대구은행 근저당권이 말소기준권리이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인. 실제 임차인은 2명이며, 전입일이 모두 말소기준권리 이후라 현재 자료 기준 대항력이 없습니다.
- 상가 내부 상태. 내부 인테리어 미시공 상태이므로 실제 사용·임대 목적에 필요한 비용과 공사범위를 현장에서 확인하세요.
- 관리비. 미납 관리비가 있고 공유부분 관리비가 매수인에게 인계될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본을 직접 확인하고 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “49% ≠ 자동 매수 메리트”
이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 2명도 대항력이 없어 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 다만 근린상가라는 용도와 내부 인테리어 미시공, 관리비 미납이라는 실질 리스크가 존재합니다. 현재 가격이 더 낮아질 수 있는 시나리오도 제시되어 있지만, 3회 유찰 시 336,483,000원, 4회 유찰 시 235,538,099원이 되더라도 사용성·임대성·추가비용을 통과해야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 49% 가격에서 실제 상가로서 얼마를 더 투입해야 하는가입니다.
