대구지방법원 2025타경8329. 대구 수성구 두산동 제이2078타워 3층 302호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사에이티솔루션으로, 2023.06.14. 소유권이전 당시 거래가액은 1,007,000,000원입니다. 같은 날 주식회사대구은행이 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권을 설정했고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 국의 근저당, 신용보증기금·제이2078타워관리소의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 466,480,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 시나리오입니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 점유 상태, 내부 마감 상태와 실제 임대·매매 시장을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8329 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 207-5 제이2078타워 3층302호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 동대구로3길 3 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사에이티솔루션 · 2023.06.14. 소유권이전 · 거래가액 1,007,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 952,000,000원 / 466,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,874,062,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 2026.08.12 · 대구지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2023.06.14. 주식회사대구은행 근저당입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이며 301호·303호·305호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2024.02.07. 국의 근저당권, 2025.04.02. 신용보증기금 가압류, 2025.06.12. 임의경매개시결정, 2025.07.24. 제이2078타워관리소 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 공동담보가 걸려 있으므로 실제 배당 확인 시에는 함께 담보된 다른 호실의 진행 관계도 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 그루인터랙티브 주식회사 | 74.58평방미터 | 2023.08.23 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 천하경 | 66.38평방미터 | 2024.02.29 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2023.06.14. 이후입니다. 따라서 현황조사 기준으로는 대항력이 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 이후에는 점유 이전과 인도 협의가 별도 실무 과제로 남습니다. 우선변제 여부와 배당요구 관계는 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 원본으로 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 952,000,000원, 현재 최저매각가는 466,480,000원으로 감정가 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시나리오에서는 3회 유찰 시 326,536,000원, 4회 유찰 시 228,575,200원까지 내려갑니다. 하지만 이 하락률은 어디까지나 감정가 대비입니다. 실제 시장 거래가격과의 비교 없이 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 결론내리면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 466,480,000원 | 49% | 3,316,772,130원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 326,536,000원 | 34% | 3,455,022,834원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 228,575,200원 | 24% | 3,551,612,183원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 466,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,064,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 3,360,000,000원 | 459,415,200원 |
| 2. 근저당 · 국 | 126,297,610원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이2078타워관리소 | 19,889,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 3,776,187,330원 중 459,415,200원이 배당되는 모형이며, 미배당은 3,316,772,130원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 두산동 소재 “두산오거리” 북서측 인근으로, 부근은 각종 상가·숙박시설·업무시설 등이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층~지상10층 건물 내 3층이며, 사용승인일은 2023.03.31입니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내벽과 바닥은 내부 인테리어 미시공 상태로 기재됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기, 기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 70미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 651.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·광대소각이며 공시지가는 6,456,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제1종일반주거지역과 관련되고, 시가지경관지구(중심), 광로1류, 소로1류, 상대보호구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 그루인터랙티브 주식회사와 천하경 모두 대항력은 없지만 실제 점유관계와 인도 일정은 현장에서 확인하세요.
- 우선변제·배당요구 확인. 두 임차인의 우선변제와 배당요구 관계는 매각물건명세서 및 배당 관련 원본 서류로 최종 대조하세요.
- 공동담보 확인. 주식회사대구은행 근저당에는 제301호·제303호·제305호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보물의 진행상황도 함께 확인하세요.
- 관리비 미납. 매각물건명세서 비고에 관리비 미납분이 기재돼 있고, 공유부분 관리비는 매수인에게 인계될 수 있다고 안내돼 있습니다. 문의처는 주식회사 이노이앤씨 053)584-8858입니다.
- 내부 마감. 감정평가상 내부 인테리어 미시공 상태이므로 실제 현황과 사용 가능 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 466,480,000원이 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 권역 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가격과 점유상태
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.06.14. 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 승부처는 권리보다 가격과 현황입니다. 감정가 952,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 466,480,000원, 즉 감정가 49%까지 내려왔지만 이것만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 근린시설이라는 용도, 실제 임차인 점유, 내부 인테리어 미시공 상태, 관리비 미납과 공동담보 구조까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 별도 검증. 이 물건의 핵심은 그 두 문장을 분리해서 보는 것입니다.
