대구지방법원 2025타경8329. 대구 수성구 두산동 제이2078타워 3층 305호 상가입니다. 감정가는 7억6,900만원이지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 3억7,681만원, 감정가의 49% 수준입니다. 권리분석의 중심에는 2023년 6월 14일 설정된 주식회사대구은행의 근저당권이 있습니다. 이후 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 제이2078타워관리소 가압류, 수성구 압류와 2024년 국 근저당은 자료상 모두 매각으로 소멸하도록 정리되어 있어 등기상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

다만 이 물건은 임차관계가 완전히 단순하지는 않습니다. 천하경의 점유는 2024년 2월 29일로 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 그루인터랙티브 주식회사도 2023년 8월 23일로 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 세 번째 점유관계는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 즉 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 점유관계 확인은 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2023.06.14 설정된 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이며 301호·302호·303호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 자료상 이후 권리들은 모두 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다.

② 임차관계 — 2건은 대항력 없음, 1건은 확인이 더 필요

천하경과 그루인터랙티브 주식회사는 각각 말소기준권리 이후의 전입신고라 대항력이 없습니다. 세 번째 점유관계는 전입신고일과 보증금이 모두 미상이고 주거 용도로 표시되어 있어, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 또한 세 임차관계 모두 보증기관 대위나 승계 표시가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 376,810,000원 가정)

총 채권액은 3,776,187,330원, 예상 총 배당은 370,734,660원, 미배당액은 3,405,452,670원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.

④ 가격 흐름 — 시세보다 ‘유찰에 따른 최저가 하락’이 핵심

실거래 시세 비교는 해당 없습니다. 대신 현재 회차와 추가 유찰 시나리오가 명확합니다. 현재 최저매각가는 376,810,000원으로 감정가 769,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 263,766,999원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 184,636,899원(감정가 24.01%)으로 제시되어 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 두산동 소재 두산오거리 북서측 인근으로, 부근 일대는 노선상가지대로서 각종 상가·숙박시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하며 제반 교통사정은 무난합니다.
• 이용상태. 3층 4개호가 모두 근린생활시설로 평가되어 있습니다. 내부 인테리어는 미시공 상태입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층~지상10층 건물이며, 사용승인일은 2023.03.31입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 세장형 토지로 인접도로와 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 651.0㎡입니다.
• 도로. 동측 폭 약 70m, 북측 폭 약 10m의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지이용. 근린상업지역·제1종일반주거지역 및 시가지경관지구(중심) 등이 기재되어 있고, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 관리비·점유 체크 — 낙찰가 외 확인비용

따라서 입찰 전에는 제이2078타워관리소 관련 미납 관리비의 범위와 실제 매수인 부담 여부를 확인해야 합니다. 자료에 기재된 문의처는 주식회사 이노이앤씨 053)584-8858입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 회차. 2회 유찰 후 최저매각가 376,810,000원으로, 감정가 769,000,000원의 49% 수준입니다.
• 추가 유찰 시. 3회 유찰 시 263,766,999원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 184,636,899원(감정가 24.01%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
• 임차 확인. 천하경은 대항력 없음, 그루인터랙티브 주식회사는 대항력 없음으로 정리되지만, 세 번째 점유관계는 전입신고일·보증금 미상이라 반드시 재확인해야 합니다.
• 인수액. 배당 산정상 매수인 인수 0원이나, 미상 점유관계가 있으므로 실제 점유상태까지 확인하는 것이 안전합니다.
• 관리비. 미납분 있음 및 공유부분 관리비의 매수인 인계 가능성이 기재되어 있으므로 관리소 확인이 필요합니다.
• 내부 상태. 내부 인테리어 미시공 상태이므로 실제 사용·임대 계획에 맞는 추가 공사 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용에 기초한 분석 의견이며, 입찰 전 원본 서류와 실제 점유상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확인은 더 필요하다”

이 물건은 두 차례 유찰로 현재 최저매각가가 3억7,681만원까지 내려와 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하도록 정리되어 있고, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 임차관계는 완전히 깨끗하다고 단정할 수 없습니다. 천하경과 그루인터랙티브 주식회사는 말소기준권리 이후의 전입으로 대항력이 없지만, 세 번째 점유관계는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 확인이 남아 있습니다. 여기에 관리비 미납도 기재되어 있습니다.

실거래 시세 비교자료는 해당 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 판단을 할 근거는 없습니다. 대신 현재 가격과 추가 유찰 시나리오는 분명합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 49%라는 숫자 자체가 아니라, 그 가격에 실제로 어느 정도의 점유·관리비 부담을 감당해야 하는지를 확인하는 것입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 입찰 전 확인 절차는 생략할 수 없는 상가 물건입니다.