849,100,000원
광주지방법원 2025타경51806. 등기상 소유자는 주식회사백년가이고, 현재 말소기준권리는 2024.07.19 접수된 서광주농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 그 이후의 임의경매개시결정, 국 압류, 함평군 압류, 월야농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준일보다 앞선 점유·임차관계입니다.
광주은행 함평지점은 2016.08.11, 주식회사 백년애가는 2017.12.12, 이경숙은 2020.07.29, 주식회사 나나는 2020.11.16, 유한회사 프렌즈스크린장덕점은 2021.06.14로 조사돼 모두 2024.07.19 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 가운데 보증금이 확인된 광주은행 함평지점 500,000,000원, 유한회사 프렌즈스크린장덕점 5,000,000원, 이경숙 50,000,000원은 배당표상 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51806 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1005-4 1동 1층101호 · 도로명 전라남도 함평군 함평읍 광남길 71 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태 1층~3층 근린생활시설, 4층 통신용시설 |
| 소유자 | 주식회사백년가 |
| 감정가 / 최저가 | 1,213,000,000원 / 849,100,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권 청구액 | 1,043,998,289원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.19 서광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발행일 | 2026.08.26 · 광주지방법원 함평등기소 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 점유가 핵심
등기부상 과거 광주은행·월야농업협동조합 근저당권 등은 이미 말소된 내역이 포함돼 있습니다. 현재 경매의 기준점은 2024.07.19 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 2025.12.31 경매개시결정 및 2026년의 압류·가압류는 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 반면 현황조사상 다수 점유관계는 기준일보다 먼저 시작됐으므로, 낙찰자 입장에서는 등기부 소멸 여부와 별개로 보증금 승계 여부를 따로 봐야 합니다.
② 임차·점유관계 — 알려진 인수 555,000,000원, 미상도 남는다
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입·사업자 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 광주은행 함평지점 | 1층 101호 / 은행 | 2016.08.11 | 500,000,000원 | 있음 | 없음 | 500,000,000원 |
| 주식회사 백년애가 | 2층 / 사무실 | 2017.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이경숙 | 3층 301호 / 학원 | 2020.07.29 | 50,000,000원 월 1,500,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 주식회사 나나 | 미상 / 미상 | 2020.11.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유한회사 프렌즈스크린장덕점 | 미상 / 미상 | 2021.06.14 | 5,000,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 함평지점 | 미상 / 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 849,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,891,000원 |
| 인수 · 광주은행 함평지점 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유한회사 프렌즈스크린장덕점 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이경숙 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 서광주농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 838,209,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 월야농업협동조합 | 185,943,882원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,385,943,882원, 예상 배당액은 838,209,000원이며 미배당액은 547,734,882원입니다. 확인된 임차보증금 555,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 자료상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 849,100,000원 | 838,209,000원 | 547,734,882원 | 555,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 594,370,000원 | 586,026,300원 | 799,917,582원 | 555,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 416,059,000원 | 409,498,410원 | 976,445,472원 | 555,000,000원 |
특히 3회 유찰 시 매각가 416,059,000원은 광주은행 함평지점의 보증금 500,000,000원보다 낮아집니다. 이런 구간에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 승계가 실질 부담의 중심이 되므로, 낙찰가 하락 자체를 곧바로 총취득비용 하락으로 해석해서는 안 됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유관계까지 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 함평군 함평읍 기각리 소재 함평공원 남서측 인근이며, 주변은 상가와 주택 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층~3층은 근린생활시설, 4층은 통신용시설입니다. 건물은 라멘조 슬라브지붕 4층 구조입니다.
- 도로. 건물 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 405.0㎡, 지목 대, 업무용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 607,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 하수처리구역·가축사육제한구역·도시지역에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 광주은행 함평지점 보증금. 500,000,000원의 대항력·인수 구조를 매각물건명세서와 임대차 원자료에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 주식회사 백년애가, 주식회사 나나, 함평지점의 실제 임대차계약·보증금·점유범위를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 점유부분 대조. 1층 101호뿐 아니라 2층·3층 및 미상 부분의 점유관계가 함께 조사돼 있으므로 각 점유자의 실제 점유 목적물과 경매 목적물의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 유찰률 착시 금지. 현재 최저가 849,100,000원만 보지 말고 알려진 인수 555,000,000원을 포함한 실질취득 최소 1,404,100,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부가 불명확한 점유관계는 배당요구 종기와 확정일자 원본 확인이 필요합니다.
- 세금·관리비·명도. 국·함평군 압류가 존재하는 만큼 조세채권의 실제 배당순위와 체납액, 점유자별 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 555,000,000원 인수가 먼저다
이 사건의 핵심은 후순위 등기권리가 아닙니다. 2024.07.19 서광주농업협동조합 근저당 이후의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 그 전에 시작된 점유관계가 다수 존재합니다. 확인된 보증금 가운데 광주은행 함평지점 500,000,000원, 이경숙 50,000,000원, 유한회사 프렌즈스크린장덕점 5,000,000원은 합계 555,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 현재 최저매각가 849,100,000원에 응찰한다고 해도 실질취득 최소액은 1,404,100,000원입니다. 여기에 주식회사 백년애가·주식회사 나나·함평지점의 보증금이 아직 확정되지 않아 부담액이 더 늘 가능성이 남습니다. 1회 유찰·감정가 70%라는 표면가격만으로는 매력적인 물건이라고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 “얼마까지 유찰되느냐”보다 먼저 선순위 점유자의 실제 보증금과 승계범위를 어디까지 확정할 수 있느냐가 입찰 여부를 가르는 물건입니다.
