광주지방법원 2025타경51806. 함평공원 남서측 인근의 라멘조 슬라브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 등기부상 소유자는 주식회사백년가입니다. 현재 말소기준권리는 2024.07.19. 설정된 서광주농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 그 뒤 경매개시결정, 국 압류, 월야농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기부만 보면 이 사건의 핵심을 놓칩니다. 현황조사에는 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인·점유자가 다수 확인됩니다. 특히 광주은행 함평지점의 보증금은 500,000,000원으로 현재 최저가 455,000,000원보다 큽니다. 여기에 유한회사 프렌즈스크린장덕점 5,000,000원, 이경숙 50,000,000원까지 확인된 인수액이 합계 555,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1005-4 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린생활시설 · 제3층 제301호 |
| 건물 구조 | 라멘조 슬라브지붕 4층건 |
| 소유자 | 주식회사백년가 |
| 감정가 / 최저가 | 455,000,000원 / 455,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 1,043,998,289원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.19. 서광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 어렵다
등기부상 과거 광주은행·월야농업협동조합 근저당권 등은 이미 말소돼 있고, 현재 말소기준은 2024.07.19. 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정·국 압류·월야농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자들입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 광주은행 함평지점 | 1층 101호 · 은행 | 2016.08.11 | 500,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 인수 가능 |
| 주식회사 백년애가 | 2층 · 사무실 | 2017.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 확인 없음 | 확인 필요 |
| 이경숙 | 3층 301호 · 학원 | 2020.07.29 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 인수 가능 |
| 주식회사 나나 | 미상 | 2020.11.16 | 미상 | 가능·미상 | 확인 없음 | 확인 필요 |
| 유한회사 프렌즈스크린장덕점 | 미상 | 2021.06.14 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 인수 가능 |
② 가격 판단 — 4.55억이 아니라 최소 10.10억부터 본다
이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 최저가 자체를 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 오히려 권리분석상 먼저 계산해야 할 것은 실질취득비용입니다.
현재 회차 매각가를 455,000,000원으로 가정하면 매수인이 인수하는 것으로 계산된 보증금은 555,000,000원입니다. 즉 확인된 금액만으로도 455,000,000원 + 555,000,000원 = 1,010,000,000원입니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명이 남아 있어 이 금액은 최소치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,950,000원 |
| 인수 · 광주은행 함평지점 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유한회사 프렌즈스크린장덕점 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이경숙 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 448,050,000원 |
| 3. 가압류 · 월야농업협동조합 | 185,943,882원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,385,943,882원, 예상 배당액은 448,050,000원, 미배당은 937,893,882원입니다. 확인된 임차보증금 555,000,000원은 배당으로 해소되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 실질부담
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 확인된 최소 부담 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 455,000,000원 | 555,000,000원 | 1,010,000,000원 | 937,893,882원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 364,000,000원 | 555,000,000원 | 919,000,000원 | 1,027,839,882원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 291,200,000원 | 555,000,000원 | 846,200,000원 | 1,099,620,682원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 줄지만, 확인된 임차보증금 인수는 줄지 않습니다. 따라서 이 물건은 일반적인 무인수 경매처럼 “유찰률만큼 싸진다”고 볼 수 없습니다. 각 회차에서도 위 표의 금액에 보증금 미상 점유자의 실제 부담이 추가될 가능성이 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1층 제101호·제2층 제201호·제3층 제301호는 근린생활시설, 제4층 제401호는 통신용시설로 평가됐습니다.
- 입지. 함평공원 남서측 인근이며 주변은 상가 및 주택 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면, 토지면적 405.0㎡, 공시지가 607,100원/㎡입니다.
- 건물. 외벽은 석재치장·판넬 마감, 내벽은 벽지·타일·인테리어 마감, 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 인수 포함 총액으로 판단. 현재 회차는 455,000,000원이 아니라 확인된 금액 기준 최소 1,010,000,000원의 거래로 봐야 합니다.
- 광주은행 함평지점 임차관계 확인. 보증금 500,000,000원은 현재 최저가보다 크고 배당표상 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 3층 301호 점유 확인. 이경숙이 3층 301호를 학원으로 사용하며 보증금 50,000,000원, 월차임 1,500,000원으로 조사됐습니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 주식회사 백년애가와 주식회사 나나는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 확정하기 전 응찰하기 어렵습니다.
- 점유 범위 확인. 현황조사에는 1층 101호, 2층, 3층 301호 및 점유부분 미상의 임차관계가 함께 나타나므로 매각대상과 각 점유자의 권리 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 조사된 임차인들의 배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본 확인이 필수입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 임대차계약을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.55억짜리 물건”으로 보면 안 된다
등기부 후순위 권리만 보면 정리는 어렵지 않습니다. 하지만 임차관계는 정반대입니다. 실제 임차인 5명, 확인된 보증금 555,000,000원, 그중 광주은행 함평지점 보증금만 500,000,000원입니다. 현재 최저가 455,000,000원에 낙찰되더라도 확인된 금액만 합쳐 최소 1,010,000,000원의 부담이 생기며, 보증금 미상 점유자까지 남아 있습니다.
따라서 이 사건은 “신건 4.55억”이라는 표면 가격보다 인수 위험을 먼저 보는 물건입니다. 유찰돼 최저가가 낮아져도 확인된 인수액 555,000,000원은 그대로이고, 미상 임차관계가 해소되기 전에는 총부담도 확정되지 않습니다. 등기 권리는 정리되지만 임차 인수는 무겁고 불확실합니다.
