대구지방법원 2025타경8329. 대구 수성구 두산동 제이2078타워 3층303호 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사에이티솔루션이고, 2023년 6월 14일 설정된 대구은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 가압류·압류·임의경매개시결정과 후순위 근저당권은 데이터상 모두 매각으로 소멸하므로, 매수인이 인수하는 등기상 권리는 0원입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준까지 낮아졌습니다. 현재 회차 최저매각가는 410,130,000원이며, 실질취득 역시 같은 금액입니다. 다만 실거래 자료가 확인되지 않아 시세 대비 저평가 여부를 단정할 수는 없습니다. 근린생활시설인 만큼 내부 인테리어 미시공 상태와 관리비 미납분이 실제 취득 판단의 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 207-5 제이2078타워 3층303호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사에이티솔루션 |
| 감정가 / 최저가 | 837,000,000원 / 410,130,000원 (현재 회차) |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 2,874,062,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 근린생활시설 |
| 건물 상태 | 내벽 및 바닥 내부 인테리어 미시공 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023년 4월 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소되었습니다. 같은 해 6월 14일 소유권이전과 함께 대구은행 근저당권이 설정되었고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년의 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 제이2078타워관리소 가압류, 수성구 압류 및 국의 후순위 근저당권은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없는 2개 임차 관계
| 임차인 | 점유 면적 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리 분석 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천하경 | 66.38㎡ | 2024.02.29 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미기재 승계 0원 |
| 그루인터랙티브 주식회사 | 74.58㎡ | 2023.08.23 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미기재 승계 0원 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인 모두 현황조사에서 확인되었고, 각 전입신고일이 말소기준권리인 2023년 6월 14일 이후이므로 데이터상 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복 신고도 확인되지 않았습니다. 따라서 임차보증금은 매수인 인수액으로 잡히지 않으며, 현재 배당 구조에서도 매수인 실질취득액은 최저매각가와 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 410,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,501,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 3,360,000,000원 | 403,628,700원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 국 | 126,297,610원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 제이2078타워관리소 | 19,889,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 3,776,187,330원, 총 예상배당은 403,628,700원으로 3,372,558,630원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 두산동 소재 두산오거리 북서측 인근에 위치하며, 주변은 노선상가지대로 각종 상가·숙박시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하며, 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층~지상10층 건물의 3층 4개호 중 하나이며, 사용승인일은 2023.03.31입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 세장형 토지로 인접도로와 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중이고, 동측 폭 약 70미터 및 북측 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항 없음.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 현황조사에서는 2명의 임차관계가 확인되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 현재 최저매각가 410,130,000원은 감정가의 49%입니다. 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 3회 유찰 시 287,091,000원, 4회 유찰 시 200,963,700원이 제시되어 있어 회차별 가격을 미리 비교해 둘 필요가 있습니다.
- 임차인. 실제 임차인 2명 모두 대항력 없음으로 조사되었고, 데이터상 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 실제 점유 현황과 인도 협의는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리비 미납분이 있고 공유부분 관리비가 매수인에게 인계될 수 있다는 비고가 있으므로 관리사무소를 통해 실제 체납 규모를 확인하세요.
- 내부 상태. 내부 인테리어 미시공 상태이므로 입찰 전 현장 방문을 통해 공사 범위를 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조하고 실제 배당 및 체납 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건 자체를 봐야 한다”
이 물건의 핵심은 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 실제 임차인은 2명이지만 두 임차인 모두 대항력 없음으로 조사되어 보증금 인수 부담도 없습니다. 반면 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려온 상태이고, 실거래 자료가 없어 가격이 시장가 대비 유리한지 여부는 확인되지 않습니다. 특히 관리비 미납분과 내부 인테리어 미시공 상태가 확인되므로, 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 비용 구조입니다. 권리는 단순, 가격은 확인, 현장비용은 필수 점검이 결론입니다.
