광주지방법원 2025타경51806. 대상은 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1005-4 제1동 제2층 제201호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태는 제1층부터 제3층까지 근린생활시설, 제4층은 통신용시설로 조사됐습니다. 본건 건물은 라멘조 슬라브지붕 4층 건물이며 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2024.07.19. 서광주농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정, 국의 압류, 월야농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기보다 말소기준권리보다 앞선 대항력 표시 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51806 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1005-4 1동 2층201호 · 광남길 71 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 라멘조 슬라브지붕 4층 · 제2층 제201호 |
| 소유자 | 주식회사백년가 |
| 감정가 / 최저가 | 455,000,000원 / 318,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 1,043,998,289원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금은 별개
과거 광주은행·월야농업협동조합 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.07.19. 설정된 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.12.31. 임의경매개시결정, 2026.01.13. 국의 압류, 2026.01.29. 월야농업협동조합의 185,943,882원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확인된 인수액만 555,000,000원
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 광주은행 함평지점 | 1층 101호 · 은행 | 2016.08.11 | 500,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 주식회사 백년애가 | 2층 · 사무실 | 2017.12.12 | 미상 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 유한회사 프렌즈스크린장덕점 | 미상 · 미상 | 2021.06.14 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 주식회사 나나 | 미상 · 미상 | 2020.11.16 | 미상 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 이경숙 | 3층 301호 · 학원 | 2020.07.29 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
보증금이 확인된 3명의 합계는 555,000,000원입니다. 이 중 광주은행 함평지점의 보증금만 500,000,000원으로 현재 최저매각가 318,500,000원보다 큽니다. 배당 시뮬레이션은 이 3명의 보증금을 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,259,000원 |
| 인수 · 광주은행 함평지점 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유한회사 프렌즈스크린장덕점 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이경숙 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 서광주농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 313,241,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 월야농업협동조합 | 185,943,882원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,385,943,882원 중 배당액은 313,241,000원이며, 미배당액은 1,072,702,882원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표의 임차인 보증금 555,000,000원은 매수인 인수로 계산됐습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수 555,000,000원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 318,500,000원 | 555,000,000원 | 873,500,000원 | 1,072,702,882원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 222,950,000원 | 555,000,000원 | 777,950,000원 | 1,166,915,182원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 156,065,000원 | 555,000,000원 | 711,065,000원 | 1,232,863,792원 |
유찰이 진행되면 낙찰가는 318,500,000원에서 222,950,000원, 156,065,000원으로 낮아지지만, 시뮬레이션상 인수액은 세 회차 모두 555,000,000원입니다. 따라서 실질취득 부담은 각각 873,500,000원, 777,950,000원, 711,065,000원입니다. 여기에 보증금 미상 임차인의 추가 인수 가능성까지 남아 있으므로 최저가 하락만으로 ‘싸졌다’고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함평공원 남서측 인근이며 주변은 상가와 주택 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층부터 제3층은 근린생활시설, 제4층은 통신용시설입니다.
- 도로. 건물 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면이며 토지면적은 405.0㎡, 공시지가는 607,100원/㎡입니다.
- 제한. 하수처리구역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역에 포함되며 중로3류에 접합니다.
- 건축. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2층 점유관계 확정. 주식회사 백년애가가 2층 사무실로 조사됐으나 보증금이 미상입니다. 대상 201호와 실제 점유범위를 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 주식회사 나나는 점유부분과 보증금이 모두 확인되지 않아 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 555,000,000원 인수 전제 검증. 배당 시뮬레이션은 광주은행 함평지점 500,000,000원, 유한회사 프렌즈스크린장덕점 5,000,000원, 이경숙 50,000,000원을 전액 인수로 계산합니다.
- 층·호수별 임차범위 대조. 현황조사에는 1층 101호와 3층 301호 임차인도 함께 나타납니다. 대상 제2층 제201호에 실제로 승계되는 임차권 범위를 매각물건명세서와 현장점유로 구분해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 각 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당·인수금액 확정이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 서광주농업협동조합 근저당은 제101호·제301호·제401호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “555,000,000원 인수”가 먼저다
감정가 455,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가는 318,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건은 그렇게 접근하면 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션이 잡고 있는 매수인 인수액만 555,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 따라서 현재 회차 실질취득 부담은 873,500,000원이고, 보증금 미상 임차인 2명 때문에 최종 부담은 더 커질 여지도 있습니다.
특히 본건은 제2층 제201호인데 현황조사에는 여러 층의 점유자가 함께 나타납니다. 따라서 각 임차인이 실제로 어느 호실을 점유하고 어느 보증금이 대상 부동산에 승계되는지를 먼저 분리해야 합니다. 이 확인 전에는 318,500,000원이라는 최저가를 투자 판단의 기준으로 삼을 수 없습니다. 가격보다 임차관계 확정이 우선인 고위험 권리분석 건입니다.
