광주지방법원 2025타경51806. 대상은 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1005-4 제1동 제4층 제401호입니다. 감정평가 이용상태에 따르면 제1층부터 제3층은 근린생활시설, 제4층 제401호는 통신용시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사백년가이고, 현재 말소기준권리는 2024.07.19. 서광주농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 경매개시결정·국 압류·월야농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소되는 등기권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 들어온 임차관계입니다. 현황조사에는 2016.08.11.부터 2021.06.14. 사이에 사업장 또는 점유관계를 가진 임차인이 5명 확인되며, 모두 말소기준일인 2024.07.19.보다 앞섭니다. 확인되는 보증금 합계만 555,000,000원이고, 주식회사 백년애가와 주식회사 나나는 보증금 자체가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51806 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1005-4 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 제4층 제401호 통신용시설 |
| 건물 | 라멘조 슬라브지붕 4층건 · 외벽 석재치장·판넬 마감 · 위생·급배수·전기설비 |
| 소유자 | 주식회사백년가 |
| 감정가 / 최저가 | 40,200,000원 / 40,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서광주농업협동조합 |
| 청구액 | 1,043,998,289원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별개다
현재 말소기준은 2024.07.19. 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 2025.12.31. 임의경매개시결정, 2026.01.13. 국 압류, 2026.01.29. 월야농업협동조합 가압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거 광주은행·월야농업협동조합 등의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증금 미상 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 광주은행 함평지점 | 1층 101호 · 은행 | 2016.08.11 | 500,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 주식회사 백년애가 | 2층 · 사무실 | 2017.12.12 | 미상 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 이경숙 | 3층 301호 · 학원 | 2020.07.29 | 50,000,000원 월 1,500,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 주식회사 나나 | 미상 | 2020.11.16 | 미상 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 유한회사 프렌즈스크린장덕점 | 미상 | 2021.06.14 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 5건은 실제 임차인 5명으로 봅니다. 확인된 보증금은 광주은행 함평지점 500,000,000원, 이경숙 50,000,000원, 유한회사 프렌즈스크린장덕점 5,000,000원으로 합계 555,000,000원입니다. 주식회사 백년애가와 주식회사 나나는 보증금이 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,123,600원 |
| 인수 · 광주은행 함평지점 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유한회사 프렌즈스크린장덕점 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이경숙 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 39,076,400원 |
| 3. 가압류 · 월야농업협동조합 | 185,943,882원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권총액은 1,385,943,882원, 채권자 예상배당은 39,076,400원, 미배당은 1,346,867,482원입니다. 확인된 매수인 인수보증금은 555,000,000원이며, 보증금 미상 임차인 2명은 이 금액에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함평공원 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상가와 주택 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제101호부터 제3층 제301호는 근린생활시설, 제4층 제401호는 통신용시설입니다.
- 도로. 건물 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면, 토지면적 405.0㎡, 공시지가 607,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차범위 원본 대조. 현황조사에는 1층·2층·3층 및 점유부분 미상 임차인이 포함돼 있습니다. 제401호와 각 임차인의 점유범위가 실제로 어떻게 연결되는지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 2명 확인. 주식회사 백년애가와 주식회사 나나의 보증금이 확인되지 않아 실질 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 현황조사상 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 우선변제 가능성과 최종 미배당액은 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 40,200,000원이라는 신건 최저가만 보고 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다. 확인된 인수보증금만 555,000,000원입니다.
- 유찰 효과 제한. 1회 유찰 시 매각가 32,160,000원, 2회 유찰 시 25,728,000원이지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 555,000,000원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “4,020만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인입니다. 말소기준권리 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준일보다 앞선 임차관계가 5건 존재하고 확인되는 보증금만 555,000,000원입니다. 그중 2명은 보증금조차 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 40,200,000원, 1회 유찰 시 32,160,000원, 2회 유찰 시 25,728,000원만 놓고 “싸졌다”고 평가하면 안 됩니다. 실질취득 판단의 출발점은 확인 보증금 555,000,000원 이상이고, 미상 임차보증금이 추가될 가능성까지 열어둬야 합니다. 권리확정 전 입찰 보류가 필요한 D등급 고위험 구조입니다.
